A与重庆XX公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

重庆市合川区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）合法民初字第09404号 原告A，女，1970年出生，汉族，住重庆市九龙坡区， 委托代理人A，重庆XX律师事务所律师， 委托代理人A，重庆XX律师事务所律师， 被告重庆XX公司，住所重庆市永川区XX，组织机构代码20379790-2， 法定代表人A，公司总经理， 委托代理人A，重庆XX律师事务所律师， 原告A与被告重庆XX公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员A独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告A的委托代理人B、C，被告重庆XX公司的委托代理人A到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 原告A诉称，原、被告之间签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于重庆市合川区XX商品房一套出售给原告，并约定被告应当在2013年12月31日前将上述商品房交付原告使用，且于房屋实际交付使用之日起60日内为原告提出办理涉诉房屋《房地产权证》的申请，并取得受理单，合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，并按被告要求交齐了一切办证所需资料，但被告一直拖延向原告交付房屋，直至2014年6月17日被告才将上述房屋交付给原告使用，且直至2015年9月6日才为原告提出办理本商品房《房地产权证》的申请，根据合同第九条、第十三条的约定，被告应向原告支付逾期交房和逾期办证的违约金，原告认为，被告的行为不仅违反了双方合同的约定，也违反了商品房买卖合同相关法律法规的规定，给原告造成了损失，原告为了维护自身的合法权益，向法院提起诉讼，1、请求法院判令被告向原告支付延期交房违约金5983元、逾期办证违约金13747元，合计19730元；2、本案诉讼费用由被告承担， 被告重庆XX公司辩称，一、关于逾期交房违约金，原告与被告签订合同的同时签订了补充协议，根据该补充协议第一条的约定，就通知各原告接房的方式有所变更，包括电话、邮寄、公告等其他形式，被告在能够接房时电话通知原告，又以登报公告的形式进行了通知，告知二幢的业主在2014年4月14日至16日接房，在通知之前，被告在2014年3月21日取得竣工验收备案登记证，因此，原告主张的交房时间只能计算至通知接房的第一天，根据补充协议第五条的约定，被告方在合同约定的交房之日起90个工作日完成交房的，被告不算违约，现被告实际在此期限内交房，所以不应主张逾期交房违约金，二、关于逾期办证违约金，首先计算的起止日期应当是原告实际接房60日之后计算，被告方在2015年9月6日将1、2幢房屋的全部办证申请和办证资料已经提交给土地房屋登记机构，逾期办证只能计算至2015年9月6日止，同时根据补充协议第十条的约定，计算逾期办证违约金的基数，应当以原告方实际支付的首付款和实际已经偿还该银行的按揭贷款本金之和作为赔偿基数，综上，请求法院依法判决， 经审理查明，被告重庆XX公司是具有房地产开发资质的房地产开发企业，原告A与被告重庆XX公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同一至五条对房屋座落位置、价款及支付方式等约定为：原告购买被告开发的位于重庆市合川区XX房屋一套，房屋总成交金额为XX，147元，签合同时支付首付款XX，147元，剩余房款8万元由原告在被告指定的银行按揭贷款，合同第七条约定：被告应在2013年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，第八条约定：被告应于确定交房日的七日前书面通知原告做好办理交付手续的准备……，合同第十三条约定为：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由原被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，原被告双方应相互配合办理本商品房产权登记，由原告委托被告办理的，被告应在签定本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由原告提供的资料提供给被告，如因被告的责任未能按时向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过60日后，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金，另原、被告双方又签订《重庆市商品房买卖合同》补充协议，作XX件，补充协议第一条第1款约定：双方按合同所列地址进行联络，本合同约定书面通知方式包括：公告、邮寄、电子邮件等，所有联络（包括书面通知）的收讫确认为：邮寄联络，视发出挂号邮件后第七天为收讫，公告、传真、电子邮件、电话等以发生之日为收讫，补充协议第五条第3款约定：由于项目业态丰富、购房业主众多等原因，原告同意被告从交房之日起90个工作日内完成交房，在此期限内被告不算违约，若超过90个工作日被告仍未完成交房，则参照《合同》第九条相关条款办理，补充协议第十条关于“已付房价款”约定为：双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的“已付房价款”是指原告实际支付给被告的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭款本金的总和，补充协议还约定了其他相关条款，《重庆市商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告向被告支付了首付款276，147元，另部分款项向银行进行的按揭，2014年3月21日，被告取得所售房屋的竣工验收备案登记证，2014年4月11日，合川XX登载了被告于2014年4月8日发出的公告，该公告载明：尊敬的XX业主，我公司开发建设的XX（C）幢住宅已通过验收，将于2014年4月14日正式交房，为了便于您收房，我公司将安排3天时间集中办理收房手续，请你于2014年4月14日-2014年4月16日前来完善入住手续，逾期则视为自动收房......，该公告发出后，购房业主从2014年4月14日起陆续接房，原告于2014年6月17日接房，被告交房后，于2015年9月6日向土地房屋管理机构提交办证相关资料，并取得业务受理通知书，原告认为被告交房及办证均违反了合同约定及相关法律规定，故起诉来院，其诉请如前，庭审中，原告对补充协议的效力提出异议，认为补充协议系格式合同，第一、五、十条变更了主合同的内容，限制了原告的权利，补充协议该部分条款应无效， 还查明，原告于2014年2月13日向银行按揭贷款80000元，每月A归还按揭款，截至2015年8月13日止，原告贷款余额为58800.52元，已归还按揭贷款本金21199.48元， 上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的《重庆市商品房买卖合同》、购房发票，被告提交的《重庆市商品房买卖合同》补充协议、公告、合川区XX业务受理通知书、银行查询单等证据证实，经当庭质证，本院予以确认， 本院认为，被告是具有房地产开发经营资质的企业，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方自愿签订，其内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方签订的重庆市商品房买卖合同约定，被告应在2013年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，并且约定被告应于确定交房日七日前书面通知原告做好办理交付手续的准备，但双方在合同附件五的补充协议中第一条进一步明确约定，本合同约定的书面通知包括：公告、邮寄、电子邮件等，所有联络（包括书面通知）的收讫确认为：邮寄联络，视发出挂号邮件后第七天为收讫，公告、传真、电子邮件、电话等以发生之日为收讫，补充协议第五条第3款约定：由于项目业态丰富、购房业主众多等原因，原告同意被告从交房之日起90个工作日内完成交房，在此期限内被告不算违约，若超过90个工作日被告仍未完成交房，则参照《合同》第九条相关条款办理，补充协议亦系双方自愿签订，其内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，亦是有效协议，对双方具有法律约束力，补充协议对交房的通知方式及交房日期作了娈更，双方应该按照变更后的约定履行义务，按照补充协议第一条的约定，公告的方式亦视为书面通知方式之一，按照《重庆市商品房买卖合同》第七条和补充协议第五条第3款的约定，被告在2014年5月前通知接房均不构成违约，本案所涉房屋被告于2014年3月21日取得竣工验收备案登记证，被告于2014年4月11日向业主发出公告，要求业主接房，被告的行为未构成违约，原告要求支付逾期交房违约金，本院不予支持，《重庆市商品房买卖合同》约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由原被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，被告于2014年6月17日接房，按照《重庆市商品房买卖合同》的约定，被告应于2014年8月16日内，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，被告于2015年9月6日才取得业务受理通知书，被告的行为已构成违约，应承担违约责任，关于“已付房价款”问题，双方签订的补充协议已对此进行了明确，即指原告实际支付给被告的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭款本金的总和，该部分约定亦未违反法律及行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力，在计算违约金时，对“已付房价款”双方应该按照补充协议的约定计算，被告2015年9月6日取得土地房屋登记机构出具的业务受理通知书，原告主张违约386天，符合合同约定，原告向被告支付了首付款276，147元，原告在被告取得受理业务通知书前，总计偿还银行按揭贷款本金21199.48元，故被告应支付原告逾期提交办证资料的违约金为11478元[（27.6147元＋2.1199元）×386]，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、由被告重庆XX公司于本判决生效后五日内支付原告A逾期提交办证资料的违约金11478元， 二、驳回原告A的其他诉讼请求， 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 案件受理费292元，减半收取146元，由原告A承担103元，由被告重庆XX公司承担43元， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院， 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，在本判决发生法律效力后，当事人应当自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算， 审判员　周　毅 二〇一五年十二月四日 书记员　A