律师观点分析
重庆XX公司与何XX商品房销售合同纠纷一审民事判决书
重庆市合川区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0117民初3605号
原告：重庆XX公司,住所地：重庆市合川区合办处合阳XX,统一社会信用代码9150XXXXXXXB。
法定代表人：A,系该公司总裁。
委托诉讼代理人：A,重庆XX律师。
委托诉讼代理人：A,重庆XX律师。
被告：A,女,汉族,1974年5月出生,住重庆市渝中区。
原告重庆XX公司诉被告A商品房销售合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员A适用简易程序,独任进行了审理。原告重庆XX公司的委托诉讼代理人A,被告A到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆XX公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付购房款470000元,并以470000元为基数从2017年3月8日起至实际支付购房款为止按每日万分之三向原告支付资金占用损失；2、判令被告支付逾期付款违约金81216元（在审理过程中,原告明确此金额是计算至起诉之日,现违约金要求以未付房款470000元为基数,按每日万分之三从原告方向被告方发出律师函的日期即2015年12月25日计算）；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原被告于2013年11月8日签订了《重庆市商品房买卖合同》,根据该合同约定原告建于重庆市合川区合办处合阳XXXXX号XXX-XX号商铺出售给被告。该商品房的总价款为949609元,付款方式为首付479609元,余款470000元由被告向银行申请按揭贷款。被告已支付首付款479609元,但是由于被告按揭资料不齐未能获得银行贷款。根据原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》约定,被告应以现金或其他方式支付余款470000元给原告。然而因被告自身原因无法获得银行按揭贷款的情况下被告并没有按约支付余款470000元。原告多次要求被告付款未果。故原告起诉来院。
被告A辩称,1、原告出卖的商铺实际招商情况与宣传资料不符,严重误导被告。XX开盘至今已经一年有余,但开发商招商不力,导致绝大部分商铺都没有出租出去,冷冷清清,无商户入住,使得购买商铺的业主蒙受了巨大损失；2、因招商不足,无商户入住,开发商答应退房或还房,但拖延至今不办理,被告违约与原告工作失误相关；3、交房时的门面不能正常使用。请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定如下事实：原告重庆XX公司的经营范围为：合川区合阳XX的HC10-001-20地块的宝龙商住楼项目的开发建设、经营以及对其配套商业设施开发、建设等。2013年,原告与被告A签订了《重庆市商品房买卖合同》,双方约定了：被告购买原告开发建设的“宝龙城XX”预售商品房一套,坐落于重庆市合川区合阳城XX处合阳XXXXX号XXXXX负X-XX,总成交价为949609元,建筑面积63.87平方米。该合同第五条第（二）款第3项约定了付款方式为按揭付款：乙方向甲方支付首付款479609元,余款470000元由被告向银行申请按揭贷款。该合同第五条第（三）款办理按揭贷款违约责任的规定约定：1、因甲方的原因,导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,乙方愿意继续履行合同的,双方对具体付款方式、期限另行协商,并签订补充协议；乙方也可以单方解除本合同,甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内,将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方,并按照乙方已付房价款0.03%赔偿乙方。2、因乙方原因,导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,乙方应在按揭银行书面通知到达之日起30日内以现金或其他方式支付,在此期限内,不承担本合同第十条约定违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付,双方按本合同第十条的约定执行。3、因不可归责于双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,甲乙双方愿意继续履行合同的,双方对具体付款方式、期限另行协商,并签订补充协议。甲方或乙方也可以单方解除合同,乙方应于一方解除合同通知到达之日起30日内,将收受的购房款及利息（按银行同期贷款利率计算）退换给乙方。该合同第十条乙方逾期付款的违约责任约定：乙方如未按本合同约定的时间付款,按下列第1种方式处理：按逾期时间,分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内,自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止,乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之3（该比率不大于第九条1款（1）项中的比率）的违约金,并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金,合同继续履行；（2）逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后,甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的,乙方按应付款的百分之三向甲方支付违约金,甲方退换乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的,合同继续履行,自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止,乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1（该比率应不大于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金,并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。该合同还约定了其他相关的权利义务。
签订合同后,被告向原告支付了购房款479609元,余款47万元未付。后重庆XX接受原告的委托向被告发出了《律师函》,上面主要载明了要求被告继续履行合同、要求被告及时付款以及告知即将追究其违约责任等内容。收到《律师函》后,被告至今还欠余款47万元未付。原告方认为被告存在逾期付款的违约行为,现起诉来院,诉请如前。
另查明,“重庆合川宝龙城XX”第XX、XX、XX、XX、XXX、XXX、XXX、XX幢工程于2014年6月12日取得了《重庆市合川区商品房预售（预租）许可证》[合国土房管（2013）预字第（XXXX）号附X号],“宝龙城XX二期XX-XX号楼X号车库”工程于2014年12月18日取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证[证号：合川建骏备字（2014）XXX号],上面载明该工程的竣工验收时间为2014年12月18日。
本院认为,依法成立的合同,受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方在平等、自愿基础上的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”的规定,故本院认定原被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效。因此,原、被告双方均应该按照合同约定行使权利、履行义务。被告购买了原告开发建设的涉案商品房一套,总成交价为949609元。被告已付款479609元。经原告催收后,被告至今还有47万元未付,故本院对于原告要求被告给付剩余房款47万元的诉讼请求,本院予以支持。对于被告辩称商铺的实际招商情况与宣传资料不符、被告不给付剩余房款与原告工作失误有关以及交房时门面不能正常使用,故应驳回原告诉讼请求的意见,本院认为,被告未举示充分的证据证明上述观点,且原、被告之间并未约定支付尾款的前提是先交房,故对于被告的上述意见,本院不予采信。若被告认为原告在履行合同中存在违约行为或给被告造成了损失,可以另案起诉。
对于资金占用损失的诉讼请求,没有事实依据,本院不予支持。
关于违约金的诉讼请求,根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定,当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。本案中,原、被告双方签订的合同第十条约定,乙方如未按本合同约定的时间付款,合同继续履行的,乙方应向甲方支付违约金的条件是乙方实际支付应付款之日起30日内。该条约定系对被告支付逾期付款违约金附生效条件的约定。由于被告至今未向原告付清剩余应付款47万元,因此原告要求被告支付逾期付款违约金的条件尚未成就,故对原告的该项诉讼请求,本院依法不予支持。
据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第六十条第一款,第一百零七条,最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:
一、由被告A在本判决生效后十日内向原告重庆XX公司支付购房款470000元；
二、驳回原告重庆XX公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9312元,减半收取4656元,由原告重庆XX公司负担481元,由被告A负担4175元。A如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 A
二〇一七年七月五日
书记员 B
