律师观点分析
张XX与重庆XX公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终5504号
上诉人（原审被告）：重庆XX公司。
法定代表人：A,公司总经理。
委托诉讼代理人：A,重庆XX,特别授权。
委托诉讼代理人：A,重庆XX,特别授权。
上诉人（原审原告）：A。
委托诉讼代理人：A,重庆XX,特别授权。
委托诉讼代理人：A,重庆XX,一般授权。
上诉人重庆XX公司（以下简称XX公司）因与上诉人A商品房销售合同纠纷一案,不服重庆市合川区人民法院（2016）渝0117民初542号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人XX公司之委托代理人A、上诉人B之委托代理人C、D到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
XX公司上诉请求：撤销一审判决,驳回A的诉讼请求。事实和理由：1、逾期办证违约金应根据A每月实际偿还的贷款本金分段计算；2、A在领证表上已经签字确认,在领取产权证后双方权利义务了结,因此XX公司不应支付逾期办证违约金。
A辩称：1、双方签订的商品房买卖合同约定了XX公司逾期办证的违约责任及违约金的计算方法,不应按A公司主张的方式分段计算；2、从领证表内容看,XX公司存在欺诈行为。
A上诉请求：撤销一审判决,改判支持购房者的诉讼请求；一、二审诉讼费由XX公司承担。事实和理由：1、本案争议焦点在于双方签订的《商品房买卖合同》附件五“商品房买卖合同补充协议”中第一条、第五条和第十条的效力问题。一审判决认定该三条有效并以此作为计算逾期办证违约金依据的做法,属于认定事实错误,应予改判。2、一审判决仅依据购房合同作出裁判,而对购房者提出的关于格式条款效力的法律规定均未适用,属于适用法律不当,应予改判。
XX公司辩称：购房者的上诉理由不能成立,按补充协议计算逾期办证违约金是符合合同约定的。
张XX向一审法院起诉请求：1、请求判令XX公司向张XX支付因未在规定期限内取得房屋登记受理单的违约金共计19192.82元。2、本案全部诉讼费用由XX公司承担。
一审法院认定事实：XX公司是具有房地产开发资质的房地产开发企业。A与XX公司签订《重庆市商品房买卖合同》,合同一至五条对房屋座落位置、价款及支付方式等约定为：A购买XX公司开发的位于重庆市合川区××·香榭××楼××房屋一套,房屋总成交金额为410,103元,A于签订合同之时向XX公司支付首付款123,103元,其余款项在XX公司指定的XX按揭贷款。合同第七条约定：XX公司应在2013年10月1日前,依照国家和地方的有关规定,将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付A使用。第八条约定：XX公司应于确定交房日的七日前书面通知A做好办理交付手续的准备……。合同第十三条约定为：预售商品房的,在本商品房实际交付使用之日起60日内,由A与XX公司双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请,提交土地房屋登记机构规定的相关资料,并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。A与XX公司双方应相互配合办理本商品房产权登记。由A委托XX公司办理的,XX公司应在签定本合同10日内,将办理本商品房产权登记需由A提供的资料提供给XX公司。如因XX公司的责任未能按时向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请,取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的,逾期超过60日后,A有权解除合同；A要求继续履行合同的,合同继续履行,自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起,至XX公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止,XX公司按日向A支付已付房价款万分之一的违约金,并于XX公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向A支付违约金。另A与XX公司双方又签订《重庆市商品房买卖合同》补充协议,作为合同附件。补充协议第一条第1款约定：双方按合同所列地址进行联络,本合同约定书面通知方式包括：公告、邮寄、电子邮件等。所有联络（包括书面通知）的收讫确认为：邮寄联络,视发出挂号邮件后第七天为收讫,公告、传真、电子邮件、电话等以发生之日为收讫。补充协议第十条关于“已付房价款”约定为：双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的“已付房价款”是指A实际支付给XX公司的房款（不包括XX提供的按揭款）和实际已归还给XX的按揭款本金的总和。补充协议还约定了其他相关条款。《重庆市商品房买卖合同》及补充协议签订后,A向XX公司支付了首付款123,103元,另部分款项28.7万元向XX进行的按揭。2014年3月21日,XX公司取得所售房屋的竣工验收备案登记证。2014年3月25日,合川XX登载了XX公司发出的XX交房公告,该公告载明：尊敬的XX·XX业主,我公司开发建设的XX（A）幢、3号楼（B幢）住宅已通过验收,将于2014年3月28日正式交房。为了便于业主收房,我公司将安排3天时间集中办理收房手续,请各业主于2014年3月28日-2014年3月31日前来办理入住手续。逾期则视为自动收房。该公告发出后,购房业主从2014年3月28日起陆续接房。A的委托人于2014年4月16日接房,并签署业主接房确认表。XX公司交房后,于2015年9月6日向土地房屋管理机构提交办证相关资料,并取得业务受理通知书。XX公司于2015年12月起向A等业主陆续发放房地产权证,并制作了渝永·XX房屋产权证领取明细表,A在XX公司制作的房屋产权证领取明细表上签字。该表末尾处备注有：“本人购买的XX·XX房屋,现产权证甲方已办理完毕,并由本人签收。《重庆市商品房买卖合同》中甲方的合同义务已全面履行完毕,互相不再有其他责任”。A认为XX公司逾期取得房屋登记受理单,应向A支付逾期取得房屋登记受理单的违约金,故张XX起诉至一审法院,其诉请如前。庭审中,A对补充协议的效力提出异议,认为补充协议系格式合同,第十条关于已付房款的约定属于部分免除XX公司的责任,部分限制A的权利,XX公司未对该条做到显著的提示,故该条应为无效。对XX公司制作的渝永·香榭XX房屋产权证领取明细表的备注部分提出,明细表是一个格式合同,有关免除XX公司违约责任的条款内容,A并未签字确认,其免责条款放在明细表的最后,而A签字均在备注之前,A签字的内容均在领证签字那一栏,签字确认仅限于这一栏的内容。故A的签字只能认为对领证的确认,不能扩大为其他内容的认可,该份XX作为免除其责任的证据。
还查明,A于2013年3月1日向XX按揭贷款28.7万元,每月1日归还按揭款,截至2015年9月1日止,A贷款余额为267867.46元,已归还按揭贷款本金19132.54元。
一审法院认为,XX公司是具有房地产开发经营资质的企业,A与XX公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方自愿签订,其内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效,对双方具有法律约束力。双方签订的重庆市商品房买卖合同约定,XX公司应在2013年10月1日前,依照国家和地方的有关规定,将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付A使用。但XX公司于2014年3月21日取得所涉房屋的竣工验收备案登记证,于2014年3月25日登报公告,要求业主于2014年3月28日接房。A实际于2014年4月16日办理接房手续,并确认接房。故A与XX公司之间的实际交房时间应为2014年4月16日。A认为XX公司于2014年3月28日交房,该事实一审法院不予确认。XX公司于2014年4月16日交房,接照合同约定,XX公司应该在60日内取得土地房屋登记机构出具的登记受理单,而XX公司于2015年9月6日才取得登记受理单,XX公司的行为已构成违约,应承担违约责任。关于“已付房价款”问题。双方签订的补充协议第十条对此进行了明确约定,即指A实际支付给XX公司的房款（不包括XX提供的按揭款）和实际已归还给XX的按揭款本金的总和,补充协议即是对主合同的补充,双方应有充分的注意义务,协议系双方自愿签定,该部分约定未违反法律及行政法规的强制性规定,对A与XX公司双方具有法律约束力。在计算违约A,对“已付房价款”双方应该按照补充协议的约定计算。XX公司要求以首付款项加上实际偿还给XX的按揭本金之和为基数计算违约金,一审法院支持。XX公司2014年4月16日交房,于2015年9月6日取得受理单,XX公司违约449天。A向XX公司支付了首付款123,103元,A在XX公司取得受理业务通知书前,总计偿还XX按揭贷款本金19132.54元。故XX公司应支付A逾期取得房屋登记受理单的违约金为6386元[（12.3103元＋1.9133元）×449]。至于房屋产权领取明细表中的备注内容。该表的核心内容系领取房屋产权证,且A签字确认的内容均是领取产权证这一栏的内容,备注的内容在表的末尾处,不能引起A的注意,XX公司未举证证明其做到了充分的提示义务,该备注内容不能对A具有约束力,XX公司要求免除其责任,一审法院不予支持。
一审法院判决：“一、由重庆XX公司于本判决生效后五日内支付张XX逾期取得房屋登记受理单的违约金6386元。二、驳回A的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费280元,减半收取140元,由A承担115元,由重庆XX公司承担25元。”
二审中,双方当事人没有提交新证据。
本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为,根据二审中诉辩双方的意见,本案二审的争议焦点为：1、《商品房买卖合同》与补充协议约定不一致时,谁的效力优先；2、补充协议应否认定为格式条款；3、一审法院计算逾期办证违约金的方式是否正确；4、购房者在领证表上的签字能否作为双方权利义务了结的依据。现分别评析如下：
1、关于《商品房买卖合同》与补充协议约定不一致时,谁的效力优先的问题。本案中,购房者与XX公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议均是双方自愿签订,其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定,合法有效,对双方具有法律约束力。《商品房买卖合同》是房地产管理部门制作的标准文本,由于标准文本在内容上的局限性,通常开发商与购房者之间会通过签订补充协议的方式对《商品房买卖合同》约定条款进行补充或者变更,应当说补充协议是双方当事人对商品房买卖合同条款的特别约定,当补充协议约定与《商品房买卖合同》约定不一致时,补充协议的效力优先于《商品房买卖合同》的效力。故购房者认为不应按照补充协议的约定计算逾期取得受理单违约金的上诉理由不能成立,本院不予支持。
2、关于补充协议应否认定为格式条款的问题。我国《合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案中,购房者认为补充协议系格式条款,但并未举示相应证据证明XX公司在订立合同时未与其协商,故A的该项上诉理由不能成立,本院不予支持。
3、关于一审法院计算逾期办证违约金的方式是否正确的问题。本案中,双方签订的《商品房买卖合同》约定,逾期取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的,逾期超过60日后,XX公司按日向购房者支付已付房价款万分之一的违约金；且双方补充协议第十条约定,双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的“已付房价款”是指乙方实际支付给甲方的房款（不包括XX提供的按揭款）和实际已归还XX的按揭本金的总和。故一审法院按照补充协议的约定,以购房者实际已经偿还的贷款本金总额加上首付款之和作为计算逾期办证违约金的赔偿基数并无不当,本院予以维持。对于XX公司就该计算方式提出的异议,因与庭审查明的事实不符,本院不予支持。
4、关于购房者在领证表上的签字能否作为双方权利义务了结的依据的问题。本院认为,该表的核心内容系领取房屋产权证,且购房者签字确认的内容是领取产权证这一栏的内容,XX公司所称的备注的内容是在表的末尾处,该部分内容不能引起购房者的注意,XX公司亦未举证证明其尽到了充分的提示义务,故一审法院认定该备注内容对购房者不具有约束力,不能就此免除XX公司承担逾期办证违约责任并无不当,本院亦予以维持。
综上所述,XX公司以及A的上诉请求均不能成立,均应予以驳回；一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定,判决如下：A驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费280元,由重庆XX公司负担140元；A负担140元。
本判决为终审判决。
审 判 长 A
代理审判员 B
代理审判员 C
二〇一六年九月九日
书 记 员 D
书 记 员 E
