A与B,C房屋租赁合同纠纷二审判决书

律师观点分析

李远琴与朱抿西,罗兵房屋租赁合同纠纷二审判决书 重庆市第一中级人民法院 民事判决书 （2013）渝一中法民终字第03254号 上诉人（原审原告）李远琴，女，汉族，1973年1月5日出生，住重庆市合川区。 委托代理人李荣华，重庆合州律师事务所。 委托代理人秦秀亮，重庆合州律师事务所。 被上诉人（原审被告）罗兵，男，汉族，1971年2月25日出生，住重庆市合川区。 被上诉人（原审第三人）朱抿西，男，汉族，1953年10月24日出生，住重庆市合川区。 委托代理人周勇，重庆宸沛律师事务所律师。 上诉人李远琴因与被上诉人罗兵、朱抿西房屋租赁合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2013年5月13日作出（2012）合法民初字第05204号民事判决，上诉人李远琴对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理本案，于2013年10月16日，2013年10月18日进行了审理，上诉人李远琴的委托代理人秦秀亮，被上诉人朱抿西的委托代理人周勇参加了审理。本案现已审理终结。 一审法院审理查明，2005年1月20日，被告与第三人签订了《房屋买卖协议》，协议约定将第三人购买的位于原合川市上什字西路合川曲酒厂旁三楼一底房屋约500㎡以45万元出卖给被告，由第三人负责办理国有土地使用权（出让）、房屋所有权证，并承担办理“两证”的一切税费，其他约定：（一）如本购买房屋不能办理国有土地使用权（出让）、房屋所有权转移登记，则由被告方租赁该房屋，租期十年。从签订本合同之日起的六个月内第三人不收租金，租金从第七个月开始计算，每月2000元，按月支付；（二）如在一年内第三人办理完毕了国有土地使用权（出让）、房屋所有权转移登记，则被告方按上款交付给第三人的租金则抵作购房款。后被告与第三人在履行该协议的过程中发生争议，第三人于2009年11月3日提起诉讼，要求确认被告与第三人于2005年1月20日签订的《房屋买卖协议》无效，并由被告交还租赁房屋。重庆市合川区人民法院于2011年11月7日作出（2009）合法民初字第3750号民事判决，确认被告与第三人签订的《房屋买卖协议》实际为房屋租赁合同，并判决该《房屋买卖协议》无效、判决被告将租赁的第三人的位于原合川市上什字西路曲酒厂旁三楼一底房屋约500㎡房屋1幢腾退给第三人、判决第三人补偿被告装修等损失10万元。被告对该判决书不服提起上诉，重庆市第一中级人民法院于2012年2月19日作出（2012）渝一中法民终字第00080号民事判决，驳回上诉，维持原判。原、被告于2007年1月1日签订了《房屋租赁协议》，协议约定被告将其坐落于合川区上什字西路128号房屋共四层和另外一个门市租赁给原告使用，并约定了租金、租期等条款。原告称签订协议时其要求被告出示了被告与第三人签订的《房屋买卖协议》。现原告认为被告和第三人因买卖上述租赁房屋产生纠纷影响原告的利益，故起诉来院，要求判决确认原、被告于2007年1月1日签订的《房屋租赁协议》有效。后第三人向本院提交参诉申请，要求判决原、被告于2007年1月1日签订的《房屋租赁协议》无效，判决原、被告赔偿第三人从2012年9月13日法院签发执行令之日起至腾退房屋之日止的房屋租金损失（按照每月4500元计算）并立即腾退房屋。诉讼中，第三人自愿放弃要求原、被告赔偿从2012年9月13日法院签发执行令之日起至腾退房屋之日止的房屋租金损失（按照每月4500元计算）并立即腾退房屋的诉讼请求。 另查明，原、被告于2007年1月1日签订的《房屋租赁协议》中，出租的房屋包括两处，一处为坐落于合川区上什字西路128号房屋共四层约500㎡，该房屋即为原合川市上什字西路曲酒厂旁三楼一底约500㎡房屋1幢，权利人为第三人朱抿西；另一处房屋为约50㎡门市一个，该门市坐落于原合川市南办处上什字西路132号，权利人为重庆禹王饮食文化有限公司。 一审法院判决认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。”《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，被告与第三人于2005年1月20日签订的《房屋买卖协议》已被（2009）合法民初字第3750号民事判决确认为房屋租赁合同，并判决该《房屋买卖协议》无效，判决被告腾退位于原合川市上什字西路曲酒厂旁三楼一底房屋约500㎡房屋1幢给第三人，因此第三人系该幢房屋的权利人，被告未经第三人同意或授权，无权对该房屋进行处分，故原、被告于2007年1月1日签订的《房屋租赁协议》中涉及原合川市上什字西路曲酒厂旁三楼一底约500㎡房屋1幢的出租内容应为无效。对于《房屋租赁协议》中涉及坐落于原合川市南办处上什字西路132号门市的出租内容，由于该门市和原合川市上什字西路曲酒厂旁三楼一底约500㎡房屋1幢分属不同的权利人，两幢房屋出租行为的合法性不宜在同一案件中处理，而本案解决的是原合川市上什字西路曲酒厂旁三楼一底约500㎡房屋1幢出租行为的是否合法，故对坐落于原合川市南办处上什字西路132号门市出租行为是否合法有效应该另案处理，本案不作评判。至于原告诉称其在签订《房屋租赁协议》时系善意，认为第三人具有处分房屋的意思表示并且不反对被告处分房屋，一审法院认为，原、被告签订《房屋租赁协议》时，原告要求被告出示了被告与第三人于2005年1月20日签订的《房屋买卖协议》，该《房屋买卖协议》内容并不能确定表明被告对原合川市上什字西路曲酒厂旁三楼一底约500㎡房屋1幢和原合川市南办处上什字西路132号门市具有所有权，故对原告的该主张，依法不予采信。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十二条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：原告李远琴与被告罗兵于2007年1月1日签订的《房屋租赁协议》中涉及坐落于重庆市合川区上什字西路128号、建筑面积约500㎡房屋共四层即原合川市上什字西路曲酒厂旁三楼一底约500㎡房屋1幢的出租内容无效。案件受理费160元，减半收取80元，公告费400元，由原告李远琴负担。（已纳清） 宣判后，李远琴不服一审判决，向本院提出上诉，其上诉请求：撤销一审判决，并依法改判上诉人与被上诉人罗兵于2007年1月1日签订的《房屋租赁合同》有效，或者发回重审。主要事实和理由：虽然被上诉人之间于2005年1月20日签订的《房屋买卖协议》被法院认定为实质上的租赁合同，并且该协议中租赁部分没有约定被上诉人具有转租权，但并不能得出被上诉人罗兵将该房屋出租给上诉人是无效的结论。首先，上诉人从2007年开始租赁该房屋从事餐饮经营，被上诉人朱抿西作为房屋产权人不可能不知道上诉人是该房屋的实际使用人。其次，朱抿西与罗兵因为《房屋买卖协议》产生纠纷，在长达数年的时间里，朱抿西不可能不知道罗兵已将房屋租赁给了上诉人。因此，上诉人认为其与被上诉人罗兵之间签订的房屋租赁合同合法有效。 被上诉人朱抿西表示服从一审法院判决。 二审审理查明的事实与一审审理查明事实一致。 本院认为，人民法院生效判决已经确认涉案房屋的所有权人系被上诉人朱抿西，故被上诉人罗兵未经所有权人同意或授权，于2007年1月1日与上诉人李远琴针对涉案房屋签订的《房屋租赁协议》中的出租内容应为无效，因此，一审法院认定罗兵与李远琴签订的涉案房屋的《房屋租赁协议》无效并无不当。上诉人李远琴提出被上诉人朱抿西知道罗兵已将房屋租赁给上诉人等上诉理由，因缺乏法律依据和事实依据，本院不予以采纳。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人李远琴承担。 本判决为终审判决。 审判长孔繁树 审判员申和平 代理审判员吴长渝 二〇一三年十一月十二日 书记员韩微