未经许可擅自变更公房承租人，巧妙诉讼为客户挽回损失

律师观点分析

案情简介

原告叶A和叶B系姐弟关系，被告张某系叶A、叶B的弟弟案外人叶C的妻子，案外人叶D为张某和叶C的女儿。上海市某区房屋系公房（涉案房屋），房屋内有叶A、叶B、张某、叶C、叶D五个在册户口。被告某物业公司为该公房的出租人和物业管理单位。涉案房屋原承租人为叶A、叶B、叶C三人的母亲郝某，1990年4月20日，郝某报死亡。此后承租人一直未变更。2020年6月，涉案房屋所在地块被列入政府征收范围，原告叶B无意中发现房屋承租人已经变更至弟妻张某名下，随即至物业公司查询变更记录，发现2008年1月，张某向物业公司申请将租赁户名变更至张某名下。此后，叶B要求张某将涉案房屋承租人恢复原状，张某拒绝恢复。原告随向法院起诉。

办案经过

本案的难点主要有两个方面。第一个方面：通过调查显示变更承租人的时间在2008年，距离诉讼的时间已经超过10年，根据维持现状原则，法院极有可能按现状处理，诉讼风险较大。另一个方面是变更的手续基本完毕，从物业公司调取的变更档案中不仅有各方当事人的签名，还有他们的盖章。即便通过笔迹鉴定证明签名是伪造的，也难以证明盖章是伪造的。本律师通过细致接触当事人的家庭成员，了解到部分家庭成员在两年前就对张某变更承租人的事实有所了解，并向张某提出过异议。为了补强证据，本律师在诉讼中要求该家庭成员作为证人出庭作证，以证明得知张某变更承租人后原告一直向其提出异议，从未追认其变更行为。庭审中，张某主张变更承租人系征得原告同意由张某代原告签字盖章办理手续，并提出十几年来涉案房屋的房租均由张某支付，足以证明原告知道承租人已经变更为张某。本律师指出，并无证据证明张某代原告签字系征得原告授权同意，且原告申请出庭的证人证言已能证明在得知张某变更承租人后原告一直提出异议，并未对该行为进行追认。

案件结果

法院判决结果：被告张某和上海某物业公司建立的上海市某区房屋租赁关系无效。

法院认为，根据法律规定，公有住房的承租人死亡的，可由共同居住人协商一致确定新的承租人。张某提交的要求变更张某为新的承租人的《申请》及《公房更改户名报告》中“同住人”一栏叶A、叶B的签名系其代签，没有证据证明张某系经叶A、叶B的授权或被事后追认，故张某申请更改承租人的《申请》及《公房更改户名报告》无效，物业公司基于无效的《申请》及《公房更改户名报告》作出的确定张某为承租人的行为亦无效。

以上涉及当事人均为化名，以中国裁判文书网公示的内容为准。