律师观点分析
上诉人（原审原告）：樊XX，男，1975年1月24日出生，汉族，居民，住菏泽市开XX。
委托诉讼代理人：冯X，山东XX律师。
被上诉人（原审被告）：杜XX，女，1970年10月6日出生，汉族，住菏泽市开XX。
被上诉人（原审被告）：吴X，男，1971年9月28日出生，汉族，住菏泽市开XX。
二上诉人共同委托诉讼代理人：陈XX，菏泽牡丹权维法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）：孙X，男，1973年1月10日出生，汉族，居民，住菏泽市。
上诉人樊XX因与被上诉人杜XX、吴X、孙X申请人执行异议之诉一案，不服山东省曹县人民法院（2018）鲁1721民初4286号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
樊XX上诉请求：撤销原判，依法改判准许执行孙X名下的菏泽水岸嘉苑小区2号楼A单XX房产。事实和理由：一审判决适用法律错误。一、即使杜XX、吴X与孙X签订的房屋转让合同有效，也不能对抗法院的查封和执行。二、中国XX即使为杜XX办理了增加共同还款账户的手续，也是在法院查封以后，不能产生对抗执行的效力。三、杜XX、吴X与孙X签订房屋转让合同时，杜XX应当知道房屋必须过户登记才能产生物权登记效力，也应当知道在不付清全部贷款的情况下不能办理过户登记，因此杜XX自身存在过错。补充上诉意见是：一、2016年5月26日杜XX、吴X与孙X签订的房屋转让合同不具有合法有效性。二、涉案房屋转让合同未办理不动产登记，不享有物权，其享有的债权不具有优先性。三、杜XX、吴X所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第28条规定的情形，其权利不能排除执行。
被上诉人杜XX、吴X答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人孙X答辩称，同意杜XX、吴X的意见。
樊XX向一审法院提出诉讼请求：判决准许执行案涉房产。事实和理由：案涉房产为按揭房，二被告与第三人签订的房屋转让合同未经抵押权人书面同意，也违反按揭贷款合同约定和法律强制性规定而无效，不能以此对抗执行。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定如下法律事实：第三人孙X于2014年12月5日为原告樊XX出具欠据，载明：今欠到，人民币（大写）贰拾壹万捌仟伍佰〇拾〇元〇角〇分，说明：1.利息1分，自2014年12月1日起计息；2.每月1号偿还贰万元本金及欠款利息。后孙X先后9次返还樊XX款计77000元。樊XX于2017年6月22日向一审法院提起诉讼，诉求判令孙X返还借款141500元并支付自2014年12月1日起按月利率1%计付至还清款之日的利息。经审理，一审法院于2017年7月24日作出（2017）鲁1721民初3297号民事调解书，确认孙X于2017年9月25日前返还樊XX借款141500元并支付自2014年12月5日起按借款本金141500元、月利率1%计付至还清款之日的利息，并由孙X负担该案案件受理费1565元。该民事调解书发生法律效力后，孙X未按照已生效的法律文书履行义务。樊XX于2017年10月9日向一审法院申请强制执行。一审法院于当月11日作出（2017）鲁1721执2084号执行裁定：查封登记在孙X名下的菏泽XX的房产。原告杜XX、吴X不服，向一审法院提出执行异议申请。经审查，一审法院于2018年7月9日作出（2018）鲁1721执异17号执行裁定：中止对孙X名下案涉房产的执行。樊XX不服，于当月19日向一审法院提起执行异议之诉。
另查明：2013年3月7日，孙X作为买受人与案外人山东XXXX公司作为出卖人签订合同编号为201XXXX7001的商品房买卖合同，约定：孙X购买该公司开发的案涉房产，建筑面积159.5平方米，单价每平方米4450元，总金额709775元；首付219775元，余款49万元由孙X办理银行按揭贷款。后孙X作为借款人与中国XX（以下简称XXX）作为借款人签订个人购房借款合同，从该行办理按揭贷款49万元，贷款期限为25年，还款方式为等额每月2869元。
2016年5月26日，孙X作为转让方甲方与杜XX作为受让方乙方签订房屋转让合同，约定：一、甲方欠乙方借款276500元，产生该房屋所有权转让合同；二、甲方自愿将已按揭购买的案涉房产折抵借款转让给乙方；三、该房产总价款709775元，折抵借款后由乙方按照甲方按揭的方式继续履行银行按期偿还房贷；四、甲方自履行GF-2000-0171合同向银行按揭还款的款数自本合同签订之间的差额462128.67元由乙方向甲方补差款项；五、甲乙双方履行本合同约定的事项后，甲方所有权的该房产归乙方所有，办理过户时费用由双方平摊；六、甲方保证该房产无抵押、借贷等与第三人的任何纠纷，如有其它情形，全部责任由甲方承担，并承担全额房产款项的违约责任；七、本协议一式两份，各执一份，签字时即生效。甲方处孙X和唐X、乙方处杜XX和吴X均签名捺印。2016年6月8日，孙X出具收据，载明：收到杜XX购买孙X房屋差额部分72073元，并注：1.孙X房屋首付219775元；2.孙X已还房贷119680元；3.孙X开户费9118元；4.孙X欠杜XX276500元；5.余欠房贷由杜XX自2016年6月11日开始还款。后孙X将案涉房产相关手续交付给杜XX。杜XX即于当日办理入住手续，并正常缴纳物业费、水电费等。自2016年6月11日，杜XX按月往孙X为案涉房产开立按揭贷款还款账户转款用于偿还按揭款。后孙X该还款账户被冻结，无法通过该账户偿还按揭款，孙X和杜XX于2017年11月15日向XXX提交增加还款账户申请。XXX为其办理了增加杜XX名下的账户作为案涉房产的共同还款账户。
一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号）第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，孙X与杜XX于2016年5月26日签订的房屋转让合同，是双方真实意思的表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。杜XX依照约定交付了部分房款并承担余欠按揭贷款的实际偿还责任，XXX自杜XX开始还款即应当知道还款来源，且于2017年11月15日为杜XX办理了增加共同还款账户的手续，没有证据表明XXX对杜XX偿还案涉房产贷款提出过异议，可以视为杜XX已支付全部价款并实际占有案涉房产，亦无证据证明杜XX对于未及时办理过户登记手续存在过错，故人民法院不应执行案涉房产，否则可能造成当事人不必要的其他诉累。
综上，依据上述规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告樊XX的诉讼请求。案件受理费100元，由原告樊XX负担。
本院审理期间，被上诉人杜XX、吴X提交下列证据：证据一、房屋产权信息证明复印件，拟证明被上诉人在住建局房产信息为零；证据二、不动产登记信息证明复印件，拟证明被上诉人在菏泽市不动产登记中心不动产登记信息为零。证据三、中国XX借记卡账户历史明细清单七张，是利用孙X账户偿还银行按揭款的还款明细。证据四、吴X的房屋产权信息查询证明，拟证明吴X名下没有房产。证据五、菏泽水岸嘉苑2、3号楼业主的申请回复函，拟证明小区业主一直要求办理房产证，因为客观原因不能办证。证据六、菏泽市国土资源局、菏泽市规划局信访事项处理意见书，拟证明因为客观原因不能办房产证。上诉人的质证意见是：对证据一、二证明目的有异议，被上诉人吴X名下是否有其他住房不是法律所规定的可以排除强制执行的法定理由，且吴X名下无住房并不证明杜XX名下同样无住房，没有住房登记信息不能证明实际不拥有其他房产，因现实中确实存在农村或城镇有住房而未登记的其他情形，该证明与本案不具有直接关联性。证据三真实性无异议，但对其证明目的有异议，银行借记卡明细户名注明的是孙X，而不是二被上诉人，由此可以说明二被上诉人只是延续被上诉人孙X的银行贷款，而不是根据银行按揭担保合同约定和法律规定将银行按揭款偿还完毕后以被上诉人吴X夫妻二人进行的贷款，结合二被上诉人与孙X所签订的房屋转让合同可以证明二被上诉人在购房时明知存在银行按揭贷款，存在他人权利障碍依然进行买卖，本身存在过错。证据四真实性无异议，对其证明目的有异议，二被上诉人有无房产不是其可以购买无法办理房屋过户登记和有房屋抵押贷款的房产的合理理由，从二被上诉人和孙X签订的房屋转让合同可以看出二被上诉人购买孙X涉案房产在孙X与开发商所签商品房买卖合同之后，而商品房买卖合同明确约定房产过户的日期，二被上诉人购买无法办理过户逾期长达一年之久的房产依然进行买卖，而且在庭审中明确说明知道无法办理过户而购买，足可以证明其二人存在过错而非善意第三人，即便事后依然存在无法办理房产过户也并不是法律上所规定的签订合同后的因客观原因无法办理的情形。证据五、六的真实性无异议，但认为与本案不具有关联性，申请、回复函和信访处理意见书均发生在2018年5月16日之后，且二被上诉人并未向法院主张过买卖合同确认和履行，该证据不能证明二被上诉人及时主张过权利，二被上诉人所享有的一般债权也未因此转化为物权行为，不具有排除本案强制执行的实体效力。被上诉人孙X对上述证据无异议。本院审查认为，上述证据系书证，经双方当事人举证质证，可以认定其证据效力。
本院审理期间，上诉人樊XX和被上诉人孙X没有提交新的证据。
本院查明的事实与原判一致。
本院认为，本案的争议焦点是：被上诉人杜XX、吴X对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。2016年5月26日孙X与杜XX、吴X签订的房屋转让合同合法有效，杜XX已向孙X支付房款并实际承担剩余银行按揭贷款的偿还责任，贷款银行并未提出异议且一直正常偿还贷款本息，据此可以视为杜XX已支付全部房款并实际占有涉案房产。同时，本院二审期间杜XX提交的菏泽市规划局、菏泽市国土资源局信访事项处理意见书显示，鉴于水岸嘉园2#、3#楼超规划建设问题、目前无法联系开发商等客观因素，故无法办理房屋产权登记手续，据此尚无法认定杜XX对未办理涉案房产过户登记手续存在自身过错。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，结合本案查明的事实，杜XX、吴X提出排除强制执行的异议，亦应得到支持。据此，一审法院认定被上诉人杜XX、吴X对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，依法应予维持。樊XX的上诉请求，主要证据不足，依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人樊XX负担。
本判决为终审判决。
冯雅律师