A、B与重庆XX公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

林勇、周小玲与重庆渝永房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书 重庆市第一中级人民法院 民事判决书 （2016）渝01民终3211号 上诉人（原审原告）：林勇。 委托代理人：A,重庆XX律师事务所律师。 委托代理人：A,重庆XX律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：A。 委托代理人：A,重庆XX律师事务所律师。 委托代理人：A,重庆XX律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：重庆XX公司,统一社会信用代码9150XXXX203797902A。 法定代表人：A,公司总经理。 委托代理人：A,重庆XX律师事务所律师。 委托代理人：A,重庆XX律师事务所律师。 上诉人A、B与上诉人重庆XX公司（以下简称渝永公司）商品房销售合同纠纷一案,重庆市合川区人民法院于2015年10月19日作出（2015）合法民初字第04750号民事判决。上诉人A、B与上诉人渝永公司均对该判决不服,向本院提起上诉。本院于2016年4月18日受理本案后,依法由审判员A担任审判长,与审判员A、代理审判员B组成合议庭,并于2016年5月9日公开开庭进行了审理,上诉人A、B的委托代理人C、D,上诉人渝永公司的委托代理人A、B到庭参加诉讼。本案现已审理终结。A、B一审诉称,A、B与渝永公司之间签订了《重庆市商品房买卖合同》,约定渝永公司将其开发的商品房一套出售给A、B,并约定渝永公司应当在2013年12月31日前将上述商品房交付A、B使用,且于房屋实际交付使用之日起60日内为A、B提出办理涉诉房屋《房地产权证》的申请,并取得受理单。合同签订后,A、B向渝永公司支付了全部购房款,并按渝永公司要求交齐了一切办证所需资料。但渝永公司一直拖延向A、B交付房屋直至2014年4月17日渝永公司才将上述房屋交付给A、B使用,并办理了交接房手续,但至今未为A、B提出办理本商品房《房地产权证》的申请。根据合同第九条、第十条的约定,渝永公司应向A、B支付逾期交房和逾期办证的违约金。A、B认为,渝永公司的行为不仅违反了双方合同的约定,也违反了商品房买卖合同相关法律法规的规定,给A、B造成了损失,A、B为了维护自身的合法权益,向法院提起诉讼,1、请求法院判令渝永公司向林勇、周小玲支付延期交房违约金4379元；2、请求法院判令渝永公司立即提供必要的证明文件,为林勇、周小玲办理《房地产权证》；3、请求法院判令渝永公司以总房款为基数,按日万分之一的标准计算向A、B支付逾期办证违约金至取得受理单之日止（至起诉之日暂计14611元）；4、本案诉讼费用由渝永公司承担。 渝永公司一审辩称,一、A、B与渝永公司签订合同的同时签订了补充协议。合同补充协议第一条对送达方式进行了变更约定,包括电话等等方式。第五条对渝永公司交房时间的特别约定,按照合同交房约定之日起90工作日交房的也不算渝永公司违约。第10条对已付购房款约定不包括银行按揭贷款部分。第二、渝永公司修建的2号楼在2014年3月18日取得竣工验收备案登记证。渝永公司在2014年4月8日在合川XX进行公告告知业主在2014年4月14日开始接房。由此可知渝永公司没有逾期交房,也不应当承担逾期交房的违约责任。第三、目前未取得房屋登记受理单,根据合同约定支付逾期办证违约金的条件还未成就。综上,请求法院依法判决。 一审法院经审理查明,“渝永·香榭丽苑”项目系重庆XX公司与重庆XX公司的联建项目。重庆XX公司是具有房地产开发资质的房地产开发企业。A、B与重庆XX公司签订《重庆市商品房买卖合同》,合同一至五条对房屋座落位置、价款及支付方式等约定为：A、B购买渝永公司开发的房屋一套,房屋总成交金额411,404元,签合同时支付首付款181,404元,剩余房款23万元由A、B在渝永公司指定的银行按揭贷款。合同第七条约定：渝永公司应在2013年12月31日前,依照国家和地方的有关规定,将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付A、B使用。第八条约定：渝永公司应于确定交房日的七日前书面通知A、B做好办理交付手续的准备……。合同第十三条约定为：预售商品房的,在本商品房实际交付使用之日起60日内,由A、B与渝永公司双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请,提交土地房屋登记机构规定的相关资料,并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。A、B与渝永公司双方应相互配合办理本商品房产权登记。由A、B委托渝永公司办理的,渝永公司应在签订本合同10日内,将办理本商品房产权登记需由A、B提供的资料提供给渝永公司。如因渝永公司的责任未能按时向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请,取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的,逾期超过60日后,A、B有权解除合同；A、B要求继续履行合同的,合同继续履行,自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起,至渝永公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止,渝永公司按日向A、B支付已付房价款万分之一的违约金,并于渝永公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向A、B支付违约金。另A、B与渝永公司双方又签订《重庆市商品房买卖合同》补充协议,作为合同附件。补充协议第一条第1款约定：双方按合同所列地址进行联络,本合同约定书面通知方式包括：公告、邮寄、电子邮件等。所有联络（包括书面通知）的收讫确认为：邮寄联络,视发出挂号邮件后第七天为收讫,公告、传真、电子邮件、电话等以发生之日为收讫。补充协议第五条第3款约定：由于项目业态丰富、购房业主众多等原因,A、B同意渝永公司从交房之日起90个工作日内完成交房,在此期限内渝永公司不算违约。若超过90个工作日渝永公司仍未完成交房,则参照《合同》第九条相关条款办理。补充协议第十条关于“已付房价款”约定为：双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的“已付房价款”是指A、B实际支付给渝永公司的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭款本金的总和。补充协议还约定了其他相关条款。《重庆市商品房买卖合同》及补充协议签订后,A、B向渝永公司支付了首付款181,404元,另部分款项向银行进行的按揭。2014年3月21日,渝永公司取得所售房屋的竣工验收备案登记证。2014年4月11日,合川XX登载了渝永公司于2014年4月8日发出的公告,该公告载明：尊敬的XX·XX业主,我公司开发建设的XX（C）幢住宅已通过验收,将于2014年4月14日正式交房。为了便于您收房,我公司将安排3天时间集中办理收房手续,请你于2014年4月14日-2014年4月16日前来完善入住手续。逾期则视为自动收房。该公告发出后,购房业主从2014年4月14日起陆续接房。A、B于2014年4月21日接房。A、B认为渝永公司交房违反合同约定,房屋交付后,也一直未向土地房屋登记机构提交相关资料,为A、B办理房地产权证,A、B起诉来院,其诉请如前。本案在审理过程中,渝永公司于2015年9月6日取得了合川区XX业务受理通知书。由此,A、B自愿撤回了第2项诉讼请求。庭审中,A、B对补充协议的效力提出异议,认为补充协议系格式合同,限制了A、B的权利,应为无效。 还查明,A、B于2014年1月23日向银行按揭贷款230000元,每月23日归还按揭款,截至2015年8月23日止,A、B贷款余额为151889.46元,已归还按揭贷款本金78110.54元。 一审法院认为,渝永公司是具有房地产开发经营资质的企业,A、B与渝永公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方自愿签订,其内容未违反法律、行政法规的禁止性规定,合同合法有效,对双方具有法律约束力。双方签订的重庆市商品房买卖合同约定,渝永公司应在2013年12月31日前,依照国家和地方的有关规定,将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付A、B使用。并且约定渝永公司应于确定交房日七日前书面通知A、B做好办理交付手续的准备。但双方在合同附件五的补充协议中第一条进一步明确约定,本合同约定的书面通知包括：公告、邮寄、电子邮件等。所有联络（包括书面通知）的收讫确认为：邮寄联络,视发出挂号邮件后第七天为收讫,公告、传真、电子邮件、电话等以发生之日为收讫。补充协议第五条第3款约定：由于项目业态丰富、购房业主众多等原因,A、B同意渝永公司从交房之日起90个工作日内完成交房,在此期限内渝永公司不算违约。若超过90个工作日渝永公司仍未完成交房,则参照《合同》第九条相关条款办理。补充协议亦系双方自愿签订,其内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定,亦是有效协议,对双方具有法律约束力。补充协议对交房的通知方式及交房日期作了娈更,双方应该按照变更后的约定履行义务。按照补充协议第一条的约定,公告的方式亦视为书面通知方式之一。按照《重庆市商品房买卖合同》第七条和补充协议第五条第3款的约定,渝永公司在2014年5月前通知接房均不构成违约。本案所涉房屋渝永公司于2014年3月21日取得竣工验收备案登记证,渝永公司于2014年4月11日向业主发出公告,要求业主接房,渝永公司的行为未构成违约,A、B要求支付逾期交房违约金,一审法院不予支持。 《重庆市商品房买卖合同》约定,预售商品房的,在本商品房实际交付使用之日起60日内,由A、B与渝永公司双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请,提交土地房屋登记机构规定的相关资料,并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。若因渝永公司原因逾期,逾期超过60日,计算违约金的方式为：自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起至渝永公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止,渝永公司按日向A、B支付已付房价款万分之一的违约金,并于渝永公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向A、B支付违约金。渝永公司于2014年4月21日接房,按照《重庆市商品房买卖合同》的约定,渝永公司应于2014年6月20日内,取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。渝永公司于2015年9月6日才取得业务受理通知书,渝永公司的行为已构成违约,应承担违约责任。关于“已付房价款”问题。双方签订的补充协议已对此进行了明确,即指A、B实际支付给渝永公司的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭款本金的总和,该部份约定亦未违反法律及行政法律的强制性规定,对双方具有法律约束力。在计算违约A,对“已付房价款”双方应该按照补充协议的约定计算。渝永公司2015年9月6日取得土地房屋登记机构出具的业务受理通知书,违约443天。A、B向渝永公司支付了首付款181,404元,A、B在渝永公司取得受理业务通知书前,总计偿还银行按揭贷款本金78110.54元。故渝永公司应支付A、B逾期提交办证资料的违约金为11497元[（18.1404元＋7.8111元）×443]。 据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定,判决如下：一、由重庆XX公司于本判决生效后五日内支付A、B逾期提交办证资料的违约金11497元。二、驳回A、B的其他诉讼请求。案件受理费274元,减半收取137元,由A、B承担93元,由重庆XX公司承担44元。 上诉人A、B对该判决不服,向本院提起上诉,请求撤销一审判决并依法改判渝永公司按照合同承担逾期交房和逾期办证违约金；一、二审诉讼费由渝永公司承担。其主要事实和理由如下：一、本案事实上的争议焦点在于双方签订的《商品房买卖合同》附件五“商品房买卖合同补充协议”中第一条、第五条和第十条的效力问题。一审判决认定该三条有效并以其作为计算逾期交房违约金和逾期取得受理单违约金依据的做法,明显属于认定事实错误,应当予以改判。二、一审判决仅依据购房合同作出裁判,而对上诉人提出的关于格式条款效力的法律规定均未适用,明显属于适用法律不当,依法应予以撤销并依法改判。 渝永公司答辩称：A、B的上诉理由不能成立,按补充协议计算逾期交房及逾期办证的违约金是符合双方合同约定的。 上诉人渝永公司对该判决不服,向本院提起上诉,请求撤销一审判决并依法改判。其主要事实和理由如下：一、逾期取得受理单违约金应根据购房者每月实际偿还的贷款本金分段计算。但一审法院并没有分段计算,而以上诉人取得登记受理单之日即2015年9月6日前购房者已经实际偿还的贷款本金总额加上首付款之和作为计算整个逾期天数的赔偿基数,这样显然加重了上诉人的赔偿责任。二、一审判决之后房屋产权证办理下来了,在购房者领取房产证时已在领证明细表上注明了双方之间合同权利义务履行完毕,互不承担其他责任,因此应当驳回购房者对上诉人渝永公司的请求。A、B答辩称：渝永公司的上诉理由不能成立,请求予以驳回。 二审中,渝永公司举示了一份新证据：产权证领取明细表,拟证明产权证领取明细表备注一栏已经明确公司的合同义务已经履行完毕,双方相互不再有任何其他责任,购房者在签字领证时已知晓,故渝永公司不应再承担逾期交房和逾期办证的违约责任。A、B质证认为,对该份产权证领取明细表的真实性不予认可,即便是真实的,该份产权证领取明细表的备注内容在表格下方以较小字体呈现,签字领取者完全可能未注意,且渝永公司也未提供证据证明其已经提醒购房者注意,故不能达到渝永公司的证明目的。本院认为,因A、B对该份证据的真实性不予认可,故本院对该份证据的真实性不予采信；因该份产权证领取明细表的备注内容在表格下方以较小字体呈现,签字领取者完全可能未注意,且渝永公司也未提供证据证明其已经提醒购房者注意,故对该份证据的关联性本院亦不予采信。 本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。 本院认为,根据各方当事人的诉辩主张,本案二审中的争议焦点为：一、《商品房买卖合同》与补充协议约定不一致时,谁的效力优先；二、补充协议是否是格式条款；三、一审法院关于逾期取得登记受理单违约金的计算是否恰当。现评析如下： 一、《商品房买卖合同》与补充协议约定不一致时,谁的效力优先 本案中,A、B与渝永公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议均是双方自愿签订,其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定,合法有效,对双方具有法律约束力。《商品房买卖合同》是房地产管理部门制作的标准文本,由于标准文本在内容上的局限性,通常开发商与购房者之间会通过签订补充协议的方式对前面订立的《商品房买卖合同》约定条款进行补充或者变更,应当说补充协议是双方当事人对商品房买卖合同条款的特别约定,当补充协议约定与《商品房买卖合同》约定不一致时,补充协议的效力优先于《商品房买卖合同》的效力。故A、B认为不应按照补充协议的约定计算逾期交房违约金和逾期取得受理单违约金的上诉理由不能成立,本院不予支持。 二、补充协议是否是格式条款 《合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案中,上诉人A、B认为补充协议系格式条款,但并未举示相应证据证明渝永公司在订立合同时未与其协商,故上诉人A、B关于该项的上诉理由不能成立,本院不予支持。 三、一审法院关于逾期取得登记受理单违约金的计算是否恰当 本案中,双方签订的《商品房买卖合同》约定,逾期取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的,逾期超过60日后,渝永公司按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金；且双方补充协议第十条约定,双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的“已付房价款”是指乙方实际支付给甲方的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还银行的按揭本金的总和。故一审法院按照补充协议的约定以林勇、周小玲实际已经偿还的贷款本金总额加上首付款之和作为计算整个逾期违约金的赔偿基数并无不当,渝永公司要求按照A、B每月实际偿还的贷款本金分段计算逾期取得登记受理单的违约金的上诉理由不能成立,本院不予支持。 另,因渝永公司二审提交的产权证领取明细表本院不予采信,故其认为双方之间的合同权利义务已经履行完毕,应驳回购房者诉讼请求的上诉理由不能成立,本院不予支持。 综上,上诉人A、B、上诉人渝永公司的上诉理由均不能成立,对其上诉请求,本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院依法予以维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下： 驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费274元,由A、B负担137元,由重庆XX公司负担137元。 本判决为终审判决。 审判长A 审判员B 代理审判员C 二〇一六年五月二十六日 书记员D