朱XX等与北京XX物业管理有限公司物业服务合同纠纷案

律师观点分析

北京市朝阳区人民法院

民事判决书

（2020）京0105民初63830号

原告：高X景，男，1956年3月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。

原告：周X信，男，1952年4月20日，汉族，住北京市朝阳区。

原告：张X晨，男，1971年6月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。

原告：刘X丽，女，1971年5月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。

原告：闫X敏，女，1961年8月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。

原告：闫X春，女，1969年2月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。

原告：朱X华，女，1966年5月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。

七原告共同委托诉讼代理人：任X光，北京XX律师事务所律师。

七原告共同委托诉讼代理人：刘X平，北京市XX律师事务所律师。

被告：北京XX物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。

法定代表人：刘X荣，总经理。

委托诉讼代理人：闫X明，男，1984年10月20日出生，汉族，该公司员工。

委托诉讼代理人：薛金霞，北京爱申律师事务所律师。

原告高X景、周X信、张X晨、刘X丽、闫X敏、闫X春、朱X华（以下一并提及时称七原告）与被告北京XX物业管理有限公司（以下简称XX公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高X景、周X信、张X晨、刘X丽、闫X敏、闫X春、朱X华的委托诉讼代理人任X光、刘X平，被告XX公司的委托诉讼代理人闫X明、薛金霞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

七原告向本院提出诉讼请求：确认XX小区业主委员会与被告于2012年7月15日签署的《物业管理委托服务合同》对七原告不生效，没有约束力。事实和理由：七原告系北京市朝阳区XX小区业主。2012年4月20日，XX小区业主大会在选举业委会成员时没有对专有部分建筑物总面积的业主是否过半数同意进行统计，选举产生的业主委员会缺乏法定成立要件。2016年5月24日，朝阳区人民政府**街道办事处向XX小区广大业主发布《公告》：业主委员会自即日起解散，现任业主委员会委员资格自行终止。街道办事处已收回业主委员会印章，印章及业主委员会相关资料由社区居委会代为封存保管，新的业主委员会产生后，再行移交。广大业主可按照相关法规，重新申请成立业主委员会。由此可见，原XX小区业委会无权代表广大业主的共同利益，无权代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。因此，原XX小区业主委员会代表业主与XX公司于2012年7月15日签署的《物业管理委托服务合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，对七原告没有约束力。为维护七原告的权益，起诉至法院。

XX公司辩称：不同意七原告的诉讼请求，七原告的起诉缺乏事实和法律依据，我方是通过正规的招投标的方式选聘为涉案小区的物业公司，签订合同的程序合法，且不违反法律的强制性规定，所以原业委会是否合法成立与我方无关，法院撤销业委会的判决并不影响物业服务合同的效力，业委会代表业主行使权利，业委会撤销后，后续合同的履行需要全体业主决定，2016年5月24日，**街道向涉案小区发出通告，告知可以重新成立业委会，业主怠于行使权利，没有成立新的业委会，没有经新的业委会和全体业主决议的情况下，物业服务合同继续有效，物业服务合同针对涉案小区，七原告系涉案小区的业主，当然受物业服务合同的约束。本案七原告入住涉案小区后一直没有支付物业费，以此为由拒绝交纳物业费，有悖诚实信用原则。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

高X景为朝阳区**二区*号楼24层2401室房屋的所有权人，周X信为朝阳区**二区*号楼10层1006室房屋的所有权人，张X晨为朝阳区**二区*号楼5层504室房屋的所有权人，刘X丽为朝阳区**二区*号楼4层401室房屋的所有权人，闫X敏为朝阳区**二区*号楼11层1106室房屋的所有权人，闫X春为朝阳区**二区*号楼12层1206室房屋的所有权人，朱X华为朝阳区**二区*号楼7层702室房屋的所有权人，七人均为XX小区业主。

2012年7月15日，北京市朝阳区XX小区业主委员会（以下简称XX业委会）与XX公司签订《物业管理委托服务合同》，约定由XX公司为XX小区提供物业服务。物业名称：北京市朝阳区XX小区，类型：住宅，座落位置：北京市朝阳区**二区XX小区。委托管理期限为五年，自2012年7月15日起至2017年7月14日止。XX小区的物业服务费为住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.98元交纳。合同还约定了委托管理事项、双方权利义务、物业管理服务要求标准等其他内容。

2014年，高X景等五人将XX业委会起诉至朝阳区法院，要求撤销XX小区业主大会于2012年5月2日备案的XX小区业主大会决议。朝阳法院于2015年9月15日作出（2014）朝民初字第02041号民事判决书，判决撤销北京市朝阳区XX小区业主大会于2014年4月20日作出的关于“选举产生业主委员会委员5名”、“通过《XX小区业主大会议事规则》”、“通过《XX小区业主管理规约》”、“通过《同意解除前期物业服务合同》”、“通过《同意授权业主委员会采取邀标方式聘请新的物业公司》”的决议。XX业委会不服判决，提起上诉。2016年3月31日，北京市第三中级人民法院作出（2016）京03民终663号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

2016年5月24日，北京市朝阳区人民政府**街道办事处（以下简称**街道办）发布《公告》，载明：根据（2014）朝民初字第02041号、（2016）京03民终663号判决，撤销北京市朝阳区**小区业主大会于2014年4月20日作出的关于“选举产生业主委员会委员5名”、“通过《XX小区业主大会议事规则》”、“通过《XX小区业主管理规约》”、“通过《同意解除前期物业服务合同》”、“通过《同意授权业主委员会采取邀标方式聘请新的物业公司》”的决议，业主委员会自即日起解散，现任业主委员会委员资格自行终止。街道办事处已收回业主委员会印章，印章及业主委员会相关资料由社区居委会代为封存保管，新的业主委员会产生后，再行移交。广大业主可按照相关法规，重新申请成立业主委员会。

庭审中，经询，双方均认可XX小区尚未成立新一届的业主委员会。

庭审中，七原告表示根据合同法的相关规定，签订合同的主体应该具有主体资格，现根据（2014）朝民初字第02041号、（2016）京03民终663号判决和**街道办发布的通知可知，XX业主会已经被宣布解散，业主大会的决议也被撤销，故XX业委会自始没有签订合同的主体资格，XX业委会与XX公司签署物业服务合同的前提不存在，故XX业委会与XX公司签订的《物业管理委托服务合同》不成立，不生效，虽然相关法律规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力，但是XX业委会已经被依法宣布解算，其与XX公司签署的合同并不属于依法成立并生效的情形，故上述《物业管理委托服务合同》对七原告没有约束力。

XX公司对此不予认可，其表示双方签订合同时，XX业委会的资格是合法的，其作为善意第三方，通过招投标的方式进驻涉案小区，与XX业委会签订的合同是依法成立并且合法有效的。XX业委会被宣布解散后，就合同效力问题，应当由新的业委会或全体业主进行确认。XX公司就此提交中标通知书、招标委托书、物业管理评标报告、招标代理委托合同等证明其通过合法程序进驻涉案小区。

另查，XX公司具有独立的法人资格。经询，其表示至今仍为涉案小区提供物业服务。

本院认为：按照法律规定，合同的内容由当事人约定。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。根据上述规定，合同成立的一般要件包括存在缔约主体、对主要条款达成合意。

本案中，XX业委会与XX公司签署了《物业管理委托服务合同》，该合同在订立时有明确的缔约主体，双方对于合同主要条款作出具体的约定并达成了合意，符合合同成立的条件，故合同依法已经成立。而该合同并非对合同效力具有特别要求的合同，故合同在成立时生效。虽然经过相关的判决认定和**街道办发布的通知，XX业委会被宣布解散，但是上述情况的发生并非合同成立的要件，故上述《物业管理委托服务合同》依法已经成立并生效。现七原告主张上述合同不成立，不生效，对其不具有约束力，其诉讼请求并无事实和法律依据，故本院对其诉讼请求不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条之规定，判决如下：

驳回原告高X景、周X信、张X晨、刘X丽、闫X敏、闫X春、朱X华的全部诉讼请求。

案件受理费70元，由原告高X景、周X信、张X晨、刘X丽、闫X敏、闫X春、朱X华负担（已交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判长　　谷XX

审判员　　刘　X

审判员　　柯　X

二〇二一年十二月二十八日

书记员　　卢XX

书记员　　李　X