重庆市铜梁区虎峰镇前进村第十一农业合作社与孟华宣、重庆赛达机械配件有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

重庆市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝01民终6992号 上诉人（原审原告）：重庆市铜梁区虎峰镇前进村第十一农业合作社，住所地：重庆市铜梁区虎峰镇前进村11组。 法定代表人：李清明，社长。 委托诉讼代理人：曾庆祥，男，1967年1月2日出生，汉族，住重庆市铜梁区，系社员。 委托诉讼代理人：秦秀亮，重庆典柯律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孟华宣，男，1968年10月1日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。 被上诉人（原审被告）：重庆赛达机械配件有限公司，住所地：重庆市铜梁区虎峰镇前进村11社，统一社会信用代码：91500224331702920C。 法定代表人：陈恒明，经理。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：韩春荣，重庆巴岳律师事务所律师。 上诉人重庆市铜梁区虎峰镇前进村第十一农业合作社（以下简称前进11社）因与被上诉人孟华宣、重庆赛达机械配件有限公司（以下简称赛达机械公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市铜梁区人民法院(2017)渝0151民初3027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人前进11社的法定代表人李清明及其委托诉讼代理人曾庆祥、秦秀亮，被上诉人赛达机械公司的法定代表人陈恒明，孟华宣、赛达机械公司共同的委托诉讼代理人韩春荣到庭参加询问。本案现已审理终结。 前进11社上诉请求：1、请求撤销一审判决，并支持上诉人一审诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人租赁土地，擅自修建混泥土场地，修建厂房进行工业生产，属于未按租赁合同或租赁物性质使用租赁物的情形，上诉人可以解除《租用风家湾煤厂（下井口）渣场协议》。上诉人将土地出租给孟华宣，当时的土地现状是渣场，且并非用于修建厂房进行经营，只是利用现状进行非农业生产利用，被上诉人租赁土地用于修建厂房进行生产经营与上诉人出租土地的目的和本意完全不符。而且孟华宣并非赛达机械公司员工，在签订协议时是以孟华宣本人名义签订的，租用协议在2010年9月4日签订，而赛达机械公司成立于2015年，因此不可能一个没有成立的公司在四五年前就委托员工签订该协议。赛达机械公司公章是事后添加的。即便加盖了公章，赛达机械公司仍然需要按照土地用途使用，不能改变土地性质。赛达机械公司修建混泥土场地和厂房没有经过上诉人同意，修建的厂房更没有办理集体土地专用审批手续，属于违章建筑。因此，上诉人可以解除合同。2、《租用风家湾煤厂（下井口）渣场协议》应当认定为无效协议。第一，该协议中的土地是村集体所有，用于工业生产没有办理土地变更登记手续，违反《中华人民共和国土地管理法》中的强制性规定，该协议应当认定无效。1989年上诉人将土地出租给枫家湾煤矿用于堆放煤渣，但并未办理土地变更登记手续，本身就违反了《中华人民共和国土地管理法》第十二条的规定，是一种严重违法行为，对土地造成严重伤害。后又将渣场出租给被上诉人孟华宣用于非农业生产，是对土地的二次伤害。改变农村土地的性质和用途必须由行政机关审批办理土地登记变更手续，否则无效，因此一审法院认为上诉人出租的土地是非农业用地是错误的。第二，《租用风家湾煤厂（下井口）渣场协议》未经过村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，更没有报乡（镇）人民政府批准，违反民主议定程序这一法律强制性规定情形，应当认定为无效协议。3、被上诉人在经营过程中产生污染，破坏了水利设施，阻断公路，严重侵害到了上诉人合法权益，继续履行租赁协议对上诉人明显不利。综上，上诉人认为一审法院认定事实错误，适用法律错误，结果明显不公正，因此提起上诉。 被上诉人孟华宣、赛达机械公司共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉方提出的上诉事实和理由均不成立，请求驳回上诉，维持原判。 前进11社向一审法院提出诉讼请求：终止原、被告之间签订的《租用风家湾煤厂（下井口）渣场协议》，拆除租赁地上的违法建筑（除办公楼一楼一底外的其他所有房屋），并将土地和房屋返还原告，被告还需赔偿原告违约金50000元；同时对超过法定期限的租赁合同应确认无效；本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2010年9月4日，原告（甲方）与被告孟华宣（乙方）签订了《租用风家湾煤厂（下井口）渣场协议》，该协议约定：一、甲方风（枫）家湾渣场和至风（枫）家湾公路坎下及周边沿河河边在内，同时维护沟体及拦渣堤以内，另包括风（枫）家湾厂房几间在内，租给乙方使用。二、乙方使用期为30年（2010年9月4日至2040年9月4日止）。三、由乙方每年交租用费现金3000元。四、风（枫）家湾公路坎下涉及的私人林权地面积由甲方协调落实，林地青苗费由乙方支付林地户，甲方不得收取。五、租用地之中尽量减少污染物进入。六、租用地之中若扩大项目和用地，另行协商增加租金。七、违约责任：双方在履行协议期间，必须共同遵守，若一方违约，由违约方支付违约金五万元，违约所造成的经济损失由违约方全部负责……。原告的法人代表李几贵、社员代表熊发君、杨发良等五位社员代表在合同上签字，原告盖章确认。被告孟华宣签字确认。2013年被告赛达机械公司的法定代表人陈恒明在协议上签名，被告赛达机械公司盖章确认。上述协议中租赁的土地原系枫家湾煤矿于1989年租赁占用，枫家湾煤矿于2002年因政策性原因被关闭，并将土地按倒闭时的状况返还给原告。枫家湾煤矿倒闭时其租赁的土地形成了煤矿渣场，旁边一楼一底的房屋一幢。被告在租赁过程中，均按期提前支付次年租金，直至双方纠纷产生并诉至法院。2014年12月16日因扩大用地需要，就枫家湾出口公路转弯处公路坎上荒地0.5亩土地的租赁另行签订了《租赁荒地协议》。原铜梁县西泉镇柿子村第四农业合作社，因撤乡并镇，现合并为重庆市铜梁区虎峰镇前进村第十一农业合作社。 被告孟华宣系被告赛达机械公司员工。 一审法院认为，原告诉请是要求终止协议，并给付违约金，由此可以认定原告的真实意思是认可协议的有效性，只是因协议履行中存在诸多问题，为此申请解除合同，终止双方的权利义务履行。本案争议焦点在于原、被告签订的《租用风家湾煤厂（下井口）渣场协议》是否应予以解除。根据法律的规定，合同的解除有约定解除和法定解除。合同法规定，约定解除即双方当事人协商一致，可以解除合同；或者可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法定解除有以下情形：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。同时合同法还规定，承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。根据双方的租赁协议内容来看，双方并未约定合同解除的条件。且至今双方就合同解除未能达成一致意见，为此不适用约定解除情形。根据有效证据来看，目前合同的履行没有不可抗力的存在，且被告至今为止都要求继续履行合同，仍然在租赁土地上继续生产。被告至起诉时依约支付了租金。目前无证据证明双方存在违约的行为。另该合同租赁时土地原就是煤矿的渣场，系非农业用地，并从租赁合同内容第五条“租用地之中尽量较少污染物进入”可以看出被告租赁土地的用途必然也是非农业用途，为此从以上几点可以确定就目前而言，租赁合同并非无履行必要，也并非无履行可能，租赁合同不存在法定解除情形。综上来看，原告要求解除原、被告签订的租赁合同，无事实和法律依据，本院依法不予支持。合同不符合解除条件，就不产生终止双方权利义务履行的法律效果。由于目前无证据证明双方存在违约情形，为此对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。关于租赁土地所有权的问题，根据本案查明证据，可以看出1989年原柿子村四社就通过土地调剂的方式以社的名义将本案租赁合同所涉土地以协议的形式租赁给枫家湾煤矿做采矿使用，此时事实上土地的所有权已经归原柿子村四社集体所有，只是因为历史性原因，一直未办理相应的行政手续。且至今为止，未对该块土地的所有权产生过争议。结合我国农村土地使用的具体历史背景以及使用现状，虽然该块土地未办理行政手续，但其所有权亦属于原柿子村四社即原告所有。关于租赁期限的合法性，因租赁合同所涉土地原系枫家湾煤矿渣场以及房屋。根据农村土地承包法第二条的规定，所谓的农村土地是指农民集体所有和国家所有的依法由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他依法用于农业的土地。本案租赁合同所涉土地并非农业用地，为此不适用土地承包的相关规定。但是根据合同法第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。为此本案租赁合同期限为三十年，已经超过法律规定合法期限十年，为此租赁合同中租赁期限从2030年9月5日至2040年9月4日止的约定是无效的约定。关于原告诉称租赁合同的签订未经过社员大会讨论的意见，首先合同的形成时间在2010年，至今已经有七八年之久，在合同已经履行长达七八年的时间内，原告都未针对此问题提出过异议，现在提出，有违常理。其次根据土地管理法第十条的规定，已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理。被告在签订合同时，土地所有权人原柿子村第四农业合作社以及法定代表人李几贵，部分社员代表在合同上签名并盖章，为此从合同形式上看，被告方签约时是和土地的合法管理经营者签订的协议。对于一方当事人内部处理事务是否到位，是当事人内部事务，另一方当事人无权干涉也无从参与。即使该合同未经社员内部讨论决定，也构成表见代理，该合同是生效的合同。关于原告陈述该土地性质为农业用地，而被告用于工业生产，改变土地用途并造成污染，影响消防通道，存在安全隐患的意见，首先关于土地用途，经查实该诉争土地系1989年通过协议的形式由原柿子村四社出租给枫家湾煤矿做采矿使用。枫家湾煤矿因安全不达标于2002年被政策性关闭后，形成了煤矿渣场和一楼一底房屋一幢。由此可见该土地从1989年开始就已经是非农业用地，为此被告方租用渣场来用于机械生产，并非改变土地用途。其次关于污染，无证据证明，本院不予采纳。关于影响消防通道，存在安全隐患的意见，因消防通道的设立是消防行政主管部门的职责，被告在经营过程中是否确实影响消防通道，以及影响消防通道后的后果应由相关行政主管部门进行处理或者处罚，不是本案能够进行认定的事由。为此对该意见，本院不予采纳。关于原告陈述，合同签订时只有被告孟华宣签字，被告赛达机械公司是后来私自签名并盖章。被告存在欺诈手段，违反了原告的真实意思表示的意见，因在庭审时原告自己提供的证据中就有两被告的签名确认，且在本案起诉前每年都收取被告的租金，未提出过异议，为此本院有理由相信对于土地的实际租赁者情况，其实原告是认可的，为此原告现在辩称其存在欺诈，于理不合，本院不予采纳。同时根据法律规定欺诈行为是引起合同的可撤销和无效，并不当然引起合同的解除。关于原告陈述租金明显过低，订立合同时显失公平的意见，因为租金的约定是原、被告自愿进行协商确定的，若租金确实过低，可以通过变更合同的方式进行处理。而原告以自行约定的租金过低为由解除合同，不符合法律规定，本院不予采纳。同时显失公平也是合同撤销的事由，并不引起合同的当然解除。关于原告陈述被告在生产过程中有违法建筑的情况，经本院现场核实，原告确实在租赁后对房屋进行的修缮并另外修建了部分供工人生活的用房，若此房屋的修建侵占了原告的其他地块，则双方应另行协商，而不是引起本案所涉租赁地块合同的解除。同时被告在租赁房屋的基础上加盖房屋是用于办公用房，在租赁的渣场上方搭建彩钢棚是用于保护机器及产品，可见此两处修缮并非用于非生产需要，存在修缮的合理性。同时对违法建筑的管理拆除，亦由相关行政部门进行管理处罚，而不宜在民事案件中进行处理。关于原告陈述被告破坏水利设施的意见，因无证据证明水利设施存在的原状，而只有原告的自行陈述，为此对该意见本院不予采纳。综上，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。结合本案有效证据来看，原告并未提供有效证据证明原、被告在履行合同过程中存在解除合同的约定及法定事由，为此对原告要求解除合同、恢复并返还土地的诉讼请求，依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决认定原、被告签订的《租用风家湾煤厂（下井口）渣场协议》中关于合同期限从2030年9月4日至2040年9月4日止的约定无效；驳回原告重庆市铜梁区虎峰镇前进村第十一农业合作社的其他诉讼请求；案件受理费2050元，减半交纳1025元，由原告重庆市铜梁区虎峰镇前进村第十一农业合作社承担。 本院二审期间，前进11社向本院举示了联合声明一份以及社员的身份证复印件，拟证明上诉人当时将土地出租给孟华宣，之后赛达公司才加入合同中，但赛达公司从事非农业生产，并未召开社员大会，也未经过村民社员三分之二以上的人同意，社员认为租赁协议是违法的，应当认定无效。前进11社还申请证人骆某出庭作证，拟证明赛达机械公司是通过孟华宣才租赁到土地，前几年该土地用于渣滓堆放，不是赛达机械公司的生产经营，且未召开社员大会。孟华宣、赛达机械公司对骆某的证人证言质证认为其证言不代表没有就本案所涉租赁事宜召开过社员大会，对环境的影响只是骆某的个人感知，无法达到其证明目的。对联合声明，孟华宣及赛达机械公司不认可其真实性，同时认为该证据不是新证据。孟华宣及赛达机械公司申请证人李某、陈某出庭作证，李某陈述租给孟华宣之前召开过社员大会要将土地租出去，租给孟华宣没有召开专门的社员大会，部分社员签了字，赛达机械公司是后来加入的，现在对环境影响不大。陈某陈述租地是协商好后，在生产队办公室签的字，签字的社员是社里面推荐过来的人，赛达机械公司是重新引进来搭伙，现在对环境的影响没感觉。前进村11社发表质证意见，认可李某、陈某陈述的真实性。联合声明系前进村11社的社员签字、骆某均系前进村11社的社员，与本案有利害关系，孟华宣、赛达机械公司不认可其真实性，不能单独作为认定案件事实的依据。对于李某、陈某的陈述，前进村11社认可其真实性，本院予以采信。一审法院认定的其他证据和事实属实，本院予以确认。 本院认为，关于案涉租赁合同是否系无效合同的问题。《中华人民共和国土地管理法》虽规定“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”但该规定系指集体经济组织以外的单位或者个人承包农村土地，本案系孟华宣、赛达机械公司承租前进村11社的土地，该土地租赁前已非用于农业生产，前进村11社加盖了公章、法定代表人签字，并有村社推荐的社员代表签字，系双方真实意思表示。前进村11社是本案所涉土地的所有权人，其与孟华宣系合法平等的民事主体，双方自愿签订案涉租赁合同，不违背法律法规的强制性规定，合法有效。 关于案涉租赁合同是否因将土地用于非农用途违反《中华人民共和国土地管理法》的相关规定而无效的问题。本院认为，案涉土地在1989年即成为煤炭渣场，孟华宣承租土地之前案涉土地即已用于非农建设，前进村11社也未举示证据证明案涉土地系农业用地，故前进村11社认为孟华宣、赛达机械公司违反规定将农业用地用于非农建设的上诉理由不成立，本院不予支持。 关于案涉租赁合同是否应当解除的问题。该合同租赁时土地原就是煤矿的渣场，已非农业用地，并从租赁合同内容可以看出被上诉人租赁土地的用途也是非农业用途，对此，双方当事人均予以认可。上诉人无证据证明被上诉人违反了租赁合同的约定，因此不存在法定解除情形。至于上诉人所称土地是出租给孟华宣而非赛达机械公司，因在庭审时原告自己提供的证据中就有两被告的签名确认，且在本案起诉前每年都收取被告的租金，未提出过异议，现上诉人以此为由要求解除双方签订的租赁合同，无事实和法律依据，本院依法不予支持。 关于上诉人提出的孟华宣承租案涉土地以后进行非农建设严重污染了周边环境、破坏水利设施、阻断公路的问题，上诉人未举示充分的证据证明，其上诉理由不成立，本院不予支持。 综上，前进村11社的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2050元，由重庆市铜梁区虎峰镇前进村第十一农业合作社负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　　陈　硕 审 判 员　　刘　静 审 判 员　　李盛刚 二〇一八年十二月三日 法官助理　　刘　希 书 记 员　　唐　欢