赵某某与美XX公司、易XX经济公司房屋租赁合同案

律师观点分析

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赵某某与美XX公司、易XX经济公司房屋租赁合同案

【基本案情】

上诉人赵某某与被上诉人美XX公司、易XX经纪公司因房屋租赁合同纠纷诉诸法院。本案经北京市门头沟区人民法院一审并下达（2019）京0109民初327号民事判决书，原告不服上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持原告的一审全部诉讼请求。后上诉人在庭审中明确一审判决第三项、第四项内容双方已经自行履行，故不再坚持上诉。

双方就涉案房屋内装修及物品损失的范围和金额事实存在争议。双方争议的焦点为：1、各方之间签订合同的性质是委托合同还是租赁合同；2、该合同的解除及后果。

二审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，各方均应按照合同约定履行各自义务。赵XX与美XX公司、易XX公司签订的《房屋出租委托合同》系各方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于该合同的性质问题，双方理解不一。委托合同是受托人以委托人的名义和费用为委托人办理委托事务，而委托人按约定支付报酬的协议。赵XX明确授权给美XX公司，并同意美XX公司在房屋出租时授权易XX公司与房屋使用人签署与该房屋使用相关的法律文件，同时详细约定了美XX公司授权易XX公司委托服务权限的范围。据此授权，易XX公司于2018年1月14日，以赵XX的名义将涉案房屋出租给高某1。赵XX虽称其对与高某1之间的合同关系不知情，但上述缔约行为并未超出赵XX的授权范围，故赵XX与美XX公司之间是委托关系，美XX公司与易XX公司系转委托关系，一审法院对于各方之间的法律关系定性是正确的，二审法院予以确认。

由于在《房屋出租委托合同》履行过程中，发生了火灾的事实，客观上导致了合同无法继续履行的后果，双方的合同目的均已无法实现。在此情形下，合同的缔约方均可依据法律规定行使解除权。本案中，易XX公司的解除合同通知于2019年8月1日送达赵XX与美XX公司，故一审法院认定该时间为合同解除时间正确，二审法院予以确认。

关于赵XX主张的各项损失问题，二审法院逐一分析：第一，关于装修及物品损失问题。赵XX作为委托合同的委托人以及租赁合同的出租人，其有权依据相关合同约定选择主张权利的对象。现赵XX依据《房屋出租委托合同》主张权利，则应当根据该合同的相关内容确定各方的权利义务。《房屋出租委托合同》中约定了出租委托期内房屋及附属设施因人为所导致的损坏均由丙方负责并承担全部费用。该条款中“因人为所导致的损坏”是相较于自然损耗、老化而言的，本案中发生火灾导致的损坏显然属于人为原因导致的损坏，至于该损坏的主体是否局限于合同当事人，各方存在不同的解释。对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。易XX公司作为专业的房产经纪公司，《房屋出租委托合同》系其拟定提供，在发生合同条款理解争议的情况下，作出对其不利的解释符合法律规定，也有利于规范房产经纪行为。故赵XX有权依据合同条款向易XX公司主张装修及物品损失。一审法院认为应由实际侵权人承担主要责任，易XX公司承担次要责任系将合同责任与侵权责任混同，二审法院予以纠正。赵XX上诉主张一审法院认定的装修损失成新率、物品损失数额过低的问题均不能成立，二审法院不予支持。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选人及其对第三人的指示承担责任。本案中，作为受托人的美XX公司将涉案房屋转委托给有资质的易XX公司管理，系经赵XX书面授权，故美XX公司在转委托过程中无过错，赵XX要求其承担赔偿责任，无事实和法律依据。易XX公司承担赔偿责任后，可另行向实际侵权人主张权利。第二，关于涉案房屋因着火造成的认识上的贬值损失的问题，因该损失并未实际发生，赵XX的主张缺乏事实依据，一审法院不予支持正确，二审法院予以确认。第三，关于赵XX主张的违约金问题，因《房屋出租委托合同》的解除并非美XX公司和易XX公司违约行为导致，故赵XX无权主张美XX公司和易XX公司支付违约金。第四，关于赵XX主张的租金损失、免租期损失问题，美XX公司和易XX公司并非涉案房屋的承租人，故赵XX无权向美XX公司和易XX公司主张租金损失，赵XX主张的免租期损失亦缺乏合同依据，二审法院均不予支持。关于涉案房屋内物品清理、钥匙返还的问题，赵XX在二审庭审中认可双方在一审判决作出后自行办理了交接手续，涉案房屋内物品已经清理、钥匙已经返还，涉案房屋现已由其控制，故一审判决第三项、第四项内容已无可执行内容，二审法院予以撤销。

【二审判决】

上诉人上诉请求中的合理部分二审法院予以支持，其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初327号民事判决第一项；

二、撤销北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初327号民事判决第三项、第四项、第五项；

三、变更北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初327号民事判决第二项为：北京易XX房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向赵XX支付物品及装修损失共计111000元；

四、驳回赵XX的其他诉讼请求。

【律师评析】

承租方与出租方在当下因租房合同产生的纠纷愈发严重，合同的有效性、损失的数额确定部分、格式条款部分等多重因素造成了相关影响，为避免权益受损，在协商无果的情况下，诉诸法院可以更好的维护自身权益。