李XX、XX公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

四川省广元市中级人民法院

民 事 判 决 书

上诉人（原审被告）：李XX，男，1975年4月20日出生，汉族，住四川省广元市利州区。

委托诉讼代理人：母某某，系李XX之妻。

委托诉讼代理人：马X，四川XX律师。

被上诉人（原审原告）：A公司，住所地四川省广元市利州区南环XX**。

法定代表人：何某某，系公司董事长。

委托诉讼代理人：鲜X，四川XX律师。

李XX、B公司因与被上诉人A公司房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2020）川0802民初3763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。B公司为个体工商户，经营者为李XX，已于2020年7月22日注销，故B公司不再作为上诉人，相关权利义务由本案上诉人李XX承担，本案现已审理终结。

李XX上诉请求：1.撤销一审判决并改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.因广元市一环路提升改造工程长时间施工，导致上诉人无法正常经营；被上诉人在农产品交易中心闭市时未尽到通知义务，导致上诉人损失进一步扩大，结合国家相关政策的规定，上诉人不应当支付2020年1月至2020年8月期间的房屋租金；2.一审法院适用《中华人民共和国合同法》错误；3.资博公司隐瞒了重要事实，未告知上诉人，致使合同目的不能实现。

A公司辩称，1.上诉人提出的补充事由违反了民事诉讼法的相关规定，依据法律规定二审法院应该对上诉请求依法审理；2.双方签订的租赁合同在城建局与相关交通管制部门发布修路通告及相关管制时间之前，被上诉人与道路修建方不存在相连关系，上诉人未在合理时间提出解除合同。

A公司向一审法院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2019年4月至2020年5月房屋租金411656.00元和卫生费3220.00元,并按年利率24%向原告支付资金占用利息；2.被告依约按照三个月租金的标准向原告支付违约金88212.00元；3.本案诉讼费由被告承担。一审诉讼中，请求支付的房租为至2020年8月。

一审法院认定的案件事实：2019年2月28日，被告李XX与原告A公司签订《租赁合同》，合同号：240228，合同约定：“出租方：A公司，承租方：李XX…租赁房屋坐落位置在交易中心南环XX临XX，建筑面积1220.20㎡，每平方米元，结构为砖混。房内设施：水、电、齐备，门为玻璃门。双方已当众指明，并已交出租方，出租方无异议。第二条，租赁用途，租赁房屋只能用于宾馆。未经同意，承租方无权擅自改变用途，否则视为违约。第三条，租赁期限从2019年1月1日至2019年12月31日止，租赁期满，如出租人继续出租，原承租人在原租赁期内守法经营、服从出租方管理、按时交纳相关费用的，同等条件下有优先续租权。第四条租金。租金28060.00元/月。每月/日前一次性预交当月租金（一次性预交三个月以上租金的可转账）。欠交租金时，所欠租金按3‰”每日计罚息。超过三个月的，出租方有权解除合同，追收违约金。…第七条特别约定。（一）出租房屋的水电费，三包费由承租方承担，三包费200.00元，收费标准随国家政策调整而调整，不再另订立合同，其中水电费含总表与分表之差的分摊数，每月20日前必须交纳，否则停水停电造成的损失由承租方自行负责。承租方连续三个月欠交水电费、三包费或物管费的，出租方有权终止水电供应，并追收欠费及并解除租赁合同。垃圾清运费每年一次性交情。…（三）承租方必须在租赁合同规定到期日提前一个月向出租方提出是否续租并办理相关手续。…第八条合同的变更和解除。…（三）因一方违反合同约定或法律规定，守约方依法依约解除合同的，违约方应承担违约责任。…（七）因不可规则承租人的事由致使出租房屋无法正常使用的，承租方可以要求解除合同或减少租金，不承担违约责任，但应提出书面申请，经双方协商一致。第九条违约责任。（一）本合同有约定的依照约定。（二）本合同中的赔偿损失是指恢复原状所需要的各种费用；违约金为出租方三个月租金。第十条租赁保证金。双方约定租赁保证金（以票据为准）元，签合同时一次交清。租赁保证金是保证资产完整和履行合同的资金担保。合同终止清洁完毕时退还，不计息。

2019年2月28日被告李XX与原告A公司签订《租赁合同》，合同号：240229，合同约定：“出租方：A公司，承租方：李XX…租赁房屋坐落位置在交易中心南环XX临XX，建筑面积33.60㎡，每平方米元，结构为砖混。房内设施：水、电、齐备，门为玻璃门。双方已当众指明，并已交出租方，出租方无异议。第二条，租赁用途，租赁房屋只能用于宾馆。未经同意，承租方无权擅自改变用途，否则视为违约。第三条，租赁期限从2019年1月1日至2019年12月31日止，租赁期满，如出租人继续出租，原承租人在原租赁期内守法经营、服从出租方管理、按时交纳相关费用的，同等条件下有优先续租权。第四条租金。租金1344.00元/月。每月/日前一次性预交当月租金（一次性预交三个月以上租金的可转账）。欠交租金时，所欠租金按3‰”每日计罚息。超过三个月的，出租方有权解除合同，追收违约金。…第七条特别约定。（一）出租房屋的水电费，三包费由承租方承担，三包费30.00元，收费标准随国家政策调整而调整，不再另订立合同，其中水电费含总表与分表之差的分摊数，每月20日前必须交纳，否则停水停电造成的损失由承租方自行负责。承租方连续三个月欠交水电费、三包费或物管费的，出租方有权终止水电供应，并追收欠费及并解除租赁合同。垃圾清运费每年一次性交情。…（三）承租方必须在租赁合同规定到期日提前一个月向出租方提出是否续租并办理相关手续。…第八条合同的变更和解除。…（三）因一方违反合同约定或法律规定，守约方依法依约解除合同的，违约方应承担违约责任。…（七）因不可归责承租人的事由致使出租房屋无法正常使用的，承租方可以要求解除合同或减少租金，不承担违约责任，但应提出书面申请，经双方协商一致。第九条违约责任。（一）本合同有约定的依照约定。（二）本合同中的赔偿损失是指恢复原状所需要的各种费用；违约金为出租方三个月租金。第十条租赁保证金。双方约定租赁保证金（以票据为准）元，签合同时一次交清。租赁保证金是保证资产完整和履行合同的资金担保。合同终止清洁完毕时退还，不计息。合同签订后，被告履行向原告交付租金至2019年3月。

2019年3月11日广元市公安XX、广元市XX公司发布《关于广元市南XX片区南环XX实施交通管制通知》，：“为确保广元市（主城区）一环路提升改造工程（环城南路管廊建设）顺利实施，保证施工路段及周边道路交通安全，根据《中华人民共和国道路交通安全法》有关规定，施工期间决定对南环XX实施交通管制，现将有关事项通告如下：一、交通管制时间：2019年3月20日至2019年12月31日。二、交通管制措施工程建设期间对南环XX实行分段半封闭或全封闭交通管制，管制期间请过往车辆、行人严格遵守道路交通安全法律法规，按照各路口设置的交通管制指示牌、交通标志指示信息绕行，并服从执勤人员指挥和疏导。…”被告从2019年4月起一直没有向原告交纳任何费用和租金，经原告催收无果，故起诉：1、请求判令被告立即向原告支付2019年4月至2020年5月房屋租金411656.00元和卫生费3220.00元,并按年利率24%向原告支付资金占用利息；2、请求判令被告依约按照三个月租金的标准向原告支付违约金88212.00元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第一项请求变更为请求判令被告立即向原告支付2019年4月至2020年8月房屋租金499868.00元和卫生费3910.00元,并按年利率24%向原告支付资金占用利息至全部款项偿清之日止。第二、三项不予变更。原告与被告均同意在2020年8月28日办理交付房屋。

另查明：被告李XX系被告B公司经营者，类型为：个体工商户，组成形式个人经营，注册时间2017年10月13日。2019年11月15日被告向原告送达“关于调整B酒店房租的函”。

2018年5月4日被告李XX向原告A公司缴纳房屋保证金100000.00元。

一审法院认为，原告A公司与被告李XX之间签订《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。合同签订后，原告向被告交付房屋给被告使用，被告从2019年4月1日后的租金未支付，双方当事人该事实均无异议，予以确认。

2020年8月28日原告A公司与被告李XX、广元B酒店同意办理交付房屋，一审法院确认案涉租赁合同解除时间为2020年8月28日。

本案争议焦点为：被告以市政府在宾馆门前修路，导致承租门面交通不便,影响了被告的正常经营,请求减少租金。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”本案中，原告与被告签订《租赁合同》时，案涉房屋门前没有进行交通管制，而是被告经营酒店后实施交通管制，结合《租赁合同》第八条第七款约定；“因不可归责承租人的事由致使出租房屋无法正常使用的，承租方可以要求解除合同或减少租金，不承担违约责任，但应提出书面申请，经双方协商一致。”被告向原告申请酌情调整租金，原告未给予答复情况下，加之道路建设的期限长达九个月对被告经营酒店有一定影响,根据公平原则,本院认为在修路期间被告应付租金2019年4月1日至2019年12月31日期间的租金264636.00元(29404.00元/月×9个月)予以适当调整，调整为被告承担租金的百分之五十即132318.00元。

关于原告要求2020年1月1日至2020年8月31日的房屋租金的问题。被告广元B酒店作为该房屋实际承租人，享有使用房屋的权利，应承担交纳租金的义务。房屋租赁合同于2019年12月31日到期后，未重新签订租赁合同，被告广元B酒店继续使用房屋,原告没有提出异议,应视为不定期租赁合同。被告李XX以个人名义与原告签订《房屋租赁合同》，根据合同相对性，被告李XX应承担共同支付房屋租金的民事责任。由于租赁合同到期后，被告也未向原告交付房屋，并未举证证明酒店歇业未营业的具体时间，其占有使用后未向原告交付租金，但结合今年疫情，2020年2月份房租29404.00元应减免。因此，被告应向原告支付2020年1月1日至2020年8月31日按照每月租金29404.00元共计租金205828.00元（已减免2月份房租29404.00元）。

关于原告要求被告承担卫生费3220.00元的诉讼请求。由于原告与被告签订的合同约定水电费、三包费由被告承担，每月20日前交付而不是卫生费，原告主张缺乏证据，不予支持。

关于原告要求被告按年利率24%支付资金占用利息以及支付违约金88212.00元的问题。虽被告未向原告按时交付租金的行为已违约，根据双方签订的租赁合同中约定欠租金按3‰每日计罚息，实际就是资金占用利息，约定违约金，但没有约定违约金金额或者计算方式。但结合本案实际情况被告经营酒店门前修路造成营业受损，显然原告主张过高，应当从2020年1月8日起以下欠租金金额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算利息至实际付清之日止。

关于被告要求原告将保证金100000.00元予抵扣房租的问题。合同解除后，原告应当向被告退还房屋保证金，故被告要求抵扣房租的请求，予以支持。

被告要求追加谭XX、薛XX、蒋XX为本案的共同被告的诉讼请。虽被告提供了转让协议、股份承包合同、情况说明、委托书、收条，证明谭XX、薛XX、蒋XX系B公司合伙股东，并将其股份承包给被告李XX经营，被告李XX经营酒店期间所欠租金的行为其应当承担责任，至于谭XX、薛XX、蒋XX是否承担责任是内部行为，因此，不予采信。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除原告A公司与被告李XX、B公司租赁合同；二、限被告李XX、B公司在本判决生效后二十日内搬离腾空租赁房屋并交付；三、限被告李XX、广元市利州B酒店在本判决生效后二十日内向原告A公司支付房屋租金238146.00元（132318.00元+205828.00元-100000.00元）及资金占用利息，从2020年1月8日起以下欠租金金额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算利息至实际下欠租金金额付清之日止；四、驳回原告A公司其他诉讼请求。

本院二审期间，李XX提交四组证据。第一组，1.广元市XX公司关于广元市(主城)一环路提升改造工程(环城南路段改造及管廊建设)社会稳定风险评估征询意见的公告。2.广元市(主城)一环路提升改造工程(环城南路段改造及管廊建设)社会稳定风险评估征询意见的公告。3.租赁合同。证明目的:广元市(主城)一环路提升改造工程(环城南路段改造及管廊建设)社会稳定风险评估征询意见的公告于2018年9月14日分别在广元市住房和城乡建设局、广元市XX公司的网站发布，明确了意见征集的范围(对象)、主要事项和方式等;上诉人承租的房屋是被上诉人管理的国有房屋，该房屋在一环路提升改造工程的影响范围内;同时，广元市XX公司与被上诉人同属于广元市政府国有资产监督管理委员会管理的国有公司，被上诉人知道一环路提升改造工程将开工建设的事实，但是被上诉人并未将这一事实情况如实告知上诉人，而是故意隐瞒了该事实，与上诉人签订了租赁合同，从而造成了如今的状况。第二组：4.广元市公安XX、广元市XX公司关于广元市南XX片区南环XX实施交通管制通知;5.广元市(主城区)一环路提升改造工程(环城南路段改造及管廊建设)正式开工建设;6.一环路提升改造工程(环城南路段改造及管廊建设)正式开工建设后.上诉人承租房屋周围情况照片;7.广元日报社广元南环XX将进入新一阶段改造施工;8.我市主城区一环路提升改造工程六车道正式通车。证明目的:广元市(主城区)一环路提升改造工程(环城南路段改造及管廊建设)从2019年3月20日开始进场打围施工至2020年10月14日完工通车，该路段交通一直处于全封闭或半封闭施工状态，上诉人不能正常经营而被迫停业。第三组：9.广元市政府国有资产监督管理委员会、广元市商务局、广元市利州区人民政府关于南XX农产品交易市场闭市通告;10.告广大经营户和消费者书;11.市资博集团五措施推进农产品交易中心闭市工作;证明目的:被上诉人并没有按照其措施联系上诉人，未了解上诉人的困难和诉求，未向上诉人发送《解除合同通知书》，未告知闭市时间、腾房要求、交接手续等，直到被上诉人向利州区人民法院提起诉讼，上诉人才知晓相关情况。第四组：12.关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见(发改投资规[2020]734号);13.关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案(川发改投资规[2020]465号)。证明目的:国家、省为统筹推进肺炎疫情防控和经济社会发展工作，扎实做好“六稳”工作，全面落实“六保”任务，进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力，规定对于承租国有房屋用于经营出现困难的服务业小微企业和共同工商户免除上半年3个月房屋租金。但实际上，被上诉人并没有遵照执行。

被上诉人质证认为：第一组、第二组，双方签订合同时间在道路修建时间之前，被上诉人与道路方不存在隶属关系，道路修建行为属于正常的商业风险，并非房屋自身问题不能承租，因此主张租金减免没有法律事实依据；第三组，被上诉人提出的解除合同通知书系资博公司向农产品交易中心租赁农户提出的解除通知，因上诉人实际承租酒店且用于经营故被上诉人为向其发出解除合同并且在一审起诉也并未要求实际解除合同，上诉人应当按照实际租金支付房屋租金；第四组，上诉人提供相关部门关于新冠疫情的意见对资博公司没有强制约束力，相关的意见非法律法规被上诉人可不遵照执行。本院认为，对于第一组证据合法性、客观性予以认定，对于关联性结合案件其他事实综合认定；对于第二组证据，合法性、客观性、关联性予以认定；对于第三组证据8，合法性、客观性、关联性予以认定；对于证据9、10、11，因与本案不具有关联性，本院不予认定；对于第三组证据，因与本案不具有关联性，本院不予认定；对于第四组证据，合法性、客观性、关联性予以认定。

本院另查明，本院二审组织听证过程中，被上诉人陈述双方租赁关系实际发生在2018年，2019年签订房屋租赁合同，李XX确认实际承租时间为2018年10月，本院确认房屋租赁起始时间为2018年10月。B公司已于2020年7月22日注销。

本院认为，B公司在诉讼中已注销，其作为个体工商户，相关权利义务应由经营者即上诉人李XX承担，至于上诉人李XX在经营酒店期间是否与他人存在合伙等，与被上诉人无关。

本案审理中，上诉人李XX已搬离租赁的房屋，双方合同已实际解除，且被上诉人在一审时也未单独就是否解除合同提出主张，故不再确认解除双方的租赁关系。

本案争执点为上诉人李XX是否应当支付被上诉人资博公司房屋租金。上诉人认为被上诉人在签订合同时隐瞒知晓道路修建这一重要事实导致其经营宾馆亏损，存在重大过错，不应当承担租赁费用。但双方实际发生租赁关系为2018年10月，远早于2019年3月11日道路修建交通管制通知发布的时间，并且该通知在相关政府网站已经公开，道路修建即使被上诉人未告知，其也应当知晓，一审法院考虑到道路施工给上诉人带来的影响，调减了上诉人应承担的租赁费是适当的。上诉人2020年租赁房屋期间，国家发展和改革委员会等八部门发布《关于关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋资金压力的指导意见》、四川省发展和改革委员会等11部门出台《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》均明确“对于承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金”，结合本案案情，2020年房屋租金应减免3个月。同时，因案涉房屋所处道路于2020年10月才正式通车，上诉人在修路期间的租赁费应当予以调整，根据一审调整的幅度，调整为上诉人应当承担租金的百分之五十，从2019年4月1日至2020年8月31日以每月租金29404元共计租金205828元【（29404*17-29404*3）*?】，抵扣上诉人缴纳的保证金10万，上诉人应支付被上诉人租金105828元。

综上，上诉人部分上诉理由成立，基于本案查明的事实，裁判结果应当予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

一、撤销四川省广元市利州区人民法院（2020）川0802民初3763号民事判决；

二、限上诉人李XX在本判决送达之日起十日内向被上诉人A公司支付房屋租金105828元及资金占用利息（从2020年1月8日起，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至付清之日）；

三、驳回被上诉人A公司其他诉讼请求。

一审案件受理费8831元，由上诉人李XX负担4831元，被上诉人A公司负担4000元；二审案件受理费8831元，由上诉人李XX负担4831元，被上诉人A公司负担4000元。（被上诉人A公司应负担的二审受理费，在执行中品迭）

本判决为终审判决。

审 判 长　夏茂中

审 判 员　吕　晶

审 判 员　徐小雁

二〇二一年四月二十一日

法官助理　康小莲

书 记 员　罗XX