代理房屋买卖合同纠纷二审，驳回上诉

律师观点分析

上诉人（原审被告）：温州XX公司，住所地浙江省温州经济技术开发区滨海XX，统一社会信用代码9133XXXX05785927。

法定代表人：曹XX，执行董事。

委托诉讼代理人：池XX、曾X，浙江XX律师。

被上诉人（原审原告）：谭X，女，1986年1月19日出生，汉族，住湖南省益阳县。

委托诉讼代理人：朱XX，浙江XX律师。

上诉人温州XX公司（以下简称XX公司）与被上诉人谭X商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区XX（2022）浙0303民初3665号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2022年12月7日公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人池XX、曾X，被上诉人的委托代理人朱XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

XX公司上诉请求：一、撤销龙湾区人民法院（2022）浙0303民初3665号民事判决，依法改判；二、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院既认定逾期交房违约金又认定逾期交付房屋权属证书违约金属于重复计算违约金情形，显属不当。根据《商品房买卖合同》约定，交付房屋权属证书期限尚未确定；关于逾期办证违约事由的起算时间点应为交付商品房后予以计算，而非一审法院所认定的时间点，目前案涉商品房尚未交付，则不存在上诉人怠于办理房屋手续及权属证书问题，故不应计算办证违约金。二、一审法院将违约金调整为日万分之二计算，该违约金调整亦是过高，违约金应予再调整降低符合公平原则。综上，上诉人目前尚不存在办证逾期情形，上诉人不应承担办证违约金，交房违约金亦应予调整降低。

谭X答辩称：一、上诉人认为一审判决存在重复计算违约金的观点错误。案涉合同约定上诉人应当在2021年5月31日前向被上诉人交付涉案商品房，在商品房交付之日起30日内完成商品房的房屋交易手续和取得不动产权证，2021年5月31日系合同约定上诉人最后的交房期限，完成商品房的房屋交易手续和取得不动产权证最后期限应是2021年6月30日。上诉人交房和交付房屋权属证书系两个不同行为，交付房屋和交付房产证对于被上诉人而言具有不同使用功能，同时合同分别约定了逾期交房违约金和逾期交付房屋权属证书违约金，故上诉人应当交付房屋期限届满30日后至上诉人实际交付房屋之日止，可以同时计算逾期交房违约金和逾期交付房屋权属证书违约金。二、上诉人辩称违约金过高，应再进行调整降低，无事实和法律依据，且对于被上诉人也是不公平的。一审法院已酌情将逾期交房违约金和逾期交付房屋权属证书违约金均调整降低为按日万分之二计算；本案是上诉人存在违约情形，且该合同版本和内容是由上诉人制定，合同约定的内容系双方真实意思表示，不应该过分干涉双方的自由约定内容。应当驳回上诉人的全部上诉请求。

谭X向一审法院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告谭X逾期交房违约金（以717195元为基数，从2021年5月31日起至实际交付之日止，按日万分之三计算）及逾期交付产权证违约金（以717195元为基数，从2021年6月30日起计算至实际交付之日止，按日万分之三计算）；二、案件诉讼费由被告承担。

一审法院经审理认定：被告温州XX公司系力天大都会商业中心（二期）的开发商。2018年8月7日，被告温州XX公司取得大都会商业中心（二期）商品房屋的商品房预售证（温房售许字（2018）第036号）。

2021年4月12日，原告谭X与被告温州XX公司签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》（编号：20189XXXX0005），合同约定：原告谭X向被告购买其开发建设的力天大都会商业中心（二期）B1幢6层608号，房产建筑面积为52.35㎡，总价款为717195元。原告陈述已向被告支付了房款717195元，被告无异议。

被告应在2021年5月31日前向原告交付商品房。除不可抗力外，被告逾期交付的，逾期超过60日的，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。因被告原因，原告未能在该商品房交付之日起30日内完成该商品房的房屋交易手续和取得不动产权证的，原告有权解除合同，原告不解除合同的，自原告应当完成房屋交易手续和取得不动产权证的期限届满之次日起至实际全部完成房屋交易手续和取得不动产权证之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。

据原告提供购房发票，原告亦支付全部的购房款717195元。其中35万元于2021年7月23日通过银行按揭贷款支付。

以上事实由当事人的陈述、原告身份信息、被告工商登记信息、《浙江省商品房买卖合同（预售）》、发票、温房售许字（2018）第036号商品房预售证等证据予以证实。

一审法院认为：原告谭X与被告签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应当认定有效，各方当事人应当按照合同约定履行各自义务。原告按约履行交付房款后，被告也应按约履行交房和交付房屋权属证书的义务。

合同约定被告逾期交付的，逾期超过60日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。因被告原因，原告未能在该商品房交付之日起30日内完成该商品房的房屋交易手续和取得不动产权证的，原告有权解除合同，原告不解除合同的，自原告应当完成房屋交易手续和取得不动产权证的期限届满之次日起至实际全部完成房屋交易手续和取得不动产权证之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。被告辩称交付房屋权属证书是在交房后一个月，现尚未交付房屋，不存在逾期交付房屋权属证书的情形，若逾期交房违约金和逾期交付房屋权属证书违约金同时计算存在重复计算问题，原告主张违约金计算标准过高。一审认为，合同约定被告应当在2021年5月31日前向原告交付涉案商品房，在商品房交付之日起30日内完成商品房的房屋交易手续和取得不动产权证，2021年5月31日系合同约定被告最后的交房期限，这是一个确定的时间，完成商品房的房屋交易手续和取得不动产权证最后期限应是2021年6月30日，被告辩称交付房屋权属证书期限尚未确定，依据不足，应不予支持。被告交房和交付房屋权属证书系两个不同行为，房屋和房产证对于原告而言具有不同使用功能，同时合同分别约定了逾期交房违约金和逾期交付房屋权属证书违约金，故在被告应当交付房屋期限届满30日后至被告实际交付房屋之日止，可以同时计算逾期交房违约金和逾期交付房屋权属证书违约金。被告辩称违约金过高，合同约定逾期交房违约金和逾期交付房屋权属证书违约金均按日万分之三计算，本案中两项违约金计算期间大致重叠，同时计算期间违约金将达到日万分之六，相较于本合同的总金额已处于较高水平，同时考虑到涉案楼盘尚未交付的实际情况，未来合同履行存在不确定性及类案的情况，应酌情将逾期交房违约金和逾期交付房屋权属证书违约金均调整为按日万分之二计算，对原告超出部分的诉讼请求不予支持。因此，确定逾期交房违约金从2021年6月1日起计算，逾期交付房屋权属证书违约金从2021年7月1日起计算。原告要求逾期交房违约金计算至实际交房之日止，逾期交付房屋权属证书违约金计算至实际取得产权证之日止，一审认为，被告何时交房及交付房屋权属证书存在不确定性，损失亦存在不确定性，故本次判决违约金均暂计算至2022年9月16日止（庭审辩论终结之日），之后的违约金，原告可根据实际情况另行主张。同时因原告35万元购房款系2021年7月23日支付，故2021年7月23日前的违约金以367195元为基数，2021年7月24日起的违约金以717195元为基数。综上，被告温州XX公司应支付原告谭X逾期交房违约金64136.64元及逾期交付房屋权属证书违约金61933.47元。原告超出部分的违约金诉讼请求，应依法不予支持。遂依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，于2022年9月29日判决：一、判令被告温州XX公司于本判决生效之日起十日内支付原告谭X逾期交房违约金64136.64元及逾期交付房屋权属证书违约金61933.47元；二、驳回原告谭X的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，减半收取计1950元，原告谭X承担540元，由被告温州XX公司负担1410元。

二审中，当事人没有提交新的证据。

经本院审理查明的事实与一审认定的一致。二审中，上诉人陈述：项目总共涉及四个区域（A／B／C／D），B／C／D区域属于可销售区域，A区属于自持物业部分；本次上诉状中提到的土方外运受政府限制，指的是A区的土方外运。

本院认为：在商品房预售法律关系中，逾期交付房屋与逾期办证（不动产登记）属不同的违约行为，本案逾期交付房屋以及逾期办理不动产登记等事实清楚，当事人应当根据商品房买卖合同的约定承担相应的违约责任。至于逾期办证违约的起算时间问题，一审判决书说理已比较详细，本院不再赘述。本案一审法院已根据当地实际情况和利益平衡原则，对违约金计算标准进行了调整，因此，上诉人关于目前不存在办证逾期情形、不应承担办证违约金、交房违约金应予调整降低等主张不能成立，本院不予支持。上诉人的上诉请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费3900元，由上诉人XX公司负担。

本判决为终审判决。