物业服务合同纠纷案件

律师观点分析

上诉人（一审被告）：邹X，现住山东省日照市东港区。

被上诉人（一审原告）：日照XX物业管理有限公司

被上诉人的委托诉讼代理人：李XX，山东XX律师。

事实和理由：

1、一审法院认定上诉人接受了被上诉人提供的物业服务，但未认定被上诉人没有履行修缮房屋和赔偿义务，偏袒被上诉人一方，显失公平。上诉人因所购房屋窗户漏雨遭受严重损失，被上诉人没有履行维护修缮房屋和赔偿义务，已丧失了请求物业管理费的权利。2、上诉人与被上诉人一直在协商房屋维修和赔偿事宜，没有违约行为，不应支付违约金。

XX公司答辩称：上诉人的上诉理由无事实根据，也没有法律依据，上诉人的主张与本案并非同一法律关系，不是本案的审理范围，并且上诉人已就其财产损失另案起诉。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。

XX公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令邹X支付2008年9月1日至2016年12月31日的物业管理费44933元及逾期付款违约金34837元；2、判令邹X支付水电费19627.51元。事实和理由：2006年8月31日，邹X购买了辉XX—海港城二区001号楼4单XX房产一套，产权面积280.91平方米。邹X在2007年8月5日验收房屋、领取钥匙以及其他物业相关资料，并签署了《临时业主公约》承诺书。《临时业主公约》中约定业主应于每个季度首月的7日前，预先向管理者缴付其单元应预付之本季度管理费，逾期交物业管理费应按每日0.05%承担违约金。自入住以来，邹X只交至2008年8月31日物业管理费，自2008年9月1日至今未再缴纳过物业管理费。期间XX公司多次打电话或发函催交物业管理费用，但邹X找各种借口拒绝。

邹X一审答辩称：拖欠物业管理费和水电费属实，但是数额不确定，没有交物业管理费和水电费是因为开发商日照XX公司的窗户漏水导致地板泡水，双方一直在协商，但是没有结果。

一审法院认定：2006年8月31日，邹X与日照XX公司签订了商品房买卖合同，购买了辉XX—海港城第001幢4单元1102号房，于2007年8月5日接收案涉房屋并接受XX公司的物业服务至2015年11月1日，期间共拖欠物业管理费39551.7元及水电费19627.51元。

一审法院认为：邹X作为辉XX—海港城的业主，在居住使用案涉房屋期间接受了XX公司的物业服务，依法应当按时足额支付相关物业管理费及水电费等，现邹X未全部支付上述费用，构成违约，应当承担继续支付的义务并承担相应的违约责任。XX公司要求邹X支付物业管理费39551.7元和水电费19627.51元，符合法律规定和当事人的约定，应予支持。对XX公司主张的违约金，一审法院参照中国人民银行同期贷款利率标准酌定为12000元，其他不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、邹X于判决生效之日起3日内支付XX公司物业管理费39551.7元；二、邹X于判决生效之日起3日内支付XX公司违约金12000元；三、邹X于判决生效之日起3日内支付XX公司水电费19627.51元；四、驳回XX公司本案的其他诉讼请求。案件受理费1414元，减半收取707元，由邹X负担。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院确认一审查明的事实外，另查明：

2007年8月5日，上诉人邹X签收了案涉房屋所在“辉XX—海港城”小区《临时业主公约》，并出具承诺书，保证遵守该公约及相关的一切管理规定。《临时业主公约》第四章第1条约定，业主委员会成立前，发展商有权委托管理者对辉XX—海港城进行物业管理，并依法制定管理、维修公约和物业管理的各项规章制度；第七章第3.3条约定，管理者有更换公共区域中破损的玻璃、门、窗和设备以及其它破损的公共设施的权利和义务；第七章第3.28条约定，管理者有修缮辉XX·海港城的超出保修期限的主要结构、屋顶及公共区域等的权利和义务；第七章第四部分约定，高层住宅物业管理费1.2元/㎡，住宅电梯费0.4元/㎡；业主应于每个季度首月的7日前预先向管理者交付其单元应预付之本季度管理费；任何业主如果未能于到期日起十天内支付应付款项，管理者有权收取未缴付款项自应付之日起至实际支付日的逾期付款违约金，其利率按每天0.05%计算。

2007年6月13日，日照XX公司与XX公司签订《物业管理委托合同》，将辉XX—海港城委托XX公司进行前期物业管理服务，物业管理服务事项包括：1、房屋共用部分的维修、养护和管理；2、房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理；3、物业管理区域内共用设施和附属建筑物、构筑物的维修养护和管理，等等。

上诉人邹X因案涉房屋窗户质量问题以日照XX公司、XX公司为被告在日照市东港区人民法院提起财产损害赔偿之诉，该案正在审理中。

本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，上诉人邹X签收并承诺遵守《临时业主公约》各项约定，其中一项为业主委员会成立前发展商有权委托管理者对辉XX—海港城进行物业管理，并依法制定管理、维修公约和物业管理的各项规章制度，而案涉房屋所在“辉XX—海港城”小区开发商日照XX公司与XX公司签订了《物业管理委托合同》，因此，上诉人邹X与被上诉人XX公司之间成立物业服务合同关系，双方均应遵守《临时业主公约》的约定。XX公司为邹X提供了物业管理服务，邹X应依约交纳相应的物业管理费。关于物业管理费的数额，一审法院已依据XX公司提交的证据作出认定，双方均无异议，本院予以确认。邹X上诉所主张的房屋窗户质量问题，与本案并非同一法律关系，其可与相关责任者另行解决，而不能以此为由拒交物业管理费，因此其逾期缴纳物业管理费已构成违约，一审判令其支付违约金并无不当。上诉人邹X的各项上诉主张均不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，处分得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下：

驳回上诉，维持原判。