任XX与张XX合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

北京市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京01民终10870号

上诉人（原审原告）：任XX，男，1991年10月6日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。

被上诉人（原审被告）：张XX，男，1976年8月22日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。

委托诉讼代理人：薛XX，北京XX律师。

委托诉讼代理人：张XX，北京XX实习律师。

上诉人任XX因与被上诉人张XX合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2021）京0114民初8693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人任XX，被上诉人张XX的委托诉讼代理人薛XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

任XX上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持任XX的一审诉讼请求。事实和理由：1.虽未签订正式租赁合同，但张XX占用房屋应当支付使用费；2.一审法院未考虑任XX实际损失和张XX的过错。

张XX辩称，同意一审法院判决。

任XX向一审法院起诉请求：1．判决张XX向任XX支付房屋使用费33333元、水费833元，合计34166元；2．本案诉讼费由张XX承担。

一审法院认定事实：2020年3月13日，任XX（甲方）与张XX（乙方）签订《租房协议》。协议内容为：“乙方向甲方支付20000元租房订金。政府规定可以正常营业后签订正式合同，房租20000元每月，支付方式押一付三，订金转为押金。水费500元每月，电费1.5元1度。”该协议所涉房屋坐落于北京市昌平区北七家镇平西XX西，张XX欲承租其中部分房屋用于经营饭店。

《租房协议》签订后，张XX于2020年3月13日向任XX转账支付20000元，任XX于同日将房屋钥匙交予张XX。后张XX在房屋内放置了部分餐桌等物品。诉讼过程中，任XX称其于2020年4月初即催促张XX签订正式房屋租赁合同，但因张XX拒绝签署，亦不开业经营，故其于2020年4月底将涉案房屋换锁。2020年5月2日，张XX要求任XX退还租房订金，任XX未予退还。诉讼过程中，任XX称其于2020年5月将涉案房屋交由案外他人占有，并于2020年6月2日与该案外人签订了房屋租赁合同。诉讼过程中，任XX主张张XX已实际使用涉案房屋，在该房屋内居住过，张XX对此予以否认。

另查，本案诉讼前，张XX将任XX诉至法院，诉请解除《租房协议》，并要求任XX退还租房订金20000元。2021年7月19日，法院作出（2020）京0114民初19381号民事判决书，判决：一、任XX与张XX于2020年3月13日签订的《租房协议》于2020年5月3日解除；二、任XX于判决生效后七日内返还张XX订金20000元。后任XX不服该判决，提起上诉。2021年9月27日，北京市第一中级人民法院作出（2021）京01民终7557号民事判决书，判决：一、变更北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初19381号民事判决第一项为“确认任XX与张XX于2020年3月13日签订的《租房协议》于2021年1月27日解除”；二、维持北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初19381号民事判决第二项。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人约定在将来一定期限内订立合同而达成的协议，构成预约合同。本案中，任XX与张XX签订《租房协议》，就租房订金、签订正式合同的条件、房租及支付方式、水费等进行了约定，未对租房标的、租赁期限、违约责任等进行约定，从《租房协议》内容来看，双方有在将来订立一个新的合同的意思表示，故其性质应属于预约。该预约合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。任XX主张其与张XX之间已成立房屋租赁合同关系，事实及法律依据不足，法院不予采信。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，《租房协议》签订后，任XX将房屋钥匙交予张XX，双方并未就自此至签订正式合同期间的费用问题进行约定，现任XX主张张XX拒不签订正式合同，但其并未提交证据证明张XX存在政府规定可以正常营业后拒不签订正式合同的违约事实，对此，任XX应承担对其不利的后果。故任XX要求张XX按照《租房协议》约定的标准支付自2020年3月13日至2020年5月2日期间的房屋使用费33333元、水费833元，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条规定，判决：驳回任XX的诉讼请求。

本院二审期间，任XX提交了微信聊天记录及录音，以证明其通知了张XX可以正常营业，但张XX找各种原因不签合同。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张XX发表质证意见，对微信聊天记录的真实性和证明目的不认可，认为录音证据已在一审法院提交过，不属于二审新证据。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，就任XX与张XX签订《租房协议》的内容来看，双方签订该合同系为在将来订立一个新的合同的意思表示，故其性质应属于预约合同。一审法院对合同的性质及效力认定正确，本院予以确认。双方均应按照合同约定履行各自的义务。《租房协议》签订后，任XX将房屋钥匙交予张XX，双方并未就自此至签订正式合同期间的费用问题进行约定，任XX主张系张XX不与其签订租赁合同，但根据本案查明的事实及任XX提交的证据，不足以证明系张XX存在政府规定可以正常营业后拒不签订正式合同的违约事实，故任XX的请求缺乏事实和法律依据，一审法院驳回任XX的诉讼请求正确，本院予以维持。

综上所述，任XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费655元，由任XX负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　刘　磊

审 判 员　　刘　芳

审 判 员　　赵　蕾

二〇二二年三月七日

法官助理　　李XX

书 记 员　　张XX