物权保护纠纷案件

律师观点分析

上诉人（原审原告）：徐XX，男。

被上诉人（原审被告）：王XX，男。

被上诉人（原审被告）：李XX，女。

以上两被上诉人的委托代理人：李云鹏，山东陆海律师事务所律师。

原审第三人：日照市东港区两城镇某村民委员会。

原审查明：2005年某村里通街修路，王XX及其母亲李XX居住的房子坐落在要通路的位置，需拆除，经村有关会议研究决定，由村里购买徐XX的四间房给王XX、李XX，用于置换王XX、李XX在通路位置的三间房屋的拆除。2005年7月20日某村委会与王XX签订换房协议书，主要内容为：王家滩村委为王XX提供住房一处，即徐XX之房屋，村委补助王XX现金1000元，并负责房屋修缮、通水电，至王XX入住，王XX拥有房屋所有权，可以依法继承、转让或出卖。王XX原拥有的位于村东北的住房归村委所有，因此房位于村新通南北路上，故村委取得所有权后拆除此屋。徐XX提供的落款时间也为2005年7月20日的购房协议主要约定：为使本村南北路早日开通，便于硬化路面，经某村委会与村民徐XX友好协商，决定由村委购买徐XX位于村东南处房屋用于村民王XX居住使用，换取王XX位于村西北的三间旧房拆除，使村南北路向北开通。房屋作价9000元，村委另为徐XX提供宅基地一处，位于本村村前，用于建设二层楼住宅。村委建成二层楼后按成本价加配套设施费分给徐XX，即徐XX享受本村缺房户待遇。该购房协议仅有某村委会王家滩村委会盖章，徐XX未签名，徐XX主张村委会是在徐XX不知情的情况下将徐XX的房子置换给王XX、李XX，徐XX购买本村31号楼并没有享受本村无房户待遇，而是和本村其他村民一样平等的去购买楼房，徐XX提供了2009年5月30日缴纳31号楼房购房款的收据一份，证明自己的上述主张，该收据载明31号楼房款81340元，押金5000元，合计86340元。王XX、李XX主张该收款凭证中的5000元押金即是村委抵顶徐XX欠村里的购房款。时任村支部书记王某及村保管王景利均证明当时确实是用村里欠徐XX的购房款5000元抵顶徐XX欠村里的购房款。王某证实在2005年村里通路时经村里协调由村委购买了徐XX的四间房，调换给了王XX，然后拆除了王XX挡在路中间的三间房，村委承诺徐XX把房子卖给村里后，享受村里缺房户待遇，可以购买村里以后开发的楼房。2008年村里卖开发的楼房时，徐XX顶了5000元。对于为什么徐XX未在协议上签字，王某表示当时在村里公开宣布就行了，没有刻意让徐XX签字。村保管王景利证实当时徐XX购买村里的楼房缺5000元购房款，就用村里购买其平房款抵顶了楼房款，现在收款凭证存留在经管站。对以上主张，徐XX未置可否，主张徐XX并未享受本村无房户待遇，而是和本村其他村民一样平等的去购买楼房。

还查明：涉案房屋系徐XX将房屋的钥匙交给村委，村委将钥匙交给了王XX、李XX，王XX、李XX搬进了涉案房屋居住至今。对王XX、李XX搬进徐XX房屋时间，徐XX及王XX、李XX各执一词，王XX、李XX主张是2005年7月20日与村委签订协议后才搬进去的，而徐XX主张在2005年4月就搬进去了。换房协议签订后，集体土地使用证仍在徐XX手中，某村委会并未收回，亦未协助办理过户手续。徐XX持此土地使用证诉至法院，要求王XX、李XX搬离其居住的房屋并赔偿租金损失。王XX、李XX主张，虽然徐XX未在购房协议上签字，但该协议已实际履行，徐XX向村委交付了房屋，村委也按约定分给徐XX两层楼，徐XX享受了本村缺房户待遇，根据《合同法》第37条规定，徐XX与村委之间的购房协议已实际履行，该合同已经成立，且合法有效，徐XX无权反悔。

另查明，因徐XX、王XX、李XX之间房屋纠纷，王XX、李XX家人去两城镇人民政府反映情况，两城镇政府于2011年10月20日出具答复意见：维持原换房协议，王XX母亲现居住的房屋，视为有房产手续对待，该决定形成会议纪要，同时以村委会的名义给王XX写一份证明。对两城镇政府出具的答复意见，徐XX认为不属实。

原审法院认为：本案争议的焦点问题是徐XX未在购房协议上签字，其与村委的购房协议是否合法有效。对此原审法院认为，虽然徐XX未在购房协议上签字，但根据徐XX将房屋钥匙交给村委，而且其又购买了村里开发的二层楼房，并抵顶了其欠村里的5000元购房款等情形，足以认定该协议已实际履行，根据《合同法》第37条关于“采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，徐XX与村委之间的购房协议因已经实际履行，该合同已经成立，且是合法有效的，故现在徐XX持土地使用证要求王XX、李XX搬出房屋的诉讼请求，不应支持，应予驳回。王XX、李XX是依据与村委签订的换房协议书取得涉案房屋并居住使用，其占有、使用涉案房屋并不构成对徐XX的权利侵害。因王XX、李XX与徐XX亦不存在租赁合同关系，故徐XX要求王XX、李XX赔偿租金损失的诉讼请求，于法无据，亦不予支持。某村委会与王XX、李XX签订换房协议后，理应将合格的符合条件的并且没有瑕疵的房屋交给王XX、李XX居住，但因其工作疏忽，未及时收回土地使用证并协助王XX、李XX办理过户手续存在过错。对于徐XX主张的其是否享受无房户待遇，与王XX、李XX从村里购买并取得涉案房屋无关。综上，徐XX主张王XX、李XX侵权的事实不成立，其要求王XX、李XX搬离居住房屋的诉讼请求，不予支持。王XX、李XX的答辩理由成立，应予采信。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第六十六条之规定，原审判决：一、驳回徐XX要求王XX、李XX搬离其居住的日照市东港区两城镇某房屋的诉讼请求。二、驳回徐XX要求王XX、李XX赔偿租金损失10000元的诉讼请求。案件受理费100元，由徐XX负担。

上诉人徐XX不服原审判决，上诉称：一、宅基地使用权适用登记对抗原则，原审法院认定徐XX经登记的宅基地上建造的房屋判决由王XX、李XX取得所有权，适用法律错误。本案中，涉案的（1999）字第07-01-198号集体土地使用权证是徐XX享有土地使用权的法律凭证，对宅基地之上房屋依法享有所有权。徐XX与王XX、李XX之间并未就涉案宅基地及房屋存在任何的转让协议及相关的意思表示，王XX、李XX在明知徐XX为上述房屋所有人的情况下，却单方与某村委会签署《换房协议书》，不具有取得涉案房屋所有权及宅基地使用权的法律要件。徐XX的宅基地使用权业经依法登记，足以对抗王XX、李XX从某村委会手中取得该宅基地的使用权。作为登记在徐XX名下的涉案宅基地使用权及房屋，在没有注销或变更登记的前提下即被认定为王XX、李XX享有，明显违反法律规定。二、原审法院对本案主要事实没有查清，对既有事实认定错误。1、2005年4月21日，村里修路需要拆除王XX、李XX的房屋，经某村委会与徐XX协商，同意让王XX、李XX搬进徐XX的涉案房屋临时居住。2005年7月，某村委会表示愿以9000元的价格购买上述房屋，并向徐XX送达其单方盖有村委会公章的《购房协议》，由于价格偏低，徐XX并未签署上述协议，同时明确表示不同意以上述价格转让房屋。此后徐XX要求王XX、李XX腾退房屋未果，多次向村委会、两城镇政府反映情况，但没有得到回应。徐XX与某村委会之间因房屋价款分歧未达成卖房协议，《购房协议》并未成立，更未生效。2、关于某村委会开发的二层楼房，由于未经规划审批，该楼房针对村集体全体成员售卖，并没有针对无房户以外村民的禁卖规定和措施，所有成员都可以同样条件同样价款购买，该房屋是某村委会开发的小产权房，至今未有土地使用文件。因此，徐XX在同等条件下购买二层楼房与《购房协议》的实际履行不具有任何关联，原审法院所谓的徐XX因享受无房户待遇购买二层楼房即是对《购房协议》实际履行的认定与事实严重不符。3、关于原审法院依职权调取的四份证据，内容亦不具有《购房协议》生效并实际履行的证明效力。首先，2014年8月14日原审法院对时任某村委会村支书的王某的调查笔录显示，因涉案房屋纠纷，王某私下承诺可以将购房价款由9000元上升到1万元，但徐XX并未同意。可见，因价款分歧导致徐XX拒绝签署《购房协议》并转让房屋。第二、徐XX购买二层楼与其他村民一样，实际支付购房款都是81340元，另外支付购房押金5000元（皆需退还）。某村委会通过村保管王景利单方为徐XX支付所谓的购房款5000元与事实不符，徐XX的购房款实际已经全额缴纳。法院调取的（实际由两城镇党委分别向王某、王景利询问）笔录中的描述与事实不符，按照通常的做法，如果徐XX认可并履行《购房协议》，则徐XX完全可以将某村委会拖欠的卖房款在购买二层楼时予以抵销，而不会任由某村委会一直拖欠。第三，法院从两城镇经管站调取的《借款条》显示，王景利以某村委会名义借走现金5000元，用途是“抵房补助款”。该项证据存疑，一方面，如果为徐XX申领补助款，借条应该由村委会盖章或徐XX亲自领取，另一方面，王景利和经管站的行为违反了经管站的职能规定，同时也存在假借领取补助款的名义领取现金用于不明事项之嫌。但无论如何，徐XX都没有实际领取上述购房补助，而是某村委会的单方行为，该借条不能作为徐XX实际履行《购房协议》的证据。三、原审法院审判程序违法。本案原审法院所调取的证据中，有两份由两城镇党委人员于2014年6月6日、2014年6月19日分别向王景利、王某所做的调查笔录作为本案认定事实的依据，鉴于2011年10月20日两城镇政府曾就本案纠纷作出调查并出具信访意见，由上述人员为诉讼案件调查取证有利益冲突之嫌，况且，原审法院为查清案件事实本应向王景利、王某直接调查取证，转为向两城镇党委取证，其取证程序违法。请求撤销原审判决，依法改判王XX、李XX搬离其居住的日照市东港区两城镇某东集用（1999）字第07-01-198号房屋，并赔偿徐XX租金损失人民币10000元，本案的诉讼费用由王XX、李XX承担。

被上诉人王XX、李XX答辩称：一、原审法院认定事实清楚，判决正确。首先，涉案宅基地使用权及房屋所有权归王XX、李XX享有，徐XX无权主张权利。2005年7月，因村中通路须拆除王XX、李XX原有房屋，为安置王XX、李XX，村委经与徐XX协商一致购回了涉案房屋，后将涉案房屋置换给王XX、李XX居住至今，王XX、李XX早已取得涉案宅基地使用权及房屋所有权。虽然徐XX没有在《购房协议》上签字，但大量事实和证据证明该协议约定的主要义务双方均已实际履行，根据合同法的规定，该协议成立并合法有效。因此，村委已将徐XX的宅基地使用权收回并重新分配给了王XX、李XX，宅基地使用权早已转移，徐XX之所以仍持有土地使用权证，只是因为村委未及时收回该证，徐XX本应主动将该证书交回村委，但徐XX不但没履行该义务，反而为达到获取不当利益之目的，据以作为起诉王XX、李XX的依据，与事实不符，于法无据。其次，徐XX分得的楼房权利是否存在问题，是徐XX与村委之间的另一法律关系，与本案无关。同样，村委欠付徐XX部分房款，也是徐XX与村委之间的问题，与王XX、李XX无关，不影响本案的认定。如果徐XX认为其权利受到损害，其应向村委主张权利而不应是王XX、李XX。二、原审法院审判程序合法。徐XX上诉称原审法院违反法定程序采信了非法证据，该主张无事实根据和法律依据。依照我国法律及司法解释的相关规定，证据只要具备合法性、真实性及关联性，即可作为认定案件事实的依据。原审法院依职权调取的相关证据，均不违背我国法律的相关规定，徐XX也没有提出相反证据证实上述证据存在违法或者无效的情形。因此原审法院依据其调取的证据，认定案件事实并作出判决，并不违反法定程序，也不存在任何不当之处。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律准确，并依法作出判决，徐XX的上诉理由没有任何事实根据和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。

原审第三人某村委会未作答辩。

本院经审理查明的事实和证据与原审一致。

本院认为：农村宅基地属于本村集体所有，宅基地使用权是农村居民因建造房屋对集体所有的土地占有、使用的权利，农村村民一户只能拥有一处宅基地。房屋作为不动产与其所占用的宅基地的使用权是无法分割的，因此，作为地上附着物的房屋所有权发生变动后，宅基地使用权也随之转移。

本案中，涉案房屋原系徐XX所有，徐XX对涉案房屋所占用的宅基地有使用权，而且徐XX也持有涉案宅基地的集体土地使用证。2005年因村内修路，需要拆除王XX、李XX居住的房屋，经某村委研究，村委收购徐XX的房屋，置换王XX、李XX的房屋，该事实有购房协议、换房协议、村两委会议记录、原审法院调查笔录等证据予以证明。徐XX在2009年购买村委开发的楼房时，村委以欠徐XX的购买平房款项抵顶了徐XX应交的购买楼房款5000元，徐XX未提出异议，属于村委、徐XX履行原购房协议的行为。某村委在办理抵顶5000元房款过程中，是否存在违规行为，属于行政法律法规审查的内容，本院不予审理。涉案房屋已经置换给王XX、李XX，王XX、李XX作为该村村民，具有合法的宅基地使用权，且其原有房屋及宅基地被村委收回，涉案宅基地使用权随房屋所有权一并转移归王XX、李XX享有。而徐XX在本村另外购置了楼房，实际使用了楼房所占用的宅基地，根据一户一宅的原则，亦不再享有原宅基地使用权。徐XX在购买楼房时是否享受了无房户待遇，是合同履行的内容，不是认定合同是否成立的依据。

原审中，原审法院对证人王某进行了调查，并调取了两城镇党委在处理该纠纷时调查的相关证据，并结合购房协议、换房协议、村两委会议记录等对本案作出综合认定，审判程序并无不当。徐XX主张两城镇党委人员与本案有利益冲突，但未提供证据予以证明。

综上，徐XX的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。