合同纠纷：西安某商业运营管理有限公司与刘某玲租赁合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

上诉人(原审被告)：西安某商业运营管理有限公司

法定代表人:张某文，系该公司总经理。

委托诉讼代理人:杜某，女

被上诉人（原审原告）：刘某玲，女

委托诉讼代理人：种艺东，陕西奉先律师事务所律师。

西安某商业运营管理有限公司上诉请求：

1、撤销（2019）陕0423民初2139号民事判决书并驳回被上诉人一审诉请；

2、依法对涉案商铺月租金做司法鉴定；

3、二审上诉费用由被上诉人承担。

事实与理由：

一、一审法院认定事实不清。双方当事人签订《商铺委托租赁合同》后，上诉人经营管理商铺原来的建设设计规划也随着国家政策的变动而一变再变，各种因政策原因造成大量的项目改建投入了巨额资金；上诉人为了使商铺能够顺利出租，投入了大量宣传、招商等费用支出；为了留住商家上诉人以各种方式及免租优惠仍无法避免政府政策多次变化、基础设施建设严重滞后、道路交通阻碍及商铺周围商圈发展处于停滞状态等客观原因造成的恶性循环后果。加之，近年来国内房地产业严重下滑，电商冲击等大环境影响，上诉人受托经营管理的商铺出租收益低、空置率高，严重入不敷出。另外，双方签订的《委托租赁合同》已于2016年10月31日期满，一审法院仍按《委托租赁合同》约定的收益标准支付被上诉人收益，不尊重客观事实，损害上诉人利益。

二、一审法院认定法律关系错误。双方当事人之间租赁关系因合同期满已终止，非不定期租赁，只是合同期满后对商铺的占有。上诉人应按占有期间的实际收益，支付被上诉人相应收益。

刘某玲辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

刘某玲向一审法院起诉请求：1、依法判令被告清付原告租金126392元（从2016年11月1日计算至2018年10月31日）及利息6941.29元。2、诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：原告与被告明珠公司泾河新城分公司于2015年11月签订商铺租赁合同，原告将位于西咸新区XX城XX居XX城XX号商铺（建筑面积：95.66㎡）租给明珠公司泾河新城分公司，合同约定租期为2015年11月1日至2016年10月31日，租金为660.64元/㎡/年，每年1月和7月各付租金50%。合同履行届满后，原、被告因租金问题产生分歧未续签合同，但被告却于2016年10月31日后一直使用该商铺，并于2018年10月与商户诗尼曼签订《招商合同》，将涉案房屋商铺租给诗尼曼使用，双方约定了租期、租金及免租费用。原告向被告索要2016年11月至2018年10月的租金，被告拒付产生纠纷，原告诉至本院。另查明，原告与被告明珠公司泾河新城分公司曾因租赁合同租金发生争议，经西安市仲裁委员会仲裁，裁决被告明珠公司泾河新城分公司应付原告十个月商铺租金52664元及利息。

一审法院认为：原告与被告明珠公司泾河新城分公司签订一年期限商铺租赁合同，合同到期后，双方因租金未达成合意，之后再未签订书面合同，但被告明珠公司泾河新城分公司从前一个合同届满至今却一直使用原告商铺并转租给他人。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，应视为双方订立了不定期租赁关系。双方建立了不定期租赁关系后，如果被告认为原告租金过高，可以通过变更、解除等法律程序解决争议，但被告在与原告就租金未达成新的合意情况下，既不通过合法程序变更、解除合同，又一直使用原告租赁商铺，并出租给第三人，应视为双方之前合同继续履行的默认与延续，包括租金及租金支付方式。故被告以将原告商铺转租给他人收取租金明显低于其与原告约定租金，拒不给付原告租赁费的理由不能成立，其不按期支付租金构成违约，应当支付原告租金。双方虽未约定违约金数额及因违约产生的损失赔偿计算方法，但被告违约逾期付款，给原告造成一定经济损失，应按照最高人民法院相关司法解释，对原告请求支付利息损失予以支持，本应按中国人民银行同期贷款利率支付利息，但这种计算结果高于原告请求的6941.29元，故应以原告请求利息金额为最高限。因合同双方为原告和被告明珠公司泾河新城分公司，而明珠公司泾河新城分公司系独立法人，能够独立承担民事责任，故应驳回对被告西安明珠商业运营管理有限公司诉讼请求。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十五条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、被告西安某商业运营管理有限公司自判决书生效后十日内支付原告刘某玲从2016年11月1日起至2018年10月31日至的租金126392元及利息6941.29元；二、驳回原告刘某玲对被告西安明珠商业运营管理有限公司的诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1483元（已减半收取），由被告西安某商业运营管理有限公司负担。

二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明事实，本院予以确认。

本院认为，本案争议的焦点为：一审判决参照双方当事人签订的《商铺委托租赁合同》约定的租金标准认定合同期满后的租金是否正确？经查，双方当事人签订的《商铺委托租赁合同》虽然名为委托租赁，但实质上是允许上诉人进行转租经营的租赁合同。该《合同》是确定双方当事人权利义务的依据，即上诉人只能在合同约定的期限内对外经营该商铺，并按合同的约定向被上诉人支付相应的租金。在合同到期后，在未签订新的委托合同情况下，明珠公司泾河新城分公司继续将刘某玲所有的商铺对外出租，刘某玲并未明确提出异议。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故一审法院认定双方之间形成不定期租赁合同关系，并按原合同约定的租金标准确定上诉人应支付的租金正确。上诉人提出的投入增加、实际取得的租赁费较低等因素均不构成其应向商铺所有人支付租金的免责理由。

综上所述，西安某商业运营管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。