律师观点分析

上诉人孙XX、郑X因与被上诉人济南市XX公司商品房销售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2018）鲁0103民终9241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙XX、郑X上诉请求：1.请求依法撤销（2018）鲁0103民初9241号民事判决书,判令《商品房买卖合同》中第十五条规定的出卖人按已付房价款的1%向买受人支付逾期办证违约金的条款无效，判令济南市XX公司以孙XX、郑X购房款为基数，按每年1%计算逾期办证违约金，自济南市XX公司逾期之日起至济南市XX公司履行完办证义务之日止。2.本案一审、二审的诉讼费用由济南市XX公司承担。事实理由：一、一审法院认为《商品房买卖合同》第十五条有效的理由和法律适用错误。1.一审法院以“十五条约定，出卖人逾期办理房地产权属证书，买受人可选择退房或由出卖人向买受人支付总房款1%的违约金”为由，认为孙XX、郑X有选择解除合同或继续履行合同的权利，从而认为该条款没有免除被告责任，排除原告权利，是错误的。孙XX、郑X作为一名刚需购房者，用积攒多年的积蓄选了涉案房屋，从看房到交房，到办证周期很长。当济南市XX公司逾期办证时，孙XX、郑X如选择解除合同领取1%违约金，因几年间房价上涨的幅度远远不止1%，再选房，买房，损失更大。孙XX、郑X只能选择不解除合同，希望济南市XX公司早点办出房产证。这种看似给业主两种选择的条款，其实是极不公平的。2.一审法院以“合同中违约金数额及产权登记约定的注意事项部分均用下划线标注”，认为济南市XX公司履行了采取合理方式提起孙XX、郑X注意的义务，是错误的。《商品房买卖合同》中带有下划线的内容非常多，非免除限制责任的内容也用下划线，无法使孙XX、郑X对下划线的用途清晰的理解为提示，注意，济南市XX公司也没有对孙XX、郑X进行说明，且合同内容被合同的销售编号遮挡，干扰，因此，合同中的下划线并无法起到提示作用。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条，提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。3.一审法院以“合同中被上诉人逾期办证的违约金和上诉人不提交办证有关资料和缴纳有关税费的违约金，适用的条件不同，不具有可比性”为由，认为孙XX、郑X的合同条款没有违反公平原则，是错误的。《商品房买卖合同》中只要孙XX、郑X违约，如逾期付款，逾期提交办证资料等，都是按违约的具体时间按日计算违约金。而涉及孙XX、郑X违约时，不论逾期交房，还是逾期办等，不论逾期多久，都设置了很低的赔偿上限，双方的互赔标准不相同，差距巨大。且本案中，济南市XX公司已经给自己设置了720天这一较长的办证期间，而不论再逾期办证多久却都按购房款的1%支付违约金，并不公平合理。二、一审法院以“合同中明确约定了被上诉人违约时支付违约金的标准，且孙XX、郑X没有证据证实逾期办证的损失大于合同约定的房价1%”为由，不支持孙XX、郑X的赔偿请求，是错误的。1.XX周知，能否办理房产证是商品房的重要要素之一，在二手房交易中，购房者也首先会问房子是否有产权证，没有房产证的房子交易和价格都会到限制。孙XX、郑X是外地户口，买房是刚需，逾期办证，势必给孙XX、郑X在市场交易、落户，子女上学等各方面带来巨大影响，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，导致孙XX、郑X不能完全享有涉案商品房的占有、使用、收益、处分权益。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第九条下列事实,当事人无需举证证明,(一)XX周知的事实;(二)自然规律及定理;(三)根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则,能推定出的另一事实……,因此孙XX、郑X不需要举证证明逾期办证会带来较大的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。在本案中，逾期交房势必会给上诉人造成损失，且损失数额难以确定，这点是清楚明确的。因此逾期办证违约金数额可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。而孙XX、郑X只按每年1%的标准索赔，完全合法，合理。也符合违约金“除具有填补守约方损失，促使违约方积极履行合同义务的功能外，还应兼具惩罚功能”的特征。2.孙XX、郑X根据法律规定和公平原则，联系合同中对双方权利义务的约定，结合常识，认为“《商品房买卖合同》第十五条：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，是指每年按已付房价款的1%支付违约金。因为违约责任通常都是按日、按月或者最多是按年算，无论违约多久都按1%计算不符合常理，也不公平，孙XX、郑X的理解符合通常理解，根据《合同法》第四十一条：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。综上所述，孙XX、郑X认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，支持孙XX、郑X的诉求。
济南市XX公司辩称，一、《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）系济南市XX公司与孙XX、郑X在自愿、平等基础上签订，是双方真实意思表示，且不存在排除买受人主要权利或者减轻出卖人主要责任情形，该合同合法有效，一审判决对违约金条款效力的认定完全正确。首先，涉案《合同》第十五条对延期办证违约条款进行了明确的约定，除约定买受人不退房出卖人支付违约金外，还约定了买受人可解除合同退还房屋，不仅没有免除答辩人责任，反而充分保障了买受人的合法权益，不存在“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，因此孙XX、郑X主张《合同》第十五条无效无任何事实依据及法律依据。其次，有关济南市XX公司逾期办证违约金纠纷，济南市市中区人民法院11月18日已出具（2018）鲁0103民初3117号民事判决书，该案原告马X诉济南市XX公司房屋买卖合同纠纷一案，与本案争议的焦点问题同为逾期办证违约金条款的效力问题，判决认定《合同》第十五条为有效条款，目前该判决已经生效，根据《民事诉讼法》相关规定，生效法律文书及生效法律文书所确定的事实应当作为认定案件事实的根据，当事人无需再举证证明，请合议庭依法认定所诉争议合同条款的效力。二、《合同》就逾期办证违约金的计算方式约定的十分明确具体，不存在任何歧义，正常人也无法产生任何误解，该约定有效，对双方具有法律约束力，孙XX、郑X要求以所交购房款为基数，按照每年1%计算逾期办证违约金无法律依据。《合同》第十五条约定，孙XX、郑X不能在规定期限内取得产地产权属证书的，可以选择退房，买受人不退房的，出卖人按照已付房价款的1%向买受人支付违约金，可见该条款对违约金计算方法的表述十分清晰、确定，任何一个能看得懂汉字的完全民事行为能力人均不可能会对该条款的文义产生任何误解，孙XX、郑X称该条款存在两种以上解释不符合事实，也严重违背一般逻辑，孙XX、郑X完全脱离合同原文和通常理解，肆意进行恶意片面曲解，合议庭不应该采纳。三、孙XX、郑X未提供任何有效证据证明遭受了实际损失，应承担举证不利的法律后果。根据谁主张谁举证原则，若孙XX、郑X要求济南市XX公司赔偿损失，那应对其存在实际损失、遭受损失与逾期办证具有直接因果关系、该损失未超出济南市XX公司签订合同时的预见能力且过分低于违约金等事宜承担举证责任，否则，无权要求济南市XX公司赔偿。纵观全案，孙XX、郑X未提供任何证据来证明其主张，其在上诉状中称该损失是XX周知的事实，完全系在逃避举证责任，应承担举证不能的后果。目前，山景XX一期共计487户逾期办证业主，除孙XX、郑X外，其余486户业主已经全部领取了违约金，济南市XX公司逾期办证的行为并未影响广大业主的预期利益，请贵院依法驳回其上诉请求。综上，《合同》对逾期办证违约金的约定十分明确具体，且不存在任何导致约定无效的情形，一审法院对合同效力的认定合法有据，孙XX、郑X的上诉请求无事实依据及法律依据，请贵院依法驳回。
孙XX、郑X向一审法院起诉请求：1.判令《商品房买卖合同》中第十五条规定的出卖人按已付房价款的1%向买受人支付逾期办证违约金的条款无效。2.判令济南市XX公司以孙XX、郑X购房款为基数，按每年1%计算逾期办证违约金，自被告逾期之日起至济南市XX公司履行完办证义务之日止。3.判令济南市XX公司承担本案的律师费用和诉讼费用。
一审法院认定事实：一、原告（买受人）孙XX、郑X与被告（出卖人）济南市XX公司于2014年7月9日签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告以出让方式取得位于市中区七里山西路以西、二环南XX以北的地块使用权。土地使用权证号XXXX号，开发项目经营权证号为XXXX号，建设工程规划许可证号为XXXX，施工许可证号为XXXX；上述建设商品房定名为山景XX，买受人购买XX号楼XX单元XX室，建筑面积为77.77平方米，价款为779639.5元，于2014年9月29日又签订《商品房买卖合同》一份，原告购买山景XXXX号楼XX单元XX地下室一个，建筑面积为12.0平方米，价款为33600元；两份合同均约定房屋交付期限应当在2014年6月30日前；合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按1、2、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人应按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3.（1）由于买受人的原因导致不能办理房地产权属证书，出卖人不承担责任。（2）如买受人选择担保贷款付款方式，则买受人同意房地产权属证书由出卖人统一代为办理，代办费由买受人承担。买受人应在出卖人通知时间内提交全部办理产权登记和抵押登记手续的资料并按照国家规定交纳相关税、费，否则每逾期一日，买受人应按该房屋总价款的万分之二向出卖人支付违约金，且不得以办理产权事宜追究出卖人任何责任……”。签订上述合同后，原告按合同约定向被告交付上述房屋购房款779639.5元及购买地下室的相应款项33600元。被告于2014年9月29日向原告交付上述XX号楼XX单元XX室及地下室。二、2018年3月9日，涉案房屋取得了房地产开发项目竣工综合验收备案；2018年6月11日，被告以张贴公告的方式通知原告等业主办理房地产权属证书。涉案房产尚未办理房地产权属证书。三、济南市城乡建设委员会于2011年4月27日颁发济建发（2011）7号文件，将《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》转发给各房地产开发企业及有关单位，要求按办法的相关规定到相关部门办理有关证明材料。开发企业取得开发项目相关各单项验收合格证明后，持竣工综合验收报告，到市城乡建设主管部门办理备案手续，经审查合格的发放《综合验收证明》或《分期综合验收备案证明》。2011年5月，济南市城乡建设委员会根据济建发（2011）7号文件，出具了房地产开发项目竣工综合验收备案指南，综合验收备案制度比之前的房地产竣工验收制度需要办理的手续、验收项目增多，尤其是供热和供电设施验收标准变化较大。四、济南市人民政府于2015年2月15日发布济政发（2015）4号文件，该文件系关于加快推进海绵城市建设工作的实施意见，要求将海绵城市建设纳入竣工验收等城市规划建设管理环节。五、本院于2018年11月8日出具（2018）鲁0103民初3177号民事判决书，该案原告马X诉被告济南市XX公司房屋买卖合同纠纷一案，与本案争议的焦点问题同为逾期办证的效力问题，该判决认定《商品房买卖合同》第十五条为有效条款。该民事判决书已生效。
原、被告对以下问题存在争议：涉案两合同第十五条效力问题。原告主张该条款无效，原告认为本案的房屋买卖合同属于格式合同，该条款免除了被告方的责任和义务，限制了原告的权利，且被告没有尽到足够提醒义务。合同约定的违约金1%过低，被告逾期办证给原告在落户、子女上学、房屋买卖交易等方面造成损失。被告对此不予认可，称其逾期办证系其无法预见、无法控制的客观因素导致，并不构成违约；该合同虽系格式合同，但不存在免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形；原告亦未提供任何证据证明其存在实际损失；马X案作为指导性案例审判时，原告也向法院提交了起诉资料，只是没有立案，马X案已生效，被告已同意按合同约定的总房款的1%向原告支付违约金，原告未提交区别于马X案的证据，立案起诉，属于重复性诉讼，请求依法驳回原告的诉讼请求等。
一审法院认为，关于双方所签合同第十五条效力问题，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。涉案合同第十五条约定，出卖人逾期办理房地产权属证书，买受人可选择退房或由出卖人向买受人支付总房价款1%的违约金，即被告逾期办证时，原告可选择性解除合同或继续履行合同，选择权在原告方，而非如原告所述免除被告责任，加重其责任、排除其主要权利。涉案合同虽系被告方提供的格式合同，但上述条款对约定的违约金数额及产权登记约定的注意事项部分均用下划线标注，提醒原告注意上述约定，应认定被告方履行了采取合理方式提请对方注意的义务；合同第十五条规定的逾期办证的违约金和合同规定的原告不提交办证有关资料和缴纳有关税费的违约金，适用的条件不同，违约金的计算方式也不同，不具有可比性，故不构成违反《合同法》第三十九条规定的公平原则；该合同第十五条的规定不构成免除被告责任或排除原告主要权利的情形，且根据《合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约造成损失赔偿额的计算办法，本案合同第十五条属于约定一定数额的违约金，故综合前述情况，该违约金条款不符合法律规定的无效情形，应认定为有效条款，可以作为处理本案争议的依据。
综上所述，本案原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告应依约履行合同权利、义务。涉案合同第十五条亦为有效条款，原告主张上述条款无效，无法律依据，不予以支持。被告未按约定时间办理房地产权属证书，应向原告承担违约责任。原告要求被告以原告购房总价款为基数，按每年1%计算逾期办证违约金，但双方所签订的合同明确约定了逾期办证违约金为总房价款1%，原告亦未提交证据证实损失大于合同约定的房价款1%，故被告应按房价款1%向原告支付逾期办证违约金，对原告超出部分诉讼请求一审法院不予以支持。原告要求被告承担律师费用2000元，因未提交相应证据，原告的该项请求，于法无据，不予支持。判决：一、被告济南市XX公司于判决生效之日起十日内支付原告孙XX、郑X逾期办证违约金8132元。二、驳回原告孙XX、郑X的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，减半收取75元，由原告孙XX、郑X负担25元，被告济南市XX公司负担50元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。济南市XX公司提供《房屋建筑工程竣工验收备案单》一份，载明涉案的山景XXXX楼于2010年6月24日开工，2013年1月28日竣工，2014年10月15日经竣工验收备案。经质证，孙XX、郑X对上述证据无异议。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明，一审判决中的济南市XX公司均为济南市XX公司，一审法院存在笔误，本院予以纠正。
本院认为，孙XX、郑X与济南市XX公司于2014年7月9日签订《商品房买卖合同》一份，载明孙XX、郑X购买山景XXXX号楼XX单元XX室，总房款为779639.5元；双方又于2014年9月29日签订《商品房买卖合同》一份，孙XX、郑X购买山景XXXX号楼XX单元XX地下室一个，价款为33600元。两份合同房屋与约定房屋交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》，交付期限为2014年6月30日，并约定在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由济南市XX公司提供的资料报产权登记机关备案。
关于涉案《商品房买卖合同》第十五条效力问题，孙XX、郑X主张该条款无效，认为本案的房屋买卖合同属于格式合同，济南市XX公司认为条款并非格式条款，应为有效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。涉案合同第十五条约定，出卖人逾期办理房地产权属证书，买受人可选择退房或由出卖人向买受人支付总房价款1%的违约金，即被告逾期办证时，孙XX、郑X可选择性解除合同或继续履行合同，选择权在孙XX、郑X，而非免除了济南市XX公司责任，加重其责任、排除其主要权利。此外，涉案合同第十五条采用下划线标注，综上一审法院认定涉案合同第十五条为有效条款，并无不当。
关于逾期办证时间问题。备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格标准，也是交付的先决条件。首先，根据备案过程的有关规定，在备案过程中，若建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止施工，重新组织竣工验收。可见，建设行政主管部门是在对开发商的申报资料及其他文件进行审查后才决定同意备案或者重新组织竣工验收。这说明对建设工程是否验收合同最终有审查权和监督权的机关是建设行政主管部门，其颁发的《商品房竣工验收备案表》才是证明商品房经验收合格的依据。其次，商品房在由施工单位交付给建设单位的过程中，经过了设计、勘察、施工、监理等部门的竣工验收，取得了验收合格的确认文件。建设单位在组织竣工验收备案的过程当中，又经过了规划、环保、消防等部门的认可，取得了相应的确认文件。这些都是备案登记合格的前提，因此备案登记合格说明房屋质量、消防、环保等方面都得到了国家的认可。再次，从购房者的知情权来分析。根据《合同法》的相关规定，买受人对买卖合同的标的物享有知情权。而商品房作为商品房买卖合同的标的物，不同于其他大宗物品，它有严格的质量要求，有严格的行业标准，只有具备相应的专业知识才能够独自检查验收，由于商品房的特殊性，购房者作为非专业人士很难充分行使自己的知情权。而知情权又是很重要的一项权利。若根据竣工验收来说，由开发商自己组织验收，无异于自己给自己打分，这种自我监督的形式对购房来说是缺乏保障的。商品房竣工验收备案表是建设行政主管部门在对建设工程进行严格审查的基础上核发的，审查权由政府部门行使，具有可信赖性。济南市XX公司于2014年9月29日向孙XX、郑X交付涉案房屋及地下室，并于2014年10月15日经竣工验收备案。济南市XX公司于2014年9月29日向孙XX、郑X交付涉案房屋及地下室时，尚未经竣工验收备案，虽然孙XX、郑X已经实际接受涉案房屋，但因不符合交付标准，故应自济南市XX公司经竣工验收备案之日即2014年10月15日作为其合法交付涉案商品房之日。根据涉案合同约定，涉案商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由济南市XX公司提供的资料报产权登记机关备案，自2014年10月15日顺延720日，即济南市XX公司应于2016年10月4日将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。济南市XX公司于2018年6月11日以张贴公告的方式通知原告等业主办理房地产权属证书，实际逾期615天，根据涉案合同约定，济南市XX公司应当承担逾期办证违约金。涉案合同约定，济南市XX公司逾期办理房屋权属登记，应按已付房价款的1%向买受人支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”违约金的调整，应以当事人提出诉讼请求为前提。当事人未提出违约金调整诉讼请求或自愿接受的，法院不予干涉。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。济南市XX公司逾期办证长达615天，涉案合同约定的最高违约金为已付房价款总额的1%，即8132元，过分低于上述法律规定。孙XX、郑X主张以购房款为基数，按照年1%计算逾期办证违约金系提出了增加违约金之诉讼请求，且孙XX、郑X主张的逾期办证违约金不超过法律规定的逾期办证违约金计算标准，本院予以支持。
济南市XX公司于2018年6月11日以张贴公告的方式通知孙XX、郑X等业主办理房地产权属证书，已符合办理房屋权属登记的条件，故逾期办证违约金应计算至2018年6月11日，即为13702.5元[（779639.5+33600）×1%×615÷365]。
综上所述，孙XX、郑X的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销济南市市中区人民法院（2018）鲁0103民初9241号民事判决；
二、被上诉人济南市XX公司于本案判决生效之日起十日内支付上诉人孙XX、郑X逾期办证违约金13702.5元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费150元、二审案件受理费150元，均由济南市XX公司负担。
本判决为终审判决。