借名买房，如何规避法律风险？

由于限购、税费等考虑，有些人将房产登记在他人名下，双方签协议约定房产所有权，这种现象一般称为“借名买房”，较为专业的说法叫“房产代持”。本文将从3个实际案例出发，结合具体法律，告诉读者如何在房产代持的情况下规避法律风险。

一：三个房屋代持引发纠纷的案例

（1）、房屋被擅自处分，被代持人赔了夫人又折兵

这是一个不靠谱朋友的故事：2015年，张健与王小丽经朋友介绍在一起，你侬我侬，交往3个月后结婚。2016年3月，张健购买深圳市一处房产。但是因名额问题，张健以好友李华名义购房，双方签订了代持协议并办理公证，约定房产实际权利人为张健，每月房屋贷款由其偿还。

2016年底，李华因资金周转难，便将该房按市场价出售，刘雷依法取得了该套房产所有权，并已办理交付和过户手续。

张健得知后非常愤怒，将房产代持协议和公证书拿出，请求法院确认李华与刘雷之间的房屋买卖合同无效。法院经过审理认为；买方属于善意第三人，判决张健败诉。

一波未平，一波又起，张健与王小丽因婚前缺乏了解，婚后矛盾从生。房屋代持“东窗事发”后，王小丽向法院提起了离婚诉讼，要求离婚并分配房产一半市值300万元。

法院经审理后做出判决：张健与王小丽夫妻感情确已破裂，已无和好可能，故法院准予离婚。张健用婚后夫妻共同财产购买的房产，其部分属于夫妻共同财产。法院对该部分依法就房产及增值部分进行分割，王小丽按比例享有房产份额约300万元，但因房产所有权已变更，遂由张健作价返还给王小丽。张健不但失去了房子，还要自掏腰包赔偿给前妻，真是鸡飞蛋打。郁闷的张健只能凭之前他和李华签署的代持协议“再搏一把”，起诉李华违约并向李华追回房款。

（2）、代持人突然去世，房产作为代持人遗产被继承

2010年，赵小文与张欢是一对刚结婚不久的小夫妻。赵小文的母亲早逝，父亲赵程买了一套3000万元的别墅，让女儿女婿同自己一同居住。但因限购和贷款政策的原因，房产登记在女儿赵小文名下，父女俩未签订书面代持协议。

2015年，赵小文因车祸重伤不治身亡。3个月后，赵程找到女婿张欢表明房子是自己购买的，张欢应当予以返还。张欢认为房屋登记在赵小文名下，其死后该房产应当作为遗产，由其继承人继承。协商不成，赵程将张欢诉至法院，要求法院确认该别墅为自己的财产。法院认为，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第17条（已失效，现行《民法典》物权编规定与之一致）规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”作为房屋的登记产权人，根据物权公示原则，赵小文为房屋的所有权人。赵程声称为房屋的实际产权人，但因为缺乏书面代持协议和出资凭证，提交的证据不足以推翻涉案房屋的产权登记。

老父亲败诉，这则白发人送黑发人的故事背后更平添了几分悲剧色彩。

（3）、实际产权人欲出售房屋，房产代持人拒绝配合

不要轻信人性，法律才是最好的保障。2012年初，冯晨和再婚妻子肖微欲购买上海一处方产。可是，按照当时上海市的限购政策，冯晨与肖微名下已各有一套房产，不能直接将该房产登记在自己名下。于是，冯晨便借用女儿冯叶的名义买房，并将房屋产权登记在冯叶名下。

冯叶大学毕业工作一段时间后，表示自己要和男友结婚，需要购买属于自己的住房，希望父亲与继母将房屋卖掉，将购房指标还给自己。继母肖微数落了她几句，认为结婚就应该找个有房有车的，和老公一起还房贷是件辛苦的事情。冯叶认为自己受到了伤害，矛盾逐渐升级。卖房过程中，她拒绝配合父亲及继母出售该房屋，并改口称这套房屋登记在自己名下，属于自己所有，父母无权卖房。冯晨和肖微愤怒之下将冯叶告上法庭，要求法院确认登记在冯叶名下的房屋产权归自己所有。

法院认为，《物权法》第17条（已失效，现行《民法典》物权编规定与之一致）规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”涉案房产登记在冯叶名下，冯晨夫妇请求确认对涉案房产享有所有权，必须要证明不动产权属证书记载确有错误。冯晨夫妇作为冯叶的父母，在她读大学时，支付房产首期款，承担按揭还款，而冯叶参加工作后，开始量力而行地偿还月供至今，双方的这些行为既符合个人经济行为模式，也符合家庭伦理和人之常情，不能证明双方达成了房产代持协议，不能证明冯晨夫妇是房屋实际所有权人。他们诉称是借名买房、代持房产，既没有明确的书面协议证实，也没有证据证明自己承担着有关涉案房产的全部义务，享受着对涉案房产占有、使用、收益、处分的一切权利。冯晨、肖微缺乏相反证据推翻产权证书的记载，缺乏证据证明产权证书记载错误，因此驳回了他们的诉讼请求。一个家庭，就这样分崩离析了。

二：借名买房法律问题解答

1.签署房产代持协议有效吗？

我国《民法典》规定，有下列情形之一的，民事法律行为无效：

（1)恶意串通，损害他人利益；

（2)违背公序良俗；

（3)违反法律、行政法规的强制性规定。

就房产代持协议而言，只要当事人意思表示真实，内容不具有法律规定合同无效的情形，即可认定其效力。因此，只要是双方自愿签订的房产代持协议，原则上都是有效的。

2.代持人将房产出售，被代持人能要回吗？

我国《民法典》物权编规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（1)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（2)以合理的价格转让；

（3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

在现实中，若房产代持人擅自将房产转移给第三人，第三人买房时不知道该房屋的所有权另有他人，并且房屋已经登记在自己名下，此时第三人就满足《民法典》关于房屋善意取得的规定，由第三人取得房屋所有权，房产实际权利人无权追回房产，只能向代持人请求损害赔偿。

三：如何防范代持的风险呢？

不论代持房屋发生在父母、子女或朋友之间，借名人都应从以下4个方面进行风险防范，以免权利受损：

（1)签订书面的借名买房协议

由于房价的飞速上涨，不少借名买房案件中，代持人不愿意遵守代持协议将其“名下”的房产过户给借名人，导致房屋确认所有权纠纷案件频发。法院在审理此类案件时会将双方之间是否存在借名的合意作为重要的判断标准，由于书面证据拥有较强的证明力，如果双方之间存在书面的借名买房的协议，则法院认定借名人为实际所有权人的可能性就大大增加。

（2)保留款项支付凭证

借名人证明自己是真实的权利人的一个重要的途径，是证明自己是房屋的实际出资人，因此借名人要注意保存相应款项的支付凭证，以便在房屋所有权发生争议时证明真实的出资状况。认购金和购房款等款项，可以由借名人直接向开发商支付；对于按揭贷款，一般代持人也是名义上的还款义务人，借名人不能够直接向银行还款，但可以采取每月将还款本息支付至代持人还款账户的做法，以证明借名人也是实际的还款义务人。

（3)可以就房产设定抵押物权

案例一中，李华代持张健的房屋，但李华擅自出卖房屋，导致房屋被善意第三人取得。为避免此类事件的发生，借名人可以与代持人协商在该房产上设定抵押权，将房产抵押给借名人，以限制代持人擅自处分该房产。

（4)尽早办理过户手续

在房产代持期间，借名人的风险可能因为代持人被法院强制执行或者代持人发生遗产继承等事件导致。因此，实现了房屋代持的真正目的后，借名人应尽快将房产过户至自己名下。