A、B与四川XX公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

A、B与四川XX公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 四川省成都市中级人民法院 民事判决书 （2015）成民终字第5065号 上诉人（原审被告）四川XX公司，住所地：成都市青羊区， 法定代表人A，董事长， 委托代理人A，国浩律师成都XX律师， 委托代理人A，国浩律师成都XX律师， 被上诉人（原审原告）A，男，汉族，1972年12月4日出生，住成都市金牛区， 委托代理人A，四川XX律师事务所律师， 被上诉人（原审原告）A，女，汉族，1971年8月14日出生，住成都市金牛区， 委托代理人A，四川XX律师事务所律师， 上诉人A、B因与被上诉人四川XX公司（以下简称盛源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第2097号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年6月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结， 原审法院经审理查明，2009年7月27日，A、B与盛源公司签订《商品房买卖合同》，约定A、B购买盛源公司位于成都市双流县华阳街道办事处骑龙社区的XX都国际房屋，后该房屋楼栋所在地变更为成都XX，该房屋面积为87.33平方米，2014年6月25日，前述房屋所有权登记至A、B名下，A、B取前述房屋所有权证后，办理领取成都高新区个人购房补贴资金手续时，A、B被告知相关文件规定原属双流县行政管辖范围划入成都高新区个人购房补贴资金领取须满足购房时间为2008年5月13日起至2009年9月30日，并在成都市XX办理所购房屋登记，依照前述规定A、B购买的房屋虽然在2008年5月13日起至2009年9月30日之间，但为在该期间备案，从相关文件来看，A、B不满足领取购房及契税补贴条件， 原审另查明，原建设部《城市商品房预售管理办法》第十条第一款规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”， 在原审审理过程中，A、B与盛源公司均向原审法院请求向房管部门调查延迟备案登记原因是否为A、B购买房屋原属双流县后划归高新区，调查A、B现在是否能够领取财政补贴；并调查A、B不能领取财税补贴的原因是否为不满足备案时间， 上述事实有本案证据支持，原审法院予以认定， 李X、A在原审的诉讼请求为：判令盛源公司支付应当享有的财政补贴本息合计9143.89元，并按年息6.15%从李X、A领取房产证之日起，支付利息至付清为止， 原审法院审理认为，要正确评价双方当事人之间的诉争，首先，应当确定盛源公司是否存在违约行为，从查明事实，A、B与盛源公司于2009年7月27日签订《商品房买卖合同》，依照原建设部《城市商品房预售管理办法》第十条规定，盛源公司本应当在2009年8月26日前办理本案登记，盛源公司抗辩30日备案登记并没有约定在合同当中，故不应当认定盛源公司违约，该抗辩并不成立，一方面，商品房备案登记是商品房买卖合同的重要内容；另一方面，双方合同也约定有“本合同备案采用网上签约联机备案的方式进行”，由此可见，商品房备案为双方当事人之间的权利义务，合同虽然没有约定应当在什么时候进行备案，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，30日内应当备案登记即是部门规章规定，该规章并不具有与其他上位法冲突之情形，应当在案件审理中参照适用；30日内备案也是长期交易实践中形成的习惯，故本案应当认定盛源公司存在延迟备案的违约行为，关于违约行为盛源公司应当承担的责任，依照《XX和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，盛源公司应当承担赔偿损失的违约责任，《XX和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，盛源公司作为专门的房地产销售企业，知道或者应当知道财税补贴事宜，故A、B提出的损失主张并未超出盛源公司在与A、B订立合同时的合理预见，关于本案诉讼时效问题，依照A、B陈述盛源公司未按时办理备案登记是A、B不能领取财税补贴的唯一原因，根据本案查明事实，盛源公司确实存在延迟办理备案登记的违约行为，该违约行为发生时2009年8月26日起就确定存在，如果依照相关规定在相应期间进行备案登记是领取财税补贴的必要条件，那么从此时起A、B就确定性地不满足领取财税补贴的条件，虽然财税补贴需要领取房屋所有权证书后才能领取，但因不能领取财税补贴的原因早已形成，A、B权利已经受到损害，因备案登记系公开事项，从此时起A、B知道或者应当其依照相关规定不能领取财税补贴，应当计算诉讼时效，另双方当事人申请原审法院调查事项，调查结果对于判断本案纠纷无益，原审法院不予调查，其道理在于：调查结果如果延迟备案登记原因系行政区划调整客观上无法办理备案登记或者调查结果彭媛X、李X现在能够领取财税补贴，都不应当支持A、B诉讼请求，如果调查结果A、B不能领取财税补贴的原因是备案时间不满足，其调查结果也不与本案判断相冲突，故本案并无调查取证之必要性， 据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及第一百三十七条之规定，判决：驳回A、B的诉讼请求，案件受理费减半收取25元，由盛源公司负担（此款A、B已预交，盛源公司于判决生效之日起五日内向A、B支付）， 宣判后，A、B不服原审判决，向本院提起上诉，认为本案诉讼时效应当从A、B未能取得购房补贴之时计算，而不能从应当备案之时起算，理由为申领补贴需要在A、B取得案涉房屋所有权证后，加上从备案到领取房产证，长达4年，政府随时可能出台新的文件推翻超期备案不能享受补贴的政策，因此，计算诉讼时效应从A、B取得房产证后，因备案超期不能领取购房补贴确定之日起计算，故诉讼时效未届满，请求撤销原判，依法改判支持A、B在原审的诉讼请求，由盛源公司承担全部诉讼费， 盛源公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持， 本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致，对此，本院予以确认， 本院二审中，A、B明确其诉讼请求的基础为盛源公司违约，本院通过走访房管部门得知：案涉房屋备案登记时间为2009年10月13日、2009年房地产开发商可以通过网上终端自助办理商品房买卖合同备案登记、案涉房屋房管事宜从2013年起属于成都市XX管理， 本院认为，本案二审的主要争议焦点为盛源公司是否应当赔偿A、B因备案登记超期而不能享受的购房补贴，现评析如下： 首先，虽然案涉商品房买卖合同没有约定应由谁协助办理备案登记，但作为开发商的企业应当按照相关行政机关要求，协助办理商品房买卖合同的备案登记，加之备案登记的目的在于保护购买XX的利益并稳定交易秩序，因此，开发商协助办理备案登记的义务实属基于商品房买卖合同而产生的附随义务， 其次，案涉商品房买卖合同未对盛源公司协助办理备案登记的时间予以约定，但商品房买卖合同备案登记属行政管理范畴，应当按照行政机关要求进行，因此，盛源公司应在案涉商品房买卖合同签订之日起30日内即2009年8月26日前协助办理备案登记，现盛源公司未能举证证明其协助办理备案登记的时间，结合房管部门给出“2009年房地产开发商可以通过网上终端自助办理商品房买卖合同备案登记”的意见和案涉商品房买卖合同备案登记时间为2009年10月13日的事实，本院依法确认盛源公司于2009年10月13日履行协助办理案涉商品房买卖合同备案登记的义务，确属违约，应当承担相应责任， 最后，A、B于盛源公司逾期履行协助办理案涉商品房买卖合同备案登记违约的事实，要求盛源公司赔偿损失的请求权因诉讼时效届满而不受法律保护，理由如下：如前所述，盛源公司应在2009年8月26日前协助办理案涉商品房买卖合同的备案登记，因此，2009年8月27日起，盛源公司的违约行为就已存在，故应从2009年8月27日起计算诉讼时效，至A、B诉至原审法院时，已超过法律规定的两年期间，且A、B未能举证证明存在诉讼时效中断、中止等情形存在，因此，A、B于盛源公司逾期履行协助办理案涉商品房买卖合同备案登记违约的事实，要求盛源公司赔偿损失的请求权因诉讼时效届满而不受法律保护，同时，结合成都市相关政策，盛源公司未能按约协助办理案涉商品房买卖合同备案登记给李X、A造成的损失即购房补贴损失在2009年10月1日就已经确定不能享受，即便从此时计算诉讼时效至原审起诉时，诉讼时效也已届满， 综上，A、B的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持，据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判， 本案一审案件受理费按一审判决确定的方式执行，本案二审案件受理费50元，由A、B负担， 本判决为终审判决， 审判长A 代理审判员B 代理审判员C 二〇一五年十月二十六日 书记员D