买卖不破租赁，真的是万能的吗？

律师观点分析

原告：王某。

委托诉讼代理人：王爱秀，上海申浩律师事务所律师。

原告王某向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即向原告返还位于上海市闵行区涉案的房屋；2. 判令两被告支付自 2021 年 11 月 17 日起至返还房屋之日止的损害赔偿人民币（币种下同）45,500 元（按每月 6,500 元租金标准暂计至 2022 年 6 月 16 日）。诉讼中，原告调整上述第 2 项诉讼请求中租金标准为：自 2021 年 11 月 17 日起至 2022 年 12 月 31 日止，按照每月 6,300 元计算；自 2023 年 1 月 1 日起至实际返还房屋之日止，按照每月 6,000 元计算。

事实与理由：原告于2021 年 6 月17 日与被告滕某签订房地产买卖定金协议，协议约定被告滕某将位于上海市闵行区涉案的房屋出售给原告，并约定了房屋价款和付款方式，当天原告就根据协议的约定给被告滕某汇入 10 万元的定金。2021 年 7 月 20 日，被告滕某将该房产交付给了原告并签订了房屋交接确认书。由于所购买房屋上存在司法查封，原告与被告滕某通过购房款结清司法债务查封后于 2021 年 11 月 12 日办理完了过户。2021 年 11月 17 日，原告发现房屋被人侵占，得知是被告滕某的债权人无故侵占房屋，于是向闵行分局和七宝派出所报警。2021 年 11 月30 日，原告再次上门维权，为此双方发生了纠纷后报警。过程中 了解到两被告原签订过房屋买卖合同后发生纠纷，为此被告季某驱使被告滕某签订了租赁合同一份，并且可以确认签订租赁合同在原告和被告滕某签订房屋买卖合同和交付房屋以后。原 告认为，原告通过房屋买卖并支付了全部房价款后，已完成过户获得了房屋产权，并且也已交付完成合法占有了房屋。两被告以签订租赁合同的方式恶意侵占房屋已严重侵害了原告对房屋的所有权，为维护原告合法权益，特向法院具状起诉，请依法公正判决，支持原告的全部诉讼请求。

本案诉讼期间，原告就上海市闵行区涉案房屋的市场租金价值提出评估申请，本院遂依法委托A公司进行房地产评估。2023 年 4 月 25 日，A公司出具房地产估价报告，上载案涉房屋自 2021 年 11 月 17 日起至 2022 年 12 月 31 日止的租金标准为每月 6,300 元，总额为 84,861 元；自 2023 年 1 月 1 日起至 2023 年 4 月 11 日止的租金标准为每月 6,000 元，总额为 20,220元。原告、被告滕某对上述估价报告没有异议，被告季某则对此不予认可。本院认为，本次房地产评估程序合法，估价结果能够客观反映案涉房屋租金的市场价格，当予采信。

本院认为，原告与被告滕某就案涉房屋签订买卖协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效。根据本案查明的事实，双方按约支付房款、交付房屋、办理产权过户手续，买卖协议已经履行完毕，原告合法取得案涉房屋的所有权，为该房屋的所有权人，具有完全的占有、使用、收益及处分之权利。根据法律规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险，原告据此来院诉讼。现本案中，被告季某以其持有与被告滕某签署的房屋租赁合同为由拒绝返还房屋。由此，本案需考察的是，原告在与被告滕某进行买卖交易时，是否明知两被告之间具有房屋租赁关系，被告季某对房屋的占有是否足以对抗原告作为房屋权利人对该房屋享有的基于物权的占有、使用、收益等权能。

本院认为，原告与被告滕某于2021 年 6 月 17 日签订《房地产买卖定金协议》，于 2021 年 7 月 20 日完成房屋交接。而被告滕某与被告季某之间的房屋租赁合同虽合同所载的签订日期为2021 年 4 月 13 日，若仅从表象上看，的确早于原告与被告滕某之间的买卖定金协议，然而结合多位案外人（主要均系被告季某一方就房屋占有而与原告产生直接冲突的现场人员）在公安机关所做的笔录来看，能够反映出两被告之间的房屋租赁合同实际签署于 2021 年 7 月至 8 月期间，而并非合同所载日期，且该份房屋租赁合同的“倒签”原因，主要是由于两被告之间因于 2021年 4 月达成的房屋买卖交易未成，而于 2021 年 7 月至 8 月期间才将返还钱款之债转化为房屋租赁之债。故被告季某所述双方系于 2021 年 4 月 13 日当天签署房屋租赁合同，显然不符合客观事实，本院不予采信。因此，本案可以断定的事实是，原告在与被告滕某进行买卖交易时，尚无上述租赁关系的存在，故原告成为房屋权利人之后自不必受上述房屋租赁合同的约束，则被告季某对房屋的“占有”显然不能对抗房屋权利人的物权权能。另从房屋的交付情况看，原告与被告滕某之间于 2021 年 7 月完成房屋交接，原告更换门锁，其已实际控制房屋，被告季某此后未经权利人允许自行进入房屋，并再次更换门锁，其“占有”行为明显不当。故原告主张被告季某返还房屋并赔偿租金损失，具有事实和法律依据，本院予以支持。至于租金的计算标准，本院以A公司作出的估价报告为准，即自 2021 年 11 月 17 日起至2022 年 12 月 31 日止为每月 6,300 元；自 2023 年 1 月 1 日起至实际返还之日止为每月 6,000 元。考虑到被告滕某已完成其房屋交付义务，同时被告滕某并非房屋目前的实际占有人，故原告主张其返还房屋并赔偿租金损失，于法无据，本院不予支持。

本院认为，本案中，原告无法正常占有使用案涉房屋系由被告季某所致，故相应的返还房屋、赔付租金损失之责均因由其承担。还需指出的是，两被告之间关于房屋租赁关系产生的争议，即双方是否具有以违约金冲抵租金的共同意思表示，并非本案审理的争议事项，亦对本案的实体处理无法律上的利害关系，故本院对此未作置评，若两被告仍具有争议的，可另寻其他途径解决，但无论如何，都不应妨害本案原告作为房屋权利人行使对房屋的占有、使用、收益等权能。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第二百三十六条、第二百三十八条之规定，判决如下：

一、被告季某于本判决生效之日起的十日内向原告王某返还位于上海市闵行区涉案房屋，并向原告王某赔付租金损失（自2021 年 11 月 17 日起至 2022 年 12 月31 日止，按照每月人民币 6,300 元的标准计算；自 2023 年 1 月 1日起至实际返还房屋之日止，按照每月人民币 6,000 元的标准计算）；