史某诉剑阁房管所房屋登记一案

案件描述

上诉人(原审原告)史某碧，男，生于1964年5月，汉族，剑阁县总工会干部，住四川省剑阁县。

委托代理人王某平，四川中玉律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)剑阁县房地产管理所。

法定代表人王某锐，该所所长。

委托代理人唐某雄，该所副所长。

委托代理人马飞，四川剑州律师事务所律师。

原审第三人陈某玲，女，生于1965年8月，汉族，小学文化，住四川省剑阁县，与原告史某碧系夫妻关系。

原审第三人何某平，男，生于1971年12月，汉族，初中文化，住四川省剑阁县。

委托代理人杨某鑫，剑阁县剑门关法律服务所法律工作者。

原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司剑阁县支行。

代表人黄某清，该行行长。

委托代理人蒲某生，该行职员。

委托代理人陈某立，四川广府律师事务所律师。

上诉人史某碧诉因与被上诉人剑阁县房地产管理所(以下简剑阁房管所)及第三人陈某玲、何某平、中国邮政储蓄银行股份有限公司剑阁县支行(以下简称邮政银行剑阁支行)房屋抵押登记一案，不服四川省剑阁县人民法院(2014)剑阁行初字第2号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月公开开庭进行了审理。上诉人委托代理人王某平、被上诉人剑阁房管所的委托代理人唐某雄、马飞、第三人陈某玲、第三人何某平的委托代理人杨某鑫、第三人邮政银行剑阁支行委托代理人陈某立、蒲某生到庭参加诉讼。经合议庭合议，审判委员会讨论并作出决定，本案现已审理终结。

原审法院审理查明，上诉人史某碧与第三人陈某玲系夫妻关系，夫妻二人与第三人何某平均系下寺居民，属朋友关系。因何某平承建工程需资金周转，2010年12月22日，何某平和邮政银行剑阁支行签订了《个人最高额度借款合同》，该合同约定：在借款额度有效期间10年内，邮政银行剑阁支行向何某平提供可以循环使用的借款额度人民币550000.00元。同日，陈某玲与邮政银行剑阁支行订立了《个人最高额度借款抵押合同》，该合同约定：以陈某玲持有的于2002年 2月25日办理的房权证剑C字第5097号《房屋所有权证》所载明的位于剑阁县下寺镇新街397.65平方米的砖混结构二楼一底房屋一幢作为抵押物，为邮政银行剑阁支行与何某平签订的《个人最高额度借款合同》项下所形成的，因借款人何某平在借款额度有效期间尚未结清的借款本金440000.00元及利息等其他费用提供抵押担保，陈某玲以“乙方抵押人”的身份在该合同上签字、捺印，在该合同“乙方抵押物共有人”处书写了“史某碧”的姓名。

2010年12月22日，陈某玲携带以下资料到剑阁房管所申请房屋抵押权登记：

1、陈某玲、史某碧身份证;

2、陈某玲和史某碧结婚证;

3、房屋所有权人为陈某玲的房权证剑C字第5097号《房屋所有权证》;

4、土地使用者为陈某玲的剑国用(2002)字第361号《国有土地使用证》;

5、何某平与邮政银行剑阁支行签订的《个人最高额度借款合同》;

6、陈某玲与邮政银行剑阁支行签订的《个人最高额度借款抵押合同》;

7、《委托书》;

8、《担保书》，何某平携带身份证及结婚证随其前往办理，陈某玲提供的《担保书》载明：剑阁房管所：我自愿将砖混结构、砖木结构2栋房屋493.35平方米抵押给何正平贷款，如有发生纠纷，与房管所无关，自己承担经济责任，担保人：史某碧、陈某玲。其提供的《委托书》载明：剑阁县房地产管理所：兹有陈某玲房产一栋，与我史某碧属夫妻共有财产，经因在外出办事，不能一同前来办理抵押登记，特委托我妻子陈某玲前来办理全权抵押手续，委托人：史某碧，二0一0年十二月十八日。上述《委托书》、《担保书》在当事人签名处均有捺印。同日，陈某玲向剑阁房管所递交了其签名、捺印的《剑阁县房地产抵押具结书》：产权人陈某玲自愿将坐落在剑阁县下寺镇新街砖混、砖木结构的房屋(含该房屋占用范围内的土地使用权)，建筑面积397.65、95.70平方米作为中国邮政银行的贷款抵押物，抵押期限为2020 年12月22日至还清贷款本息之日止。”。

2010年12月22日，剑阁房管所对陈某玲、何某平进行询问并制作了《剑阁县办理房屋抵押权登记询问笔录》，陈某玲回答其提交的所有资料、证件是真实的，并在该询问笔录上签字、捺印。同日，剑阁房管所及邮政银行剑阁支行的工作人员对贷款抵押房屋进行实地查看确认，邮政银行剑阁支行在《房产抵押现场核实表》上签署意见：同意办理抵押登记。剑阁精正房地产估价事务所对抵押房屋现值进行评估为74.00万元整。2010年12月22日，被告剑阁房管所向何某平颁发了2010房他字第1133号《房屋他项权证》。该借款到期后，邮政银行剑阁支行向陈某玲催收该笔借款。2014年1月20日，邮政银行剑阁支行向本院递交了其诉何某平、陈某玲、田先明金融借款合同纠纷一案的起诉状，请求本院判决邮政银行剑阁支行在其诉讼请求范围内对第三人陈某玲所有的前述房屋的处分价款在人民币809000.00元内享有优先受偿权。史某碧后向本院提起行政诉讼，请求判决撤销2010 房他字第1133号《房屋他项权证》。后邮政银行剑阁支行撤回对陈某玲等人的民事起诉。

原审法院认为：《房屋登记办法》规定房屋抵押权登记，是由申请人或者委托代理人向房屋登记机构提出申请，提交申请登记材料，并对申请登记材料的的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。房屋登记机构办理抵押权登记时，应当遵循合法、合理、审慎原则，审查申请登记材料是否齐全且符合法定形式。本案中，第三人陈某玲在向被告申请房屋抵押权登记时，向被告提交了登记申请、身份证明等相关材料，被告经审核其提交的材料，并询问了陈某玲，陈某玲对该材料的真实性予以确认，原告认为陈某玲提交的《担保书》，《委托书》中的“史某碧”签字不是其本人书写，申请房屋抵押权登记并非其真实意思表示，但在诉讼中，原告并未提供相应证据予以证明，同时虽第三人邮政银行剑阁支行未依照《房屋登记办法》的规定单独提交抵押登记申请书，但其派员现场查看核实抵押物，并在《房产抵押现场核实表》上签署“同意办理抵押登记”的意见，已表明其申请办理抵押登记的意思表示。因此，被告依据当事人的申请进行抵押权登记并颁发他项权证，已尽到了形式审查的合理、审慎的义务，符合《房屋登记办法》规定的登记要求。故原告请求撤销2010房他字第1133号《房屋他项权证》的主张，证据不足，理由不充分，不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第(四)项之规定，判决驳回史某碧的诉讼请求。

史某碧上诉称，被上诉人应对《担保书》、《委托书》、《抵押合同》上“史某碧”签字的真实性承担举证责任，被上诉人在办理涉案房产抵押登记时未尽到合理、审慎的审查义务，故请求：

1、撤销剑阁县人民法院(2014)剑阁行初字第2号行政判决;

2、撤销被上诉人作出的(2010)房他字第1133(房屋他项权证)登记;

3、上诉费用由被上诉人承担。

二审期间，被上诉人提交房屋权属交验证件清单一份，上诉人质证认为交验清单中无登记申请书，交验清单也无史某碧的签字，第三人陈某玲质证认为该份证据中“陈某玲”的签字是其本人所签。本院认为，该份证据对本案的争议焦点“委托书”是否系第三人陈某玲提交有直接的证明力，对被上诉人提交的该份证据予以认定。该份证据载明陈某玲办理房产抵押登记时提交的证件材料为：1、房产原件1份;2、国有土地使用证原件1份;3、合同原件2份;4、核实表原件1份;5、结婚证复印件1份;6、身份证复印件4份。

本院除查明第三人陈某玲携带《委托书》、《担保书》前往被上诉人处申请办理抵押登记不实外，查明的其它事实与一审查明事实一致。

本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人办理涉诉抵押登记是否尽到合理、审慎审查义务，程序是否合法。

根据《房屋登记办法》第十三条、第十五条的规定，共有房屋，应当由共有人共同申请登记，委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明;根据《房屋登记办法》第十二条、第四十三条的规定，申请抵押登记应由抵押权人和抵押人共同申请，并提交抵押登记申请书等相关材料;根据《房屋登记办法》第十七条的规定，房屋登记机构应对申请人提交的申请登记材料是否齐全并符合法定形式进行审查，对申请材料不齐全的应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容。据此，被上诉人应对涉诉房产是否是共有房产、陈某玲是否持授权委托书、邮政银行剑阁支行与陈某玲提交的抵押登记申请材料是否齐全进行审查。本案中，涉诉房产虽只登记在陈某玲名下，但史某碧与陈某玲系夫妻关系，陈某玲与邮政银行剑阁支行签订的《个人最高额度借款抵押合同》中“乙方抵押物共有人”处书写有“史某碧”的名字，说明陈某玲、邮政银行剑阁支行均对史某碧为该房屋共有人身份予以认可，因此史某碧系涉诉房屋的共有人。被上诉人主张陈某玲持史某碧的授权委托书代为办理抵押登记，但被上诉人提交的房屋权属交验证件清单中并无授权委托书的记载，史某碧和陈某玲否认向被上诉人提交了授权委托书，因此现有证据不能证明陈某玲向被上诉人提交了委托书，被上诉人的该主张不能成立，一审法院认定陈某玲持授权委托书申请办理抵押登记，属于认定事实错误;另被上诉人也未提供抵押权人邮政银行剑阁支行、抵押人陈某玲以及房屋共有人史某碧向其提交抵押登记申请书的证据，被上诉人在上述材料均不具备的情况下作出涉诉抵押登记证据不足，未尽到合理、审慎的审查义务。

根据《房屋登记办法》第七条“办理房屋登记，一般依照下列程序进行：(一)申请;(二)受理;(三)审核;(四)记载于登记薄;(五)发证”、第十八条“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记薄记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人”的规定，房屋登记系依申请的行政行为，房屋登记机关应就申请事项是否是申请人真实意思表示进行询问。本案中邮政银行剑阁支行、陈某玲、史某碧均未向被上诉人提交抵押登记申请书，被上诉人也未就申请登记事宜向邮政银行剑阁支行询问，被上诉人径行作出涉诉抵押登记违反法定程序，应予撤销;一审法院认定被上诉人尽到了合理、审慎审查义务证据不足，适用法律错误，也应撤销。

综上，被上诉人剑阁县房地产管理所作出涉诉抵押登记证据不足，程序违法，应予撤销;一审法院判决认定事实错误，适用法律错误，应予撤销。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(二)项的规定，判决如下：

一、撤销四川省剑阁县人民法院(2014)剑阁行初字第2号行政判决;

二、撤销被上诉人剑阁县房地产管理所作出的2010房他字第1133号抵押登记。

一、二审案件受理费各50元，由被上诉人剑阁县房地产管理所负担。

本判决为终审判决。

律师观点分析

案件描述

上诉人(原审原告)史某碧，男，生于1964年5月，汉族，剑阁县总工会干部，住四川省剑阁县。

委托代理人王某平，四川中玉律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)剑阁县房地产管理所。

法定代表人王某锐，该所所长。

委托代理人唐某雄，该所副所长。

委托代理人马飞，四川剑州律师事务所律师。

原审第三人陈某玲，女，生于1965年8月，汉族，小学文化，住四川省剑阁县，与原告史某碧系夫妻关系。

原审第三人何某平，男，生于1971年12月，汉族，初中文化，住四川省剑阁县。

委托代理人杨某鑫，剑阁县剑门关法律服务所法律工作者。

原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司剑阁县支行。

代表人黄某清，该行行长。

委托代理人蒲某生，该行职员。

委托代理人陈某立，四川广府律师事务所律师。

上诉人史某碧诉因与被上诉人剑阁县房地产管理所(以下简剑阁房管所)及第三人陈某玲、何某平、中国邮政储蓄银行股份有限公司剑阁县支行(以下简称邮政银行剑阁支行)房屋抵押登记一案，不服四川省剑阁县人民法院(2014)剑阁行初字第2号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月公开开庭进行了审理。上诉人委托代理人王某平、被上诉人剑阁房管所的委托代理人唐某雄、马飞、第三人陈某玲、第三人何某平的委托代理人杨某鑫、第三人邮政银行剑阁支行委托代理人陈某立、蒲某生到庭参加诉讼。经合议庭合议，审判委员会讨论并作出决定，本案现已审理终结。

原审法院审理查明，上诉人史某碧与第三人陈某玲系夫妻关系，夫妻二人与第三人何某平均系下寺居民，属朋友关系。因何某平承建工程需资金周转，2010年12月22日，何某平和邮政银行剑阁支行签订了《个人最高额度借款合同》，该合同约定：在借款额度有效期间10年内，邮政银行剑阁支行向何某平提供可以循环使用的借款额度人民币550000.00元。同日，陈某玲与邮政银行剑阁支行订立了《个人最高额度借款抵押合同》，该合同约定：以陈某玲持有的于2002年 2月25日办理的房权证剑C字第5097号《房屋所有权证》所载明的位于剑阁县下寺镇新街397.65平方米的砖混结构二楼一底房屋一幢作为抵押物，为邮政银行剑阁支行与何某平签订的《个人最高额度借款合同》项下所形成的，因借款人何某平在借款额度有效期间尚未结清的借款本金440000.00元及利息等其他费用提供抵押担保，陈某玲以“乙方抵押人”的身份在该合同上签字、捺印，在该合同“乙方抵押物共有人”处书写了“史某碧”的姓名。

2010年12月22日，陈某玲携带以下资料到剑阁房管所申请房屋抵押权登记：

1、陈某玲、史某碧身份证;

2、陈某玲和史某碧结婚证;

3、房屋所有权人为陈某玲的房权证剑C字第5097号《房屋所有权证》;

4、土地使用者为陈某玲的剑国用(2002)字第361号《国有土地使用证》;

5、何某平与邮政银行剑阁支行签订的《个人最高额度借款合同》;

6、陈某玲与邮政银行剑阁支行签订的《个人最高额度借款抵押合同》;

7、《委托书》;

8、《担保书》，何某平携带身份证及结婚证随其前往办理，陈某玲提供的《担保书》载明：剑阁房管所：我自愿将砖混结构、砖木结构2栋房屋493.35平方米抵押给何正平贷款，如有发生纠纷，与房管所无关，自己承担经济责任，担保人：史某碧、陈某玲。其提供的《委托书》载明：剑阁县房地产管理所：兹有陈某玲房产一栋，与我史某碧属夫妻共有财产，经因在外出办事，不能一同前来办理抵押登记，特委托我妻子陈某玲前来办理全权抵押手续，委托人：史某碧，二0一0年十二月十八日。上述《委托书》、《担保书》在当事人签名处均有捺印。同日，陈某玲向剑阁房管所递交了其签名、捺印的《剑阁县房地产抵押具结书》：产权人陈某玲自愿将坐落在剑阁县下寺镇新街砖混、砖木结构的房屋(含该房屋占用范围内的土地使用权)，建筑面积397.65、95.70平方米作为中国邮政银行的贷款抵押物，抵押期限为2020 年12月22日至还清贷款本息之日止。”。

2010年12月22日，剑阁房管所对陈某玲、何某平进行询问并制作了《剑阁县办理房屋抵押权登记询问笔录》，陈某玲回答其提交的所有资料、证件是真实的，并在该询问笔录上签字、捺印。同日，剑阁房管所及邮政银行剑阁支行的工作人员对贷款抵押房屋进行实地查看确认，邮政银行剑阁支行在《房产抵押现场核实表》上签署意见：同意办理抵押登记。剑阁精正房地产估价事务所对抵押房屋现值进行评估为74.00万元整。2010年12月22日，被告剑阁房管所向何某平颁发了2010房他字第1133号《房屋他项权证》。该借款到期后，邮政银行剑阁支行向陈某玲催收该笔借款。2014年1月20日，邮政银行剑阁支行向本院递交了其诉何某平、陈某玲、田先明金融借款合同纠纷一案的起诉状，请求本院判决邮政银行剑阁支行在其诉讼请求范围内对第三人陈某玲所有的前述房屋的处分价款在人民币809000.00元内享有优先受偿权。史某碧后向本院提起行政诉讼，请求判决撤销2010 房他字第1133号《房屋他项权证》。后邮政银行剑阁支行撤回对陈某玲等人的民事起诉。

原审法院认为：《房屋登记办法》规定房屋抵押权登记，是由申请人或者委托代理人向房屋登记机构提出申请，提交申请登记材料，并对申请登记材料的的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。房屋登记机构办理抵押权登记时，应当遵循合法、合理、审慎原则，审查申请登记材料是否齐全且符合法定形式。本案中，第三人陈某玲在向被告申请房屋抵押权登记时，向被告提交了登记申请、身份证明等相关材料，被告经审核其提交的材料，并询问了陈某玲，陈某玲对该材料的真实性予以确认，原告认为陈某玲提交的《担保书》，《委托书》中的“史某碧”签字不是其本人书写，申请房屋抵押权登记并非其真实意思表示，但在诉讼中，原告并未提供相应证据予以证明，同时虽第三人邮政银行剑阁支行未依照《房屋登记办法》的规定单独提交抵押登记申请书，但其派员现场查看核实抵押物，并在《房产抵押现场核实表》上签署“同意办理抵押登记”的意见，已表明其申请办理抵押登记的意思表示。因此，被告依据当事人的申请进行抵押权登记并颁发他项权证，已尽到了形式审查的合理、审慎的义务，符合《房屋登记办法》规定的登记要求。故原告请求撤销2010房他字第1133号《房屋他项权证》的主张，证据不足，理由不充分，不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第(四)项之规定，判决驳回史某碧的诉讼请求。

史某碧上诉称，被上诉人应对《担保书》、《委托书》、《抵押合同》上“史某碧”签字的真实性承担举证责任，被上诉人在办理涉案房产抵押登记时未尽到合理、审慎的审查义务，故请求：

1、撤销剑阁县人民法院(2014)剑阁行初字第2号行政判决;

2、撤销被上诉人作出的(2010)房他字第1133(房屋他项权证)登记;

3、上诉费用由被上诉人承担。

二审期间，被上诉人提交房屋权属交验证件清单一份，上诉人质证认为交验清单中无登记申请书，交验清单也无史某碧的签字，第三人陈某玲质证认为该份证据中“陈某玲”的签字是其本人所签。本院认为，该份证据对本案的争议焦点“委托书”是否系第三人陈某玲提交有直接的证明力，对被上诉人提交的该份证据予以认定。该份证据载明陈某玲办理房产抵押登记时提交的证件材料为：1、房产原件1份;2、国有土地使用证原件1份;3、合同原件2份;4、核实表原件1份;5、结婚证复印件1份;6、身份证复印件4份。

本院除查明第三人陈某玲携带《委托书》、《担保书》前往被上诉人处申请办理抵押登记不实外，查明的其它事实与一审查明事实一致。

本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人办理涉诉抵押登记是否尽到合理、审慎审查义务，程序是否合法。

根据《房屋登记办法》第十三条、第十五条的规定，共有房屋，应当由共有人共同申请登记，委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明;根据《房屋登记办法》第十二条、第四十三条的规定，申请抵押登记应由抵押权人和抵押人共同申请，并提交抵押登记申请书等相关材料;根据《房屋登记办法》第十七条的规定，房屋登记机构应对申请人提交的申请登记材料是否齐全并符合法定形式进行审查，对申请材料不齐全的应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容。据此，被上诉人应对涉诉房产是否是共有房产、陈某玲是否持授权委托书、邮政银行剑阁支行与陈某玲提交的抵押登记申请材料是否齐全进行审查。本案中，涉诉房产虽只登记在陈某玲名下，但史某碧与陈某玲系夫妻关系，陈某玲与邮政银行剑阁支行签订的《个人最高额度借款抵押合同》中“乙方抵押物共有人”处书写有“史某碧”的名字，说明陈某玲、邮政银行剑阁支行均对史某碧为该房屋共有人身份予以认可，因此史某碧系涉诉房屋的共有人。被上诉人主张陈某玲持史某碧的授权委托书代为办理抵押登记，但被上诉人提交的房屋权属交验证件清单中并无授权委托书的记载，史某碧和陈某玲否认向被上诉人提交了授权委托书，因此现有证据不能证明陈某玲向被上诉人提交了委托书，被上诉人的该主张不能成立，一审法院认定陈某玲持授权委托书申请办理抵押登记，属于认定事实错误;另被上诉人也未提供抵押权人邮政银行剑阁支行、抵押人陈某玲以及房屋共有人史某碧向其提交抵押登记申请书的证据，被上诉人在上述材料均不具备的情况下作出涉诉抵押登记证据不足，未尽到合理、审慎的审查义务。

根据《房屋登记办法》第七条“办理房屋登记，一般依照下列程序进行：(一)申请;(二)受理;(三)审核;(四)记载于登记薄;(五)发证”、第十八条“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记薄记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人”的规定，房屋登记系依申请的行政行为，房屋登记机关应就申请事项是否是申请人真实意思表示进行询问。本案中邮政银行剑阁支行、陈某玲、史某碧均未向被上诉人提交抵押登记申请书，被上诉人也未就申请登记事宜向邮政银行剑阁支行询问，被上诉人径行作出涉诉抵押登记违反法定程序，应予撤销;一审法院认定被上诉人尽到了合理、审慎审查义务证据不足，适用法律错误，也应撤销。

综上，被上诉人剑阁县房地产管理所作出涉诉抵押登记证据不足，程序违法，应予撤销;一审法院判决认定事实错误，适用法律错误，应予撤销。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(二)项的规定，判决如下：

一、撤销四川省剑阁县人民法院(2014)剑阁行初字第2号行政判决;

二、撤销被上诉人剑阁县房地产管理所作出的2010房他字第1133号抵押登记。

一、二审案件受理费各50元，由被上诉人剑阁县房地产管理所负担。

本判决为终审判决。