律师观点分析

原告：胡某某。

委托诉讼代理人：张某某，上海XX律师。

被告：上海某某信息科技有限公司。

法定代表人：谢某某，总经理。

委托诉讼代理人：潘X，上海XX律师。

原告胡XX与被告上海某某信息科技有限公司(商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2019年7月2日第一次公开开庭进行了审理，原告胡XX的委托诉讼代理人张某某、被告委托诉讼代理人潘X到庭参加了诉讼。本案于2019年8月22日第二次公开开庭进行了审理，原告胡XX及其委托诉讼代理人张某某、被告委托诉讼代理人潘X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告胡XX向本院提出诉讼请求：判令被告双倍返还定金人民币200,000元。事实与理由：2018年11月，被告销售人员吴X向原告推荐位于浙江省嘉兴市的中南悦府XXXX号商铺，这个商铺当时被告用作售楼处，被告将房屋内部一隔为二，原告提出要看隔断里面时，被告称与外面一样，没有开门让原告看。带原告看了附近的其他两套商铺，室内地面是平的，有窗户。于是2018年11月7日，原、被告签订房屋认购协议，约定原告向被告购买位于浙江省嘉兴市港区(乍浦)南湾路与外环东路交汇8幢XXXX室，建筑面积85.41平方米，总价款1,614,249元。同日，原告向被告支付定金100,000元。2018年11月底，原告前往被告售楼处准备签合同时，原告再次前往系争房屋实地查看，发现原本隔断区域的地坪高出隔断外面的地坪55厘米，有台阶，没有窗户，因此原告提出异议。后经双方协商，被告销售人员于2018年12月同意为原告原价更换系争房屋西面隔壁的那套商铺(原告不清楚商铺房号)，原告前往签约时，被告销售人员又称年底贷款手续不好办，双方约定签约期限延至2019年3月1日前。2019年过完春节后，被告反悔，不愿为原告更换商铺，故原告拒绝签约。原告认为，被告隐瞒系争商铺的实际情况，同意更换交易的商铺后又反悔，是被告违约。

被告上海某某信息科技有限公司辩称，不同意原告诉请，原告未按照认购协议约定签订购房合同，构成违约，应当没收定金。被告在2019年3月20日向原告发出过催签函，但是原告不置可否，故被告于2019年3月25日向原告发出定金没收函。根据原告提供的认购协议，双方约定签署正式买卖合同的时间是2018年11月30日前，但是原告未按时至被告处签约。2018年12月5日，原告到被告售楼处，因没带够首付款而没有签约。2018年12月26日，原告又到售楼处，这次原告提出贷款合同和购房合同一起办理，并且要求将台阶敲掉，销售人员当场未确定是否能敲，又因为售楼处有银行代办点，被告同意将签订贷款合同和购房合同的时间一起延期至2019年3月1日前，但后来原告还是没有按时来签约。被告与开发商签订了包销协议，客户申请更换购买的商铺，须经开发商同意，然后就原购买商铺签订解除认购协议，再就更换的商铺签订新认购协议和正式合同。本案中双方未达成过更换商铺的协议，也没办理过更换商铺的手续。

经开庭审理查明：2018年4月底，被告作为乙方，案外人嘉兴中南锦恒房地产开发有限公司作为甲方，双方签订包销合同，约定甲方为“乍浦中南君悦府”项目的开发商，现委托乙方为该物业的销售代理人，委托可销售总建筑面积约5,691.55平方米，以测绘部门实测面积为准，销售期限为2018年4月29日至2018年10月28日，采取独家包销模式。合同另约定了其他事项。后双方签订二次延期补充协议，将上述合同有效期限延至2019年6月30日，协议另确定了其他事项。

2018年11月7日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订房屋认购协议1份，约定乙方向甲方购买位于浙江嘉兴XX(乍浦)南湾路与外环东XX的嘉兴中南君悦府8幢XXXX号商铺，预测建筑面积85.41平方米，单价为18,900元/平方米，总价款为1,614,249元；第四条约定，乙方须在签署本协议时，向甲方支付定金人民币100,000元整，作为甲乙双方订立(浙江省商品房)合同的定金。第五条约定，乙方应在本协议签署后且在2018年11月30日前(十五天内)携带相关材料至甲方售楼处补足款项并签约，同时交还本认购书，否则甲方有权单方面取消乙方认购权，定金不予退回。协议另约定其他事项。同日，原告支付被告定金100,000元。后原、被告协商一致于2019年3月1日前签订正式买卖合同，并签订贷款合同。后原告以系争商铺地坪存在高度差为由，拒绝就系争商铺签订买卖合同。

2019年3月20日，被告向原告寄送《催签函》，要求原告于2019年3月24日前至售楼处办理签约付款手续，否则将不予返还定金、另行出售房屋。原告于2019年3月22日收到上述函件。2019年3月25日，被告向原告寄送《定金没收告知函》，告知原告因原告未在约定期限内签订《商品房买卖合同》，被告解除与原告签署的认购书、没收定金，并于2019年3月29日起公开销售系争商铺。原告于2019年3月27日收到上述函件。

以上事实，由原、被告的陈述，原告提供的房屋认购协议、定金收据，被告提供的包销合同及补充协议、函件及邮寄信息，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。

审理中，胡XX称，签订房屋认购协议前，原告去过售楼处好几次，都不能看系争房屋，吴X(真名吴XX)是被告销售人员，其带原告看的都是带窗户没有台阶的商铺。2018年11月24日，原告又去了售楼处，发现可以看系争房屋了，这才发现系争房屋内有55厘米高的台阶，没有窗户。于是原告提出不要购买这样的商铺。吴X称可以打掉台阶，原告要求写入合同，吴X予以拒绝，于是未签成合同。2018年12月5日，应吴X要求原告又去了售楼处协商是换房还是打掉台阶，原告又提出合同应当约定交房后三个月内办产证，但是吴X的领导赵XX只给了原告几张好像是商品房合同的复印件，里面约定的是交房后两年半办产证，原告不能接受。吴X还称首付款为七成，房款付给开发商但是发票由被告开具，原告也不同意。后来赵XX在认购协议左下角写下一段话，承诺首付款发票和正式合同都盖中南公司的章。2018年12月12日，原告又去了售楼处，这次吴X说同意更换系争房屋西边的那套房屋。2018年12月24日，吴X在微信聊天过程中说已同意原价更换房屋。于是2018年12月26日，原告去了售楼处，但赵XX称春节忙，没法办贷款，没有拿新认购协议给原告签，当天赵XX在认购协议右下角写下另一段话，约定于2019年3月1日前签订正式合同。但是后来被告反悔，不给更换房屋，故原告就不去售楼处签约了。对此胡XX提供如下证据：

1、原告与吴X电话录音及文字整理资料，以证明2018年12月18日，原告向被告销售人员提出敲掉台阶或换房的要求，2018年12月24日吴X称被告已同意原价更换房屋。

被告对录音真实性无异议，但认为录音经过剪辑，遗漏了如果更换房屋，需要重新签订订购协议。吴X只是中介，不是被告工作人员。

2、照片一组，证明系争房屋地坪存在55厘米高度差，而要换的房屋不存在高度差。

被告对照片真实性无异议，认为原告能拍到系争房屋照片，证明被告不存在隐瞒房屋情况的行为。

3、原告与吴X的微信聊天记录，以证明2018年12月12日，吴X提出更换房屋，原告要求原价更换，原告另对合同中约定的大产证办理时间为2020年6月是不同意的。2018年12月14日下午，原告提出可以敲掉台阶，不行就换西面带窗户的商铺，可以贴一点钱。2018年12月26日，双方又没谈成，原告走后与吴X联系，拒绝先付款再签合同办贷款。2019年1月26日，吴X要求原告春节假期结束后再去签约，可见是原告催促被告签订合同。2019年3月9日原告要求签订合同，但是吴X称要等开发商回消息才让原告过来。2019年3月20日，吴X提出不换房屋，敲掉台阶，原告不同意。之后被告称只能就系争商铺签约。

被告对证据真实性无异议，但认为原告只提供了部分聊天内容，并非被告主动要求换房，而是原告以各种理由拒签合同，故吴X提出了其他的方案，双方未达成更换商铺的协议，另从聊天记录中可看出原告因贷款问题导致无法按约签合同，不是被告原因造成的。

4、原告与吴X的短信来往记录，以证明原告不同意被告出尔反尔，坚持不同意购买系争房屋。

被告对证据真实性无异议，但认为是2019年3月21日之后的短信。

5、原告银行账户明细，以证明2018年11月底、2019年3月1日，两个签约时点，原告账面资金达1,000,000元左右，原告有签约的准备和付款能力，没有故意拒绝签约的意思。

被告对证据真实性无异议，认为2018年11月底原告账面资金只有九十余万元，2019年3月1日前原告账面资金只有十几万元。

被告称，中南君悦府共两种房型，一种是带台阶，一种无台阶。如果变更要购买的房屋，需要解除原认购协议，签订新认购协议；即使双方达成了更换房屋的意向，原告也并未在双方约定的签约期限前与被告签订合同。2018年10月，原告至被告处看房子。2018年11月7日，原告看了系争房屋，看中后才签订认购协议。2018年11月27日，原告称下雨不来签约。2018年12月5日，原告到售楼处，但没带够七成首付，没签成约。2018年12月26日，原告带够七成首付，但原告坚持要预售合同与贷款合同一并签订，因年底办理贷款较困难，被告要求先签预售合同、付首付款，再签贷款合同，但原告不同意。故经过协商，被告工作人员赵XX在认购协议左右下方写下两段话，承诺合同与发票均由开发商盖章，原、被告双方于2019年3月1日前签订预售合同和贷款合同。后原告没来签约。原告的确于2018年12月提出由被告敲掉台阶并写入合同的要求，被告拒绝，原告又提出更换房屋，被告其实不介意售出哪套商铺，但前提是签订书面材料。签订认购协议后，原告只在2018年12月5日和同年12月26日去过售楼处，不确认原告于其他时间去过。

对此被告提供如下证据：1、房型图复印件1份，以证明中南君悦府带台阶和不带台阶的商铺，是依次排列的。

原告对证据真实性不予认可，认为原告没见过房型图或其他宣传资料，否则吴X不可能同意敲掉台阶。

2、原告与吴X的微信聊天记录，以证明2018年12月1日吴X催原告来签约，原告到2018年12月5日来售楼处，但是没有带够七成首付，故吴X要求原告2018年12月11日过来，原告称钱没到账，答应2018年12月12日过来也没来。2018年12月26日，吴X又问原告去不去售楼处，原告称不能办贷款不来了。2019年3月中旬，吴X几次要求原告过来签约。故被告一直在催原告过来签约，但原告一直不来。

原告对证据真实性无异议，但认为被告隐蔵了原告部分内容(2019年3月18日上午9时34分原告要求吴X确认好所有事项、2019年3月19日20时23分原告要求就西面带窗户的房屋签订协议)，表明原告十分希望签约，反而是被告出尔反尔。

本院认证如下：原告提供的录音及整理资料、微信聊天记录、短信、照片、银行明细，被告提供的微信聊天记录，双方对上述证据真实性均无异议，本院予以采信；被告提供的房型图系复印件，未提供原件以供核对，本院难以采信，但根据双方陈述，该楼盘项目存在如图所示两种房型，只是两种房型是否依次排列被告举证不足。据此，本院确认如下事实：1、中南君悦府项目存在两种房型，一种地坪存在高度差，设有台阶，无窗户，另一种地坪不存在高度差，有窗户，系争商铺属于前一种，系争商铺西面隔壁商铺属于后一种。2018年12月5日原告去被告售楼处，因原告不愿购买带台阶的系争房屋，双方未签约。2018年12月24日，吴X称被告同意原告更换系争房屋西面隔壁房屋。2018年12月26日，原告至被告售楼处，因年底贷款问题，双方约定签约期限延至2019年3月1日前。2019年1月26日，吴X要求原告等被告公司放假结束后通知原告去签约。2019年3月18日至当月20日，吴X几次要求原告前去签约，称因未办理变更手续，被告不同意更换商铺，但是吴X可以在交房后帮原告敲掉台阶。原告称被告言而无信，只愿购买西面无台阶的商铺。

本院认为：原、被告签订的房屋认购协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。双方在协议中约定了定金100,000元，该定金系针对原告于约定期限前至售楼处签订预售合同这一行为设定的定金，原告已实际交付定金，故定金条款已合法生效。原告本应于2018年11月30日前去被告售楼处签订预售合同，但原告未举证证明其按期前去。后双方于2018年12月26日将签约期限延至2019年3月1日前，原告应当在该期限届满前至被告售楼处签约。原告负有前往签约的义务，无论双方是否达成变更购房的房屋协议或双方对其他合同条款存在异议，原告均无权以上述理由拒绝履行前往售楼处签约这一义务。但之后原告未在此期限前至被告售楼处签约，故原告违反认购协议和定金条款约定，应承担定金责任，被告有权没收定金。故对原告求双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：

驳回原告胡XX要求被告上海某某信息科技有限公司双倍退还定金计200,000元的诉讼请求。

案件受理费4,300元，减半收取计2,150元，由原告胡XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员　　陈某某

二〇一九年八月三十日

书记员　　庞某某

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。