“二手房买卖合同纠纷”维权攻略

“二手房买卖合同纠纷”维权攻略

                               作者：吴多多律师

进入2016年，合肥楼市高烧，房价暴涨，涨幅直逼北上广。2016年5月百城房价数据显示，合肥以5.76%的涨幅位列全国第二，再次“霸占”“头条”。面对居高不下的涨幅和几乎可以忽略不计的违约成本，不少卖房者不约而同选择毁约，对此，无辜的购房者纷纷表示欲哭无泪。

诚实信用——民法中的帝王条款，法院司法裁判同时肩负着保证司法公正，促进公平交易，维护社会秩序的任务。司法最终救济原则，这样的纠纷最终只有寄托于法院。那么在此类二手房买卖合同纠纷案件中，买方起诉维权需要提供哪些材料？诉讼请求该如何列明？在坚持要求对方继续履行的前提下，有无必要申请财产保全？对于首套房购买者，没有相应价值财产可供担保的情况下，又如何办理财产保全？

一、起诉材料

1、当事人身份材料：

    双方当事人的身份证复印件；卖方夫妻的结婚证复印件（交易房屋系夫妻共同财产）；经公证的授权委托书（涉及授权委托他人办理买卖事宜，当然随着司法部于2016年7月5日关于废止《司法部建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的印发，后续该类型委托理论上无需经公证）及受托人身份证复印件；企业信息查询单（房产中介）（列房产中介为第三人参加诉讼）。

2、合同有关材料：

房地产权证；存量房买卖合同；《房地产经纪合同》。

3、履行合同有关材料：

    定金收条；地方税务局销售不动产统一发票；完税证明；贷款结清证明（交易房产尚有按揭）；空户证明；资金托管协议；资金托管凭证；存量房过户预约单等。（由于卖方不配合未进行资金托管的，买方可提供银行流水明细等能证明其有能力履行支付合同约定首付款的证据）。

二、诉讼请求的列明

1、继续履行和迟延履行违约金并行。

根据法律规定，一方违约，在不存在《合同法》第一百一十条的除外情形下，买方可诉请要求继续履行。实务中，法院最终是否支持继续履行诉请主要会考虑以下几点：第一、继续履行不存在法律上的障碍，具体包括卖方是标的房屋的完全所有权人、标的房屋上不存在他项权（卖方能够涤清除外）、该房屋不涉及善意第三人利益（包括查封等事项）；第二、买方有能力支付剩余房款；第三、生效判决执行的可能性；第四、当然最基本的一点是买方不放弃要求继续履行的权利。

根据《合同法》第一百一十四条第三款之规定，买方在要求对方继续履行的同时，可以按照合同对迟延履行违约金之约定要求对方支付相应的违约金。

2、解除合同，要求双倍返还定金或支付违约金。

    根据法律规定，定金罚则和违约金条款不能同时适用，守约方可以选择对己有利的主张进行适用。在定金条款或者违约金条款足以弥补守约方实际损失的情况下，可择一适用。

3、解除合同，同时要求双倍返还定金并赔偿实际损失。

根据《担保法》司法解释第一百一十七条之规定，收受定金一方违约导致合同解除的，除双倍返还定金外，对解除合同后责任的处理，适用《合同法》的规定。根据《合同法》规定，合同解除后，守约方可以主赔偿损失。结合合肥市中级人民法院合中法（2016）第11号《关于妥善审理房价波动后“二手房”买卖合同纠纷案件的通知》的精神，可综合考虑守约方的成本支出、房价上涨等因素确定实际损失。

三、有无必要办理财产保全

    买方要求继续履行的，为防止卖方在诉讼期间将房屋恶意出售给善意第三人，并办理房产转移手续，保证将来继续履行的生效判决能被有效执行，在此类诉讼中，申请财产保全对买方的诉讼请求能否被支持以及将来合同是否实际具备履行条件具有至关重要的作用。   

四、如何办理财产保全

根据《民事诉讼法》及其司法解释的规定，财产保全分为诉前财产保全和诉中财产保全两种方式，诉前财产保全，申请人必须要提供相应的担保，诉中财产保全，法院可以责令申请人提供担保。然而，司法实践中，法院基本不接受诉前财产保全的申请，且诉中财产保全必须要提供相应担保。在二手房买卖合同纠纷案件中，有不少买家系首套住房购买者，在本地无房子、车子，支付完合同价款后，也没有剩余的票子，在此情形下，要求其自行提供相应价值的财产作担保几乎不可能。所幸的是，在合肥，市中级人民法院近年都会通过摇号的方式制定诉讼保全担保公司名册，确定年度有资格对合肥市中级人民法院及各下级基层法院管辖案件承担诉讼保全担保业务的担保公司及各担保公司分别承担担保业务的具体时间段。当然，各担保公司提供此项担保都需要收取一定的费用，在办理完相应手续后，担保公司会出具担保函，公司营业执照，公司经营许可证及该公司在诉讼保全担保公司名册的证书，当事人将该材料及时送至法院办理财产保全事宜即可。

除了上述由担保公司提供诉讼保全担保外外，各大保险公司纷纷推出 “诉讼财产保全责任保险”，现在大部分法院都接收，当然，为了保险起见，在正式委托保险公司出具保函之前，与承办法官联系确认法院认可该保险公司出具的保函还是有必要的。

其他注意事项：立案后及时联系案件承办法官告知办理财产保全的意向并及时递交书面申请书；及时与法院联系诉讼保全担保的方式，并确保法院认可该种担保方式；在标的房屋未被冻结前应要求法院暂时不要向对方送达相关诉讼材料，或者告知诉讼事项；在办理保全前应确保拟被冻结房产尚在卖方名下。