蔡某某、陈某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

安徽省合肥市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）皖01民终6575号

上诉人（原审被告）：蔡某某，男。

委托诉讼代理人：杜雪晴，女，六安市裕安区平桥乡法律服务所工作人员。

委托诉讼代理人：蔡某贺（系蔡某某之兄）。

被上诉人（原审原告）：陈某，女。

委托诉讼代理人：刘婷婷，安徽金亚太律师事务所律师。

委托诉讼代理人：徐律师。

被上诉人（原审被告）：程某，男。

委托诉讼代理人：方律师。

被上诉人（原审被告）：安徽某某房地产经纪有限公司。

法定代表人：汪某，总经理。

委托诉讼代理人：叶某某，男，该公司法务部经理。

上诉人蔡某某因与被上诉人陈某、程某、安徽某某房地产经纪有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初3397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

蔡某某上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈某对蔡某某的诉讼请求，判处程某承担定金罚则及赔偿责任或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费用由陈某、程某、某某公司负担。

陈某辩称

程某辩称

某某公司辩称

陈某向一审法院起诉请求：1、解除程某、蔡某某、陈某签订的《存量房买卖合同》；2、程某、蔡某某双倍返还陈某定金40000元；3、程某、蔡某某连带赔偿陈某房价上涨的损失300000元；4、本案诉讼费用由程某、蔡某某、某某公司承担。

一审法院认定事实：2016年1月3日，蔡某某代替程某（甲方）与陈某（乙方）签订存量房买卖合同，约定存量房坐落在合肥市蜀山区某某房产，用途为住宅，结构钢混，建筑面积98.28平方米，甲乙双方经协商一致，同意上述存量房转让价款为1180000元，乙方只需要按照本合同约定的房价款总额支付，乙方可以拒绝支付本合同约定以外的其他房价款。甲乙双方同意，甲方于款清交房前腾空存量房，并通知乙方进行验收交接。乙方于2016年1月3日向甲方支付存量房价款贰万元，该合同由陈某签名，蔡某某作为程某代理人签名。陈某与某某公司签订房地产经纪合同，蔡某某代程某签订《售房承诺书》“本人蔡某某承诺，合肥市蜀山区某某房产，该房屋系程某的房屋，现因程某不能到现场与买方陈某签订存量房合同所以由本人代签，本人确认产权人程某已委托本人办理此事，并对本人签订的合同的内容已知晓并同意，如果程某有异议，本人愿意承担一切相关法律责任”。2016年1月3日，蔡某某代替程某出具定金收据一份，内容为今收到陈某购买本人位于合肥市蜀山区潜山路100号琥珀五环城和风阁小区6幢1503室房屋的购房定金人民币贰万元（小写20000元），该笔款项系现金方式支付。后程某不同意将该房出卖给陈某。根据陈某申请，安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司作出房地产估价报告，确定估价对象合肥市蜀山区某某房产成套住宅在价格时点2016年4月29日估价结果为1356800元。

一审法院认为，蔡某某代程某与陈某签订的房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行各自义务。蔡某某持有程某的房产证原件，在签订合同时书面承诺程某已委托其本人办理代签手续，并承诺程某如有异议,本人承担一切法律责任。行为后果应由其自行承担。但现无证据证明出售行为有程某授权，事后亦未得到程某追认，行为后果由蔡某某承担。鉴于陈某未审慎审查合同相对人的代理权限,亦应承担相应责任。陈某要求程某承担责任，不予支持。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，陈某要求解除与蔡某某签订的房屋买卖合同，一审法院予以支持。陈某支付定金20000元，陈某在蔡某某未出示程某授权的情况下，与蔡某某签订房屋买卖合同，亦应承担相应的责任。陈某要求蔡某某支付双倍返还定金及房屋上涨损失，参照解除时房屋的市场价值，同时根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，依照公平原则对陈某的损失酌情予以确定，一审法院确定陈某的损失为80000元，由陈某自行承担20%，蔡某某仍应支付陈某的房屋上涨损失为64000元。陈某未要求某某公司承担具体责任，要求某某公司承担诉讼费用不予支持。蔡某某辩称其行为系职务行为，未提供充分证据证明，该院不予支持。

综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除陈某与蔡某某签订的《存量房买卖合同》；二、蔡某某于判决生效之日起十日内向陈某双倍返还定金40000元；三、蔡某某于判决生效之日起十日内支付陈某房屋上涨损失64000元；四、驳回陈某的其他诉讼请求。本案一审案件受理费6400元，减半收取3200元，鉴定费2820元,由陈某负担2190元，由蔡某某承担3830元。

本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。

本院认为，就本案现已查明的事实来看，2016年1月3日，蔡某某代替程某与陈某签订存量房买卖合同时，蔡某某持有程某的房产证原件，在签订合同时向陈某出具《售房承诺书》，该承诺书载明“程某已委托其本人办理代签手续，并承诺程某如有异议，本人承担一切法律责任”。但从本案的现有证据来看，无法证明在签订案涉合同时蔡某某取得了房屋所有权人程某的授权，事后亦未得到程某追认。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。故根据以上法律规定，蔡某某应承担相应的法律责任。蔡某某认为其是某某房地产策划公司员工，代签合同非其个人行为，本案应追加某某房地产策划公司及甘霖（某某房地产策划公司员工）为本案当事人，但根据蔡某某出示给陈某的《售房承诺书》内容来看，其明确表示本人承担一切法律责任，在此情况下，一审法院未追加某某房地产策划公司及甘霖为本案当事人并无不妥。鉴于签订案涉房屋买卖合同后，蔡某某代程某收取了2万元定金，再结合案涉合同解除给陈某造成的损失，一审法院根据公平原则认定蔡某某双倍返还定金40000元及支付陈某损失64000元并无不妥，本院予以维持。

综上所述，蔡某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2380元，由上诉人蔡某某负担。

本判决为终审判决。

审判长　张　勇

审判员　张　怡

审判员　董江宁

二〇一七年十二月一日

书记员　李　颖