律师观点分析

上海市第二中级人民法院

民事判决书

（2019）沪02民终xxxxx号

上诉人(原审原告)：胡某某。

委托诉讼代理人：徐某，上海XX律师。

被上诉人(原审被告)：上海某某信息科技有限公司。

法定代表人：谢某某，总经理。

委托诉讼代理人：潘X，上海XX律师。

上诉人胡某某与被上诉人上海某某信息科技有限公司(以下简称“某某公司”)因商品房预约合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初10341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

胡某某上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持胡某某提出的全部一审诉讼请求。事实和理由：双方已于2018年12月24日达成合意，即在2018年12月26日签订嘉兴中南君悦府8幢XXX号商铺(以下简称“XXX号商铺”)西面那一套带窗户的商铺的买卖合同，但某某公司之后出尔反尔，只肯与胡某某签订XXX号商铺的买卖合同。故某某公司违约在先，其发出的催款函没有任何意义。另，胡某某在一审中提供的其与吴某于2019年3月9日的微信聊天记录可证实胡某某已做好准备，要求吴某把签约的事情一次性办好，但吴某回复让胡某某等开发商回消息再过来，故并非胡某某不去售楼处签约。一审法院不应简单地将前往售楼处作为履行预约合同的义务。双方实际一致在就合同内容进行磋商、沟通，胡某某并不存在故意回避签订房屋买卖合同的情况，反而是某某公司违背诚实信用的原则，拒绝签订房屋买卖合同，理应双倍返还胡某某已支付的定金。

某某公司辩称，双方在房屋认购协议中确定的交易房屋就是XXX号商铺，至于换房的问题是胡某某提出来的，但是某某公司并没有明确答应。即使某某公司答应的话，双方也应该通过签订新的房屋认购协议的方式进行变更。从双方的交流过程来看，胡某某本身就没有意向要来签约并付款，且2019年3月1日之前，胡某某的钱款都还在理财产品当中，根本不可能马上变现，故胡某某的违约行为是非常明显的。某某公司认为一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。

胡某某向一审法院起诉请求判令：某某公司双倍返还定金人民币(以下币种均为人民币)200,000元。

一审法院认定事实：2018年4月底，某某公司作为乙方，案外人嘉兴中南锦恒房地产开发有限公司作为甲方，双方签订包销合同，约定甲方为“乍浦中南君悦府”项目的开发商，现委托乙方为该物业的销售代理人，委托可销售总建筑面积约5,691.55平方米，以测绘部门实测面积为准，销售期限为2018年4月29日至2018年10月28日，采取独家包销模式。合同另约定了其他事项。后双方签订二次延期补充协议，将上述合同有效期限延至2019年6月30日，协议另确定了其他事项。2018年11月7日，胡某某作为乙方，某某公司作为甲方，双方签订房屋认购协议1份，约定乙方向甲方购买位于浙江嘉兴XX(乍浦)南湾路与外环东XX的XXX号(一审法院误写为“5114号”)商铺，预测建筑面积85.41平方米，单价为18,900元/平方米，总价款为1,614,249元；第四条约定，乙方须在签署本协议时，向甲方支付定金100,000元整，作为甲乙双方订立(浙江省商品房)合同的定金。第五条约定，乙方应在本协议签署后且在2018年11月30日前(十五天内)携带相关材料至甲方售楼处补足款项并签约，同时交还本认购书，否则甲方有权单方面取消乙方认购权，定金不予退回。协议另约定其他事项。同日，胡某某支付某某公司定金100,000元。后胡某某、某某公司协商一致于2019年3月1日前签订正式买卖合同，并签订贷款合同。后胡某某以涉案商铺地坪存在高度差为由，拒绝就XXX号商铺签订买卖合同。2019年3月20日，某某公司向胡某某寄送《催签函》，要求胡某某于2019年3月24日前至售楼处办理签约付款手续，否则将不予返还定金、另行出售房屋。胡某某于2019年3月22日收到上述函件。2019年3月25日，某某公司向胡某某寄送《定金没收告知函》，告知胡某某因胡某某未在约定期限内签订《商品房买卖合同》，某某公司解除与胡某某签署的认购书、没收定金，并于2019年3月29日起公开销售XXX号商铺。胡某某于2019年3月27日收到上述函件。

一审审理中，胡某某称，签订房屋认购协议前，胡某某去过售楼处好几次，都不能看XXX号商铺，吴某(真名吴XX)是某某公司销售人员，其带胡某某看的都是带窗户没有台阶的商铺。2018年11月24日，胡某某又去了售楼处，发现可以看XXX号商铺了，这才发现XXX号商铺内有55厘米高的台阶，没有窗户。于是胡某某提出不要购买这样的商铺。吴某称可以打掉台阶，胡某某要求写入合同，吴某予以拒绝，于是未签成合同。2018年12月5日，应吴某要求胡某某又去了售楼处协商是换房还是打掉台阶，胡某某又提出合同应当约定交房后三个月内办产证，但是吴某的领导赵XX只给了胡某某几张好像是商品房合同的复印件，里面约定的是交房后两年半办产证，胡某某不能接受。吴某还称首付款为七成，房款付给开发商但是发票由某某公司开具，胡某某也不同意。后来赵XX在认购协议左下角写下一段话，承诺首付款发票和正式合同都盖嘉兴中南锦恒房地产开发有限公司的章。2018年12月12日，胡某某又去了售楼处，这次吴某说同意更换XXX号商铺西边的那套房屋。2018年12月24日，吴某在微信聊天过程中说已同意原价更换房屋。于是2018年12月26日，胡某某去了售楼处，但赵XX称春节忙，没法办贷款，没有拿新认购协议给胡某某签，当天赵XX在认购协议右下角写下另一段话，约定于2019年3月1日前签订正式合同。但是后来某某公司反悔，不给更换房屋，故胡某某就不去售楼处签约了。对此胡某某提供如下证据：

1、胡某某与吴某电话录音及文字整理资料，以证明2018年12月18日，胡某某向某某公司销售人员提出敲掉台阶或换房的要求，2018年12月24日吴某称某某公司已同意原价更换房屋。

某某公司对录音真实性无异议，但认为录音经过剪辑，遗漏了如果更换房屋，需要重新签订订购协议。且吴某只是中介，不是某某公司工作人员。

2、照片一组，证明XXX号商铺地坪存在55厘米高度差，而要换的房屋不存在高度差。

某某公司对照片真实性无异议，认为胡某某能拍到XXX号商铺照片，证明某某公司不存在隐瞒房屋情况的行为。

3、胡某某与吴某的微信聊天记录，以证明2018年12月12日，吴某提出更换房屋，胡某某要求原价更换，胡某某另对合同中约定的大产证办理时间为2020年6月是不同意的。2018年12月14日下午，胡某某提出可以敲掉台阶，不行就换西面带窗户的商铺，可以贴一点钱。2018年12月26日，双方又没谈成，胡某某走后与吴某联系，拒绝先付款再签合同办贷款。2019年1月26日，吴某要求胡某某春节假期结束后再去签约，可见是胡某某催促某某公司签订合同。2019年3月9日胡某某要求签订合同，但是吴某称要等开发商回消息才让胡某某过来。2019年3月20日，吴某提出不换房屋，敲掉台阶，胡某某不同意。之后某某公司称只能就XXX号商铺签约。

某某公司对证据真实性无异议，但认为胡某某只提供了部分聊天内容，并非某某公司主动要求换房，而是胡某某以各种理由拒签合同，故吴某提出了其他的方案，双方未达成更换商铺的协议，另从聊天记录中可看出胡某某因贷款问题导致无法按约签合同，不是某某公司原因造成的。

4、胡某某与吴某的短信来往记录，以证明胡某某不同意某某公司出尔反尔，坚持不同意购买XXX号商铺。

某某公司对证据真实性无异议，但认为是2019年3月21日之后的短信。

5、胡某某银行账户明细，以证明2018年11月底、2019年3月1日，两个签约时点，胡某某账面资金达1,000,000元左右，胡某某有签约的准备和付款能力，没有故意拒绝签约的意思。

某某公司对证据真实性无异议，认为2018年11月底胡某某账面资金只有九十余万元，2019年3月1日前胡某某账面资金只有十几万元。

某某公司称，中南君悦府共两种房型，一种是带台阶，一种无台阶。如果变更要购买的房屋，需要解除原认购协议，签订新认购协议；即使双方达成了更换房屋的意向，胡某某也并未在双方约定的签约期限前与某某公司签订合同。2018年10月，胡某某至某某公司处看房子。2018年11月7日，胡某某看了涉案商铺，看中后才签订认购协议。2018年11月27日，胡某某称下雨不来签约。2018年12月5日，胡某某到售楼处，但没带够七成首付，没签成约。2018年12月26日，胡某某带够七成首付，但胡某某坚持要预售合同与贷款合同一并签订，因年底办理贷款较困难，某某公司要求先签预售合同、付首付款，再签贷款合同，但胡某某不同意。故经过协商，某某公司工作人员赵XX在认购协议左右下方写下两段话，承诺合同与发票均由开发商盖章，双方于2019年3月1日前签订预售合同和贷款合同。后胡某某没来签约。胡某某的确于2018年12月提出由某某公司敲掉台阶并写入合同的要求，某某公司拒绝，胡某某又提出更换房屋，某某公司其实不介意售出哪套商铺，但前提是签订书面材料。签订认购协议后，胡某某只在2018年12月5日和同年12月26日去过售楼处，不确认胡某某于其他时间去过。

对此某某公司提供如下证据：1、房型图复印件1份，以证明中南君悦府带台阶和不带台阶的商铺，是依次排列的。

胡某某对证据真实性不予认可，认为胡某某没见过房型图或其他宣传资料，否则吴某不可能同意敲掉台阶。

2、胡某某与吴某的微信聊天记录，以证明2018年12月1日吴某催胡某某来签约，胡某某到2018年12月5日来售楼处，但是没有带够七成首付，故吴某要求胡某某2018年12月11日过来，胡某某称钱没到账，答应2018年12月12日过来也没来。2018年12月26日，吴某又问胡某某去不去售楼处，胡某某称不能办贷款不来了。2019年3月中旬，吴某几次要求胡某某过来签约。故某某公司一直在催胡某某过来签约，但胡某某一直不来。

胡某某对证据真实性无异议，但认为某某公司隐蔵了胡某某部分内容(2019年3月18日上午9时34分胡某某要求吴某确认好所有事项、2019年3月19日20时23分胡某某要求就西面带窗户的房屋签订协议)，表明胡某某十分希望签约，反而是某某公司出尔反尔。

一审法院认证如下：胡某某提供的录音及整理资料、微信聊天记录、短信、照片、银行明细，某某公司提供的微信聊天记录，双方对上述证据真实性均无异议，法院予以采信；某某公司提供的房型图系复印件，未提供原件以供核对，法院难以采信，但根据双方陈述，该楼盘项目存在如图所示两种房型，只是两种房型是否依次排列某某公司举证不足。据此，法院确认如下事实：1、中南君悦府项目存在两种房型，一种地坪存在高度差，设有台阶，无窗户，另一种地坪不存在高度差，有窗户，XXX号商铺属于前一种，XXX号商铺西面隔壁商铺属于后一种。2018年12月5日胡某某去某某公司售楼处，因胡某某不愿购买带台阶的XXX号商铺，双方未签约。2018年12月24日，吴某称某某公司同意胡某某更换XXX号商铺西面隔壁房屋。2018年12月26日，胡某某至某某公司售楼处，因年底贷款问题，双方约定签约期限延至2019年3月1日前。2019年1月26日，吴某要求胡某某等某某公司放假结束后通知胡某某去签约。2019年3月18日至当月20日，吴某几次要求胡某某前去签约，称因未办理变更手续，某某公司不同意更换商铺，但是吴某可以在交房后帮胡某某敲掉台阶。胡某某称某某公司言而无信，只愿购买西面无台阶的商铺。

一审法院认为：胡某某、某某公司签订的房屋认购协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。双方在协议中约定了定金100,000元，该定金系针对胡某某于约定期限前至售楼处签订预售合同这一行为设定的定金，胡某某已实际交付定金，故定金条款已合法生效。胡某某本应于2018年11月30日前去某某公司售楼处签订预售合同，但胡某某未举证证明其按期前去。后双方于2018年12月26日将签约期限延至2019年3月1日前，胡某某应当在该期限届满前至某某公司售楼处签约。胡某某负有前往签约的义务，无论双方是否达成变更购房的房屋协议或双方对其他合同条款存在异议，胡某某均无权以上述理由拒绝履行前往售楼处签约这一义务。但之后胡某某未在此期限前至某某公司售楼处签约，故胡某某违反认购协议和定金条款约定，应承担定金责任，某某公司有权没收定金。故对胡某某要求双倍返还定金的诉讼请求，法院不予支持。

一审法院据此判决：驳回胡某某要求上海某某信息科技有限公司双倍返还定金计200,000的诉讼请求。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，胡某某与某某公司签订的房屋认购协议明确约定双方意签订正式房屋买卖合同的标的物为XXX号商铺。胡某某以其在签订协议后才看到商铺，故要求更换商铺的说法，与常理不符，且有违当事人在签约时需具备的基本谨慎义务。依据已查明之事实及双方提供的微信聊天记录可证实胡某某对XXX号商铺“有台阶无窗户”的格局不满为由要求更换商铺是双方延迟签约的主要原因。虽胡某某主张某某公司出尔反尔拒绝履行其之前同意更换商铺的承诺，但胡某某提供的证据不足以证实其与某某公司就买卖标的物的变更达成一致意见。故胡某某仍应就房屋认购协议中明确的商铺与某某公司进行签约。某某公司在胡某某经催告仍未履行签约义务的情况下有权没收定金，胡某某要求双倍返还定金的主张，本院不予支持。

综上，胡某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4,300元，由上诉人胡某某负担。

本判决为终审判决。

审判长　　邬海蓉

审判员　　王晓梅

审判员　　俞　某

二〇二〇年一月六日

书记员　　吴某某

附：相关法律条文

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……