借名买房到底有没有法律效力？

律师观点分析

借名买房到底有没有法律效力？

在上海的朋友们，或多或少都知道上海买房子是限购的，很多人想要在上海定居生活，但却由于政策问题，就衍生出新的“办法”——借名买房。那今天就和大家聊聊，借名买房到底有没有法律效力？

律师分析：

借名买房行为中，往往包含两个法律关系：一是出名人（产权登记人，下同）与出卖人之间的房屋买卖合同，二是借名人（实际出资购房人，下同）与出名人之间的借名买房合同。在这两个法律关系当中，出名人与出卖人之间的房屋买卖合同，一般并不违反法律、法规的强制性规定，若无其他合同无效事由，应认定有效；而借名人与出名人之间的合同效力则要根据实际情况进行分析。

根据《民法典》第144条、第146条、第153条、第154条之规定，合同无效的主要情形有以下几种：

1.无民事行为能力人订立的合同；

2.双方虚假行为，如“阴阳合同”中的“阳合同”；

3.违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同（最高院《九民纪要》中对效力性强制性规定做了进一步解释，将其限制在金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗以及其他情形）;

4.违背公序良俗的合同;

5.恶意串通，损害他人合法权益的合同。

结合以上法律条款，认为借名人与出名人之间订立的房屋买卖合同，如果涉及经适房等政策性保障住房交易的，因该合同侵害了社会公共利益，借名买房合同应认定无效。如果借名人仅是为了规避限购政策而借名，因限购政策并非行政法规、更不是法律，也就谈不上违反了两者的效力性强制性规定，虽然在一定程度上存在规避国家政策的问题，但实际上占用的是出名人的购房指标，属于个体之间的调整，具有购房资格的出名人自由处分了其购房资格，并不会导致限购政策的落空，也就谈不上损害了社会公共利益，所以在这种情形下，借名人与出名人之间订立的借名买房合同应认定为有效。