A与B、C房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

A与B、C房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 苏州市吴中区人民法院 民事判决书 （2016）苏0506民初1211号 原告A， 委托代理人A，上海XX律师事务所律师， 被告A， 被告A， 以上两被告之共同委托代理人A，江苏XX律师事务所律师， 原告A与被告B、C房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月24日立案受理，原由审判员A独任审理，后因工作变动，变更由审判员A适用简易程序公开进行了审理，原告A之委托代理人B，被告A、B共同委托代理人C到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 原告A诉称，其与被告A、B于2016年1月22日签订《房屋买卖（居间）合同》，该合同约定原告购买两被告所有的、位于苏州吴中XX房屋，成交价为1410000元，合同签订后两被告拒绝出售上述房屋，故原告诉至法院要求被告A、B支付违约金141000元，并返还定金30000元，赔偿中介费10000元，合计人民币181000元， 被告A、B共同辩称，其在涉案合同签订后的第四天，即告知原告因房屋出售价格低于同区域房价，不再出售房屋，愿意退还定金30000元，并按照定金罚则赔偿原告30000元，但是原告主张的违约金超过实际损失，应予以调整，中介费须基于居间服务的完成才能支付，本起交易居间服务未完成前，原告即将部分中介费支付中介方，属于扩大损失，两被告不予认可， 经审理查明，位于苏州吴中XX的房屋系两被告共同共有，建筑面积为91.64平方米，经苏州XX公司（以下简称中介公司）介绍，2016年1月22日，原告A与两被告、中介公司签订房屋买卖（居间）合同约定：两被告将上述房屋出售给原告，实际成交价格为1410000元，网签合同价款为1330000元，原告应于2016年1月22日交付定金10000元，于2016年1月23日原告支付房款差额20000元，网签当日支付差额30000元，交房当日支付30000元，被告于2016年2月20日前将房屋贷款还清，并注销他项权证，双方约定于2016年2月25日前办理网签、托管手续，合同签订当日，原告应向中介公司支付中介信息服务费21150元，该合同还约定，原、被告任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生其他违约现象，均由违约方向另一方支付本合同确定的该房屋成交价格的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，中介收取的本合同中约定的中介信息服务费一律不予退还，合同签订当日，被告A向原告出具收取购房定金30000元的收条，两被告确认收到定金30000元， 庭审时，原、被告双方一致确认本案合同解除，双方均明确无须对本案交易的市场差价损失进行鉴定， 原告为证明其向中介公司支付了中介费10000元，提供了中介公司出具的房产业务收据一份予以佐证，经质证，两被告认为不清楚原告是否实际支付，收据亦非正规发票，且原告未提供相关收费标准；即使支付，则该中介费已包含在原告的总损失中， 另，原告A，合同签订后，其依约交付了定金30000元，后被告口头告知要求加价100000元才肯出售涉案房屋，在2016年2月19日左右通知其房屋不卖了，导致原告错过了买新房时机，现涉案房屋至今已涨价三、四十万元，被告的上述行为致合同无法实现，属于根本违约，两被告应当支付违约金、返还定金，而两被告陈述，同意解除合同，其在合同签订后约第四天即告知原告房屋不再出售，且愿意对原告作出补偿，原告主张的违约金过高，其愿意返还定金30000元，并赔偿原告30000元， 以上事实，由原告提供的房屋买卖（居间）合同、购房差额收条、房产证、土地证，当事人陈述及庭审笔录等予以证实， 本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务，本案合同签订后，原告依约履行合同义务，而两被告以涨价为由明确拒绝依约履行合同义务，应视为两被告以自己的行为表示不履行主要债务的，原告有权要求解除合同，并要求其承担违约责任，现原告在庭审时主张合同解除，而两被告无异议，本院据此认定原、被告之间签订的房屋买卖合同解除，根据查明的事实，两被告不履行合同主要义务，构成违约，导致原告基于本案合同目的无法实现，双方在合同中约定违约方应支付房屋成交价格的10%即141000元作为违约金，两被告抗辩违约金高于原告的实际损失，关于双方约定的违约金是否过分高于因被告违约造成原告的损失，应当综合判断，原告陈述两被告在2016年2月19日左右告知其拒绝履行合同义务，而两被告并无证据证实其在合同签订后第四天即告知原告拒绝出售房屋的事实，应承担举证不能的法律后果，本院据此采信原告主张的两被告明确作出违约意思表示的时间约为2016年2月19日，合同签订之日至该日期间应作为考量本案房屋买卖交易市场价格变化区段，两被告违约给原告造成的损失，应包括直接损失和预期可得利益损失，鉴于双方不能协商确定涉案房屋涨价损失，亦不申请鉴定机构评估确定房屋涨价损失，本院结合涉案房屋所在区域在上述时间区段内房屋价格的市场行情、两被告单方违约的过错、原告的实际损失（包括支出的中介费）及预期利益等综合因素，酌情认为原告主张违约金141000元，于法有据，在合理范围，应予支持，两被告抗辩调整违约金，本院不予采信，本案合同解除，原告作为守约一方要求被告返还定金30000元，两被告无异议，本院予以支持，至于原告要求两被告赔偿中介费10000元，应属损失赔偿，本院已在上述违约金中作一并考量，不再另行支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：A、被告B、C于本判决生效之日起十日内支付原告D违约金141000元，返还定金30000元，合计人民币171000元， 二、驳回原告A的其他诉讼请求， 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 案件受理费减半收取1960元、财产保全费1425元，合计人民币3385元，由被告A、B负担， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：1076， 审判员A 二〇一六年五月十日 法官助理徐姝玢 书记员B