居间合同二审上诉获得改判

律师观点分析

上诉人周某因与被上诉人上海某房屋公司居间合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初43704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月10日立案后，依法组成合议庭，于2019年1月14日公开开庭进行了审理。上诉人周某的委托诉讼代理人江飞、被上诉人某房屋公司的委托诉讼代理人周文秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

周某上诉请求：撤销原审判决，改判驳回某房屋公司的原审诉请，本案的一、二审诉讼费由某房屋公司承担。事实与理由：一审认定事实错误。案外人王某与周某签订《房地产买卖（居间）协议》的行为是无权代理行为，在没有人对该协议进行追认的情况下，该协议为无效。

被上诉人某房屋公司辩称，不同意周某的上诉请求。王某是上海市浦东新区系争房屋的实际权利人，王某签署关于系争房屋的协议不需要其他人追认。某房屋公司已经促成了周某与王某之间的合同成立，周某应当依法支付居间报酬。

某房屋公司向一审法院起诉请求：判令周某支付某房屋公司居间服务费人民币20,520元。

一审法院认定事实：2016年，周某至某房屋公司位于博兴路上的门店，欲购买学区房，某房屋公司的业务员接待了周某，后联系周某带看了系争房屋。2016年7月17日，在看过系争房屋后，某房屋公司的业务员即案外人赵某、胡某将周某和卖方即案外人王某带至博兴路门店进行居间磋商。当日周某与王某、某房屋公司签订了《房地产买卖（居间）协议》，约定系争房屋售价2,280,000元并约定了房款分期支付的时间；周某于签订协议时支付定金100,000元，由某房屋公司保管；系争房屋为动迁房屋，房产证正在办理，王某承诺系争房屋可正常上市交易，否则违约；买卖双方应支付给某房屋公司的服务费总计房屋总价的2%，均由周某支付；若王某未能在协议约定期限内以约定条件签订关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，视为王某违约，王某应双倍返还周某定金，同时赔偿某房屋公司服务费损失，赔偿金额为房屋出售总价的2%。同日，周某向某房屋公司出具《佣金确认单》，确认周某经某房屋公司居间介绍就购买系争房屋签订了房地产买卖合同，就该项服务确定周某“于签订上海市房屋买卖合同当日”支付某房屋公司服务费41,040元。

一审法院另查明，周某于2016年7月17日使用交通银行信用卡向某房屋公司控制的账户内转账35,000元，使用中国工商银行信用卡向某房屋公司控制的账户内转账20,000元。周某称当日其另使用中国民生银行信用卡向某房屋公司控制的账户内转账45,000元，即其于签约当日将定金100,000元转账给某房屋公司；在王某一方不愿意出售房屋后，其自行与王某协商，王某向其退还了定金100,000元并另行赔偿了其20,000元。

一审庭审中，就王某一方违约的原因，周某称系因为系争房屋为动迁房，除王某外另有权利人对该房屋享有权利。某房屋公司称其在促成王某与周某的买卖合同之前曾经检查过王某关于系争房屋的动迁材料，动迁协议中的被拆迁人仅王某一人；猜测王某一方是因为嫌房价过低而不愿继续出售房屋。

一审法院认为，根据合同法的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，在某房屋公司居间下，周某与王某、某房屋公司签订了关于系争房屋的《房地产买卖（含居间）协议》，该协议中包含了房地产买卖的主要合同条款，应可认定周某与王某之间关于系争房屋买卖的意思表示已达成一致，某房屋公司已经促成了房屋买卖合同成立。根据法律规定，某房屋公司已可获得居间报酬。且周某于同日签订了《佣金确认单》，确定应支付某房屋公司佣金41,040元，周某应依该《佣金确认单》向某房屋公司支付佣金。因王某一方已确定不再向周某出售房屋，故周某与王某已不可能签订《上海市房屋买卖合同》，《佣金确认单》中关于佣金支付时间的约定无法实现，某房屋公司起诉要求周某现在支付服务费，法院可予准许。而关于服务费的金额，某房屋公司以后续服务未提供为由自愿降低至20,520元，可予准许。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十六条第一款的规定，判决如下：周某于判决生效之日起十日内给付上海太平洋房屋服务有限公司居间服务费20,520元。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费313元，减半收取计156.50元，由周某负担。

本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。

二审审理过程中，周某提供了以下证据：1.系争房屋的不动产登记簿查询件，其中显示系争房屋竣工日期是1995年，以证明系争房屋不是动迁房，王某不是房屋权利人。2.周某与程某（周某称其为王某的儿子）之间的转账记录，证明王某已经返还了周某缴纳的定金10万元以及支付了2万元的违约金。3.周某与某房屋公司居间系争房屋的营业店的店长的微信聊天记录、电话录音等，以证明系争房屋没有达成交易，是因为王某违约，某房屋公司也清楚这一点。某房屋公司对此的质证意见为：1.不动产登记簿查询件与本案无关。2.无法确认程某与王某之间的关系，无法确认款项的性质。3.录音中的店长已经离职了，无法联系到店长并核实录音的真伪。某房屋公司二审中提供了2016年7月17日签订的补充协议，以证明在周某与王某签订协议时，已经明确告知周某该房屋没有产权证，并约定了何时办理产证。周某认为该补充协议与本案无关。

本院认为，周某与王某在某房屋公司的居间下，就系争房屋签订了《房地产买卖（居间）协议》，该协议约定，买卖双方应支付给某房屋公司的服务费总计房屋总价的2%，均由周某支付；若王某未能在协议约定期限内以约定条件签订关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，视为王某违约，王某应双倍返还周某定金，同时赔偿某房屋公司服务费损失，赔偿金额为房屋出售总价的2%。根据周某以及某房屋公司在一审中的共同确认，在合同的履行过程中，确实是由于王某的违约，导致买卖双方未能在协议约定期限内以约定条件签订关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》。因此，虽然合同约定有买卖双方应支付给某房屋公司的服务费总计房屋总价的2%，且均由周某支付的内容，但因某房屋公司与周某共同确认系王某违约，导致周某向某房屋公司出具的《佣金确认单》所载明的“于签订上海市房屋买卖合同当日支付某房屋公司服务费41,040元”的佣金支付条件未能成就。某房屋公司向周某按约主张佣金的条件未能成就的情况下，一审根据某房屋公司的请求判令周某支付居间服务费，显属不当，本院予以纠正。某房屋公司的一审诉请应予驳回。

本案当事人二审中提供的新证据中涉及系争房屋是否为动迁房的材料，与本案的处理结果无关，且根据周某提供的不动产登记簿的查询件，亦无法证明系争房屋不是动迁房，王某不是房屋权利人。因一审中周某及某房屋公司均曾共同确认过周某与王某之间的买卖合同未能履行是王某的违约行为所致，故周某二审中所提供的转账记录、微信聊天记录等仅是进一步佐证已共同确认的事实。

此外，周某上诉所称的王某与周某签订《房地产买卖（居间）协议》的行为是无权代理行为，在没有人对该协议进行追认的情况下，该协议为无效等上诉意见，缺乏充分的依据，本院不予采纳。

综上，上诉人周某的上诉请求，应予支持。某房屋公司的一审诉请应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、撤销上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初43704号民事判决；

二、驳回上海某房屋公司的一审诉讼请求。