房地产市场不可抗力因素的认定，开发商逾期交房是否能够主张不可抗力？

当前，房地产市场因为相关因素影响，房屋交付出现的纠纷中，开发商是否可以主张不可抗力，因迟延交付房屋，不可抗力因素如何认定？本文浅谈。

案例分析：张三第一次到某地产公司查看，就选中某小区的某个户型，非该房屋不买，但是小区楼房一定距离外有个高压线规划设计通过，开发商已经在相关合同、文件和规划图中明确标识并且多次告知，张三还是购买了该套房屋，一年后，约定的交房日期届满，开发商以高压线规划影响房屋交付为由，系不可抗力，迟延交付。问：高压线是否属于不可抗力因素？

一、不可抗力的构成要件

（一）不可抗力的定义：《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”

不可抗力构成要件：

①不能预见，行为人主观上对于某一客观情况的发生无法预测。

②不能避免，即行为人已经尽到最大努力和采取一切可以采取的措施，仍不能避免某种事件发生。

③不能克服，即在事件发生后，行为人已经尽到最大努力仍不能克服事件所造成的后果。

对于上述“不能预见”，是根据合同当事人是否能够预见，还是客观上确实不能预见？笔者认为，是以一般人能否预见为标准，即采取客观标准而非主观标准。

本案中，高压线的存在，是否能够预见呢？高压线的存在对于该小区规划设计的影响，是可以预见、能够避免和克服的，至少其现实存在，显然可以预见，张三与房地产公司签订合同当时，双方都非常清楚和知晓高压线路存在，此时，仍然与被告签订了该《商品房预售合同》，因此，不符合不可抗力的构成要件，不属于不可抗力。

二、责任承担方式：《民法典》第590条：

1. 关于不可抗力因素导致合同合同解除：

《民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

2.责任承担：当事人一方因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。

当事人迟延履行后发生不可抗力的,不免除其违约责任。

因此，本案中，房地产公司逾期交付房屋，不构成不可抗力，不能免除其违约责任。仍然要按照商品房买卖合同的要求，支付违约金。对于出现高压线影响房屋交付等情况的，开发商应当第一时间与业主沟通，协商解决方案，避免久拖不决，房屋迟延交付，最终承担违约责任。

三、常见不可抗力因素：

具体包括自然灾害，如台风、地震、洪水、冰雹等；政府行为，如征收、征用等；社会异常事件，如罢工、骚乱等等。例如：因行政规划调整，地块使用过程中，出现了行政征收、征用，是否属于不可抗力？要结合签订合同当时是否能够预见、知晓相关情况，如果已经有相关公告、通告、勘查等对后续事项的规划、调整和工作计划的发布，则，合同相对方或者一般人“可能预见”，不符合“不可抗力”无法预见的条件之一，合同相对方至少具有低约过失责任，甚至合同一方隐瞒相关情况，导致合同无法履行或者出现是否履行争议，则如果能够证明，一方可能承担相应的违约责任。上述情形，合同相对方已经尽到合理谨慎的义务，甚至做了大量工作，还是出现不能预见、不能避免、不能克服的情况，则可以根据不可抗力因素，不承担违约或者侵权（在侵权法律关系中）责任，根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但是法律另有规定的除外。