房屋买卖合同纠纷，解除合同，争取到双倍定金40000元以及房屋上涨损失64000元

律师观点分析

刘XX律师亲办房产纠纷案例

案情简介：

原告：陈X，女，汉族，1986年4月17日出生，现为华夏XX职工，住安徽省铜陵市铜官山区。

委托代理人：刘XX，安徽XX律师。

委托代理人：徐XX，安徽XX律师。

被告：程X，男，汉族，1988年12月19日出生，住安徽省桐城市。

委托代理人：方X，安徽XX律师。

被告：蔡XX，男，汉族，1992年4月20日出生，住安徽省宿州市砀山县玄庙镇红星XX031，现住安徽省六安市裕安区。

委托代理人：杜XX，女，六安市裕安区小华山街道法律服务所工作人员。

委托代理人：蔡XX，男，系蔡XX哥哥。

被告：安徽XX公司，住所地合肥市XX1301.

法定代表人：汪X，总经理。

委托代理人：叶XX，该公司法务部经理。

原告陈X与被告程X、蔡XX、安徽XX公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序二次公开开庭进行了审理。原告陈X的委托代理人刘XX、徐XX、被告蔡XX的委托代理人杜XX、蔡XX、被告程X的委托代理人方X、安徽XX公司的委托代理人叶XX第一次开庭到庭参加诉讼。原告陈X的委托代理人徐XX、被告程X的委托代理人方X、安徽XX公司的委托代理人叶XX第二次开庭到庭参加诉讼，被告蔡XX经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉讼请求：

1、解除原、被告签订的《存量房买卖合同》；

2.两被告双倍返还原告定金40000元；

3.两被告连带赔偿原告房价上涨的损失300000元；

4.本案诉讼费用由被告承担。

事实与理由：

2016年1月3日，原告陈X与被告程X达成合意，由原告购买被告程X所有的合肥市蜀山区潜山路100号琥珀五环城和XX房屋，房屋总价款为118万元。由于程X事务缠身，未能到现场签署合同，被告中墅XX介绍被告蔡XX代为办理，声称蔡XX为程X的委托代理人。蔡XX出示的《售房承诺书》上载明“本人确认产权人程X已委托本人办理此事，并对本人签订合同的内容已知晓并同意，如果程X有异议，本人愿意承担一切相关法律责任。”于是，原告及被告蔡XX在被告中墅XX工作人员的见证下，签署了《存量房买卖合同》。当日，原告将两万元定金交予被告蔡XX。合同签订后，原告多次与三被告沟通前往房地产管理部门办理托管账户，三被告均予以推诿，不愿继续履行合同。

程X辩称：

答辩人从未授意被告二代为卖房，至今未收到定金，也未看到房屋买卖合同，答辩人也未委托被告三公司予以卖房，答辩人曾将房产证交与新XX公司委托其代为卖房，但答辩人不认识被告二，也不知道被告三公司的存在，被告三公司代为中介，由被告二代为签字，与原告签订房屋买卖合同，答辩人不知也没有授权，答辩人保留追究新XX公司责任的权利。因此，不存在答辩人返还原告定金，与其解除合同并赔偿损失的法律依据。原告计算损失没有依据，原告提供的只是网上挂价，并非实际成交价，或完税价，本案合同无效，原告计算基础不存在。

蔡XX辩称：

其系合肥XX公司员工，在公司担任房屋买卖经纪人一职，2016年1月3日，甘X让侯X将程X的房产证交给蔡XX，让蔡XX代其与陈X签订房屋买卖合同。鉴于公司经理授权，蔡XX与陈X签订了房屋买卖合同。2015年1月15日蔡XX辞职、蔡XX个人不应承担合同所涉的定金罚则责任。原告所称的事实，未提供证据证明，缺乏事实依据，依法不应予以支持。

安徽XX公司辩称：

原告所述要三被告共同承担部分我方不予认可。其不是存量房买卖合同主体，不应对合同解除后产生的损失承担责任。原告将其作为被告起诉无事实及法律依据。

原告围绕其诉讼请求，所举证据如下：

原告身份证复印件，被告身份信息复印件，《存量房买卖合同》原件、《房地产经纪合同》原件、《售房承诺书》原件，安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司作出房地产估价报告，《定金收据》原件，第三人安徽XX公司为证明其主张，所举证据如下：售房承诺书原件，房屋所有权证原件，对其证据效力本院予以确认，对于原告举证的2016年4月26日“房天XX”“XXX网”上琥珀五环城二手房的出售信息打印件，蔡XX向本院提交电话录音及录音摘要，合肥XX公司组织机构代码证及企业信用信息不具有证据的真实性、关联性，无法实现其证明目的，证据效力不予确认。

根据原被告陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下:

2016年1月3日，蔡XX代替程X（甲方）与陈X（乙方）签订存量房买卖合同，约定存量房坐落在合肥市蜀山区潜山路100号琥珀五环城和XX，权属证号为合产811XXXX3961，用途为住宅，结构钢混，建筑面积98.28平方米，甲乙双方经协商一致，同意上述存量房转让价款为壹佰壹拾捌万元，人民币XXX元，乙方只需要按照本合同约定的房价款总额支付，乙方可以拒绝支付本合同约定以外的其他房价款。甲乙双方同意，甲方于款清交房前腾空存量房，并通知乙方进行验收交接。乙方于2016年1月3日向甲方支付存量房价款人民币贰万元，该合同由陈X签名，蔡XX作为程X代理人签名。陈X与安徽XX公司签订房地产经纪合同，蔡XX代程X签订售房承诺书，本人蔡XX承诺，合肥市蜀山区潜山路100号琥珀五环城和XX，该房屋系程X的房屋，现因程X不能到现场与买方陈X签订存量房合同所以由本人代签，本人确认产权人程X已委托本人办理此事，并对本人签订的合同的内容已知晓并同意，如果程X有异议，本人愿意承担一切相关法律责任。2016年1月3日，蔡XX代替程X出具定金收据一份，内容为今收到陈X购买本人位于合肥市蜀山区潜山路100号琥珀五环城和XX1503室房屋的购房定金人民币贰万元（小写20000元）该笔款项系现金方式支付。后程X不同意将该房出卖给陈X。根据陈X申请，安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司作出房地产估价报告，确定估价对象合肥市蜀山区潜山路100号琥珀五环城和XX成套住宅在价格时点2016年4月29日估价结果为XXX元。

法院认为：

蔡XX代程X与原告签订的房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行各自义务。蔡XX持有程X的房产证原件，在签订合同时书面承诺程X已我托其本人办理代签手续，并承诺程X如有异议,本人承担一切法律责任。行为后果应由其自行承担。但现无证据证明出售行为有程X授权，事后亦未得到程X追认，行为后果由蔡XX承担。鉴于陈X未审慎审查合同相对人的代理权限,亦应承担相应责任。原告要求程X承担责任，不予支持。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，原告要求解除与蔡XX签订的房屋买卖合同，本院予以支持。原告支付定金20000元，原告在蔡XX未出示程X授权的情况下，与蔡XX签订房屋买卖合同，亦应承担相应的责任。原告要求被告蔡XX支付双倍返还定金及房屋上涨损失，参照解除时房屋的市场价值，同时根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，依照公平原则对陈X的损失酌情予以确定，本院确定原告的损失为80000元，由原告自行承担20%，蔡XX仍应支付原告的房屋上涨损失为64000元。原告未要求安徽XX公司承担具体责任，要求安徽XX公司的承担诉讼费用本院不予支持。被告蔡XX辩称其行为系职务行为，未提供充分证据证明本院不予支持。

案件判决：

一、解除原告陈X与被告蔡XX签订的《存量房买卖合同》；

二、被告蔡XX于本判决生效之日起十日内向陈X双倍返还定金40000元；

三、被告蔡XX于本判决生效之日起十日内支付陈X房屋上涨损失64000元；

四、驳回原告陈X的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6400元，减半收取3200元，鉴定费2820元,由原告陈X负担2190元，由被告蔡XX承担3830元。