商品房销售合同纠纷案件

律师观点分析

上诉人（原审原告）：日照市某房地产开发有限公司

被上诉人（原审被告）：于X。

被上诉人的委托代理人：李XX，山东XX律师。

原审法院审理查明：某公司开发了位于日照市东港区海滨五路东、黄海三路的某创富中心商品房，该商品房用途为商业，于2004年6月取得了商品房预售许可证。

2009年12月25日某公司与于X双方签订了合同编号为XXX号商品房买卖合同，约定：买受人为于X，出卖人为某公司。买受人购买的商品房为日照市东港区海滨五路东、黄海三路的某创富中心四层415号房，买受人按套购买房屋，总房款为127000元；付款方式为签合同时一次性付清全部房款；买受人逾期付款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金；出卖人应当在2010年5月15日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

因于X对日照市XX公司（以下简称“东港区XX公司”至判决主文前）享有债权，东港区XX公司对某公司享有债权，三方协商准备相互用债权抵顶诉争房屋款项。2010年1月20日，某公司方工作人员冯备战在工程款抵顶购房款流程表上签字，流程表载明：工程项目为岚山海景山韵，分项工程名称海景山韵1#5#楼，施工单位为东港区XX公司，申请施工工程款抵顶购房款，我公司施工的海景山韵工程，工程付款自愿用购买某公司开发的商品房抵顶，工程款总价为127000元，工程款不足部分在签商品房买卖合同时一次性付清，新选房号四层415号，总价款127000元，客户选择一次性付款。销售部经理马宗标在流程表上签字。2010年1月24日，东港区XX公司向某公司开具证明一份，内容为：本单位同意以岚山海景山韵尾款127000元抵顶某骄点415号房屋一套，并为某公司出具了收工程款

127000元收款凭证一份。2010年4月16日，某公司与于X就诉争房屋进行了交接，同日于X与该小区物业公司签订了服务管理协议。2010年4月19日，某公司与于X签订某骄点认购书，认购书约定：“于X自愿购买某骄点公寓四层415号房，该房按套销售，总房款为127000元，本认购书签订时于X同意向某公司交付7697元，并在年月日补足10000元作为购房定金待签定正式购房合同时计入于X首期房款。认购书中“并在年月日补足10000元”年月日前空白处均被划掉。”同日于X向某公司交纳了7697元，某公司为于X出具了“收某创富中心415号房定金”收据，于X认为该7697元为公共维修基金等接房费用。

诉讼过程中，某公司提供了日照市岚山区人民法院于2015年4月27日作出的（2014）岚民一初字第113、114号民事判决书，两份判决书审理查明部分均有如下内容：某海景山韵1#、5#住宅楼工程审定后工程结算总值为XXX.847元，某公司共支付1#、5#楼工程款XXX元，尚欠工程款数额为31391.85元。两判决因东港区XX公司上诉尚未生效。某公司据此主张某公司在1#、5#工程款中不欠东港区XX公司款项，且工程款抵顶房款流程表中无某公司副总或者总经理签字认可，工程款抵顶房款没有完成。2014年12月13日，某公司向于X邮寄送达催款函，但某公司未提供证据证明2014年12月13日前向某公司索要过欠款。

另查明：某公司立案时，向原审法院递交的商品房买卖合同第一页封面复印件上有“该客户抵工程款”等字样，某公司庭审中提交的商品房买卖合同第一页封面已无上述字迹，但能看出有擦拭痕迹。某公司诉讼过程中，撤回了要求于X给付欠款利息的诉讼请求，要求于X给付房款119303元，违约金222023元。

原审法院认定上述事实的证据有当事人陈述、商品房买卖合同、民事判决书、认购书等。

原审法院认为：某公司与于X签订商品房买卖合同系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，故某公司与于X之间的商品房买卖行为合法有效，双方应当按商品房买卖合同的约定履行相应义务。某公司主张于X未交纳房款119303元，但东港区XX公司与某公司之间存在债权债务关系属实，其为于X向某公司出具了以工程款抵顶415号房屋的证明，并为某公司出具了127000元工程款收据，某公司工作人员亦在工程款抵顶购房款流程表中签字，并向于X交付了涉案房屋，结合某公司提供的商品房买卖合同封面中出现过“该客户抵工程款”字样的情况，原审法院认定诉争房屋款项已经通过工程款抵顶房款的形式向某公司进行了交纳。某公司主张的工程款抵顶购房款流程表中无副总及总经理签字，是某公司内部流程问题，与于X无关。工程款抵顶房款时，某公司与东港区XX公司之间确实存在的债权债务关系，如果存在某公司向东港区XX公司超支工程款的问题，某公司可向东港区XX公司主张权利，而不能据此否认诉争房屋已经通过工程款抵顶房款的事实，况某公司在2014年12月13日前未向于X主张过权利，某公司向于X催款后，于X没有表示同意还款，某公司起诉已经超过了2年诉讼时效，故某公司要求于X偿还房款、违约金等诉讼请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，原审法院判决：驳回某公司要求于X偿还房款及违约金的诉讼请求。案件受理费6420元，由某公司负担。

上诉人某公司不服原审判决上诉称：1、某公司与于X虽有工程款抵顶房款的意向，但是并未实际实施。一是某公司并未同意于X用工程款抵顶房款。因为不仅无法证实于X提交的工程款抵顶房款流程表的真实性，而且该表也没有某公司的盖章及法定代表人的签字，即使该表存在也是工程及销售人员的申请，某公司并未同意该申请。二是某公司与东港区XX公司之间不存在大额未支付款项，于X主张的工程款抵顶房款无相应数额的工程款抵顶。综上，于X应交纳相应的购房款。

被上诉人于X答辩称：请求二审法院驳回某公司的上诉请求。

经审理查明：二审庭审中，某公司为证实其与于X之间不存在以工程款冲顶房款的事实，提交如下证据：1、2016年2月29日，东港区XX公司出具“关于我公司开具的127000元收款收据（XXX号）情况说明”，说明记载“我公司于2010年1月25日开具的127000元的收款收据，该款是支善平挂靠其他施工单位欠于X的工程款，属于支善平挂靠公司及支善平个人欠款，并非我公司与某公司的工程款”。2、2015年8月17日，某公司给东港区XX公司转账195979元工程款转账支票存根；2015年8月27日，东港区XX公司给某公司出具金额为195979元的收款收据。3、2015年7月22和31日，某公司与东港区XX公司均认可的海景山韵1﹟、5﹟工程款对账明细和工程款对账说明，记载“1﹟、5﹟工程款审定结算值XXX.85元，支付XXX元”。另某公司提交东港区XX公司企业变更信息一份，证实2014年12月17日，日照市XX公司变更为日照市XX公司。

于X对上述证据发表如下质证意见：1、对情况说明的真实性没有异议，但是该说明出具时间远远晚于房屋抵顶时间，说明不能否认2010年某公司与东港区XX公司以工程款抵顶房款的事实。在此期间，东港区XX公司经历了法定代表人、股东及高层管理人员变动。2、转账支付证明以及收款收据、对账说明均发生于房屋抵顶之后，某公司与东港区XX公司若存在超额支付工程款的问题应当要求东港区XX公司予以返还，而不是要求于X支付房屋价款。3、东港区XX公司2016年2月29日出具的说明被附在某公司2015年8月份的账目中，可以证实某公司与东港区XX公司存在双方恶意串通，损害第三人利益的行为。

二审查明的其他事实与原审判决认定的事实一致。

本院认为:于X购买某公司开发的某创富中心四层415号房，总房款为127000元，事实清楚，本院予以确认。本案争议的焦点为涉案房屋购房款是否通过工程款抵顶房款的形式完成交付。

虽然工程款抵顶购房款流程表未有某公司的盖章，但是结合流程表有销售部经理的签字确认、某公司提交的商品房买卖合同封面中出现“该客户顶工程款”字样、于X持有东港区XX公司出具给某公司同意以工程款抵顶涉案房屋房款的证明和收工程款的收款凭证、2010年4月16日某公司就将涉案房屋交付给于X、于X与物业公司签订物业服务管理协议、房屋被交付4年多时间里某公司一直未主张权利等事实，原审法院认定涉案房屋的购房款2010年于X已经通过以工程款抵顶房款的形式进行了交纳并无不当，本院予以支持。

二审中，某公司提交的1﹟、5﹟工程款对账明细和工程款对账说明，证实某公司与东港区XX公司就海景山韵1﹟、5﹟存在158391.85元工程款未结算，某公司关于X公司与东港区XX公司无大额未支付款项、无相应的工程款用于抵顶房款的上诉理由不能成立。某公司、东港区XX公司不能以2015年的结算否认2010年某公司、东港区XX公司、于X之间以工程款冲顶房款的事实。

综上，上诉人的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，程序合法，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。