律师观点分析
原告朱XX与被告张XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月23日立案。反诉原告张XX诉反诉被告朱XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月7日立案。依法适用简易程序，对本诉以及反诉进行合并审理，公开开庭进行了审理。原告朱XX及委托代理人徐XX，被告张XX的委托代理人邹XX及陈XX均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱XX向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的房屋租赁合同及合同续租合同；2、判令被告赔偿原告装修残值损失共计292852元及利息（利息从起诉之日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际履行完毕之日）；3、判令被告返还原告水、电费押金共计10000元及利息（利息从起诉之日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际履行完毕之日）；4、判令被告支付违约金270200元。事实与理由：2008年1月28日，原、被告就位于温州市蒲州街道XX的房屋达成房屋租赁合同，双方约定:租赁面积为971.89+225.29平方米，租赁期限为10年，自2008年4月10日起至2018年4月10日，租金半年一付，被告同意给予原告装修期即免租期。2008年12月25日，原告交付10000元水电押金给被告，并取得相应押金收条。2016年8月29日，原告在得到被告口头承诺租赁房屋长期保持现状的情况下与被告达成房屋续租合同，双方约定房屋续租10年，期限自2018年起至2028年，如被告违约赔偿原告一年租金。2017年6月28日，被告与温州市龙湾区蒲州街道办事处达成房屋拆迁货币补偿协议，街道办经评估补偿给被告房屋装饰装修价值292852元。拆迁房屋腾空后，原告多次就房屋装饰装修残值损失、押金等事宜与被告联系，被告均拒绝支付。
被告张XX答辩称：1、涉诉房屋因政府原因拆迁，并非被告违约，现被告也同意解除合同。2、水电费结算共计18886.18元，被告已经先行垫付，原告应予以返还。3、装修残值部分，原告已经拆除的均已拆除，未拆除部分的价值应由原告举证。残值部分包括原被告双方的都有，我方仅承认有一万元左右系原告所有。4、因原告违约，应由其承担逾期支付租金的违约责任。故被告向本院提出反诉，诉讼请求为：1、判令反诉被告向反诉原告支付垫付水电费8886.18元；2、判令反诉被告承担逾期支付租金的违约责任，赔偿六个月租金损失143500元。
原告（反诉被告）朱XX提供的证据：1、原告身份证；2、被告身份证；3、房屋租赁合同、合同续租；4、货币补偿协议；5、照片；6、押金收条。7、证人证言。8、银行单及收条一份。被告对上述证据1、2、3、6的真实性均无异议，本院予以认定。证据4，被告认为双方均由对房屋进行装修，不应当全部补给原告。本院认为，对于该证据的真实性，双方无异议，被告就涉诉房屋已领取装修补偿292852元，至于原告应取得其中多少款项，结合其他事实一并认证。证据5，被告认为可以说明原告有转租行为。本院认为，房屋是否进行转租并非双方陈述的违约行为，与本案并无关联性，不予认定。证据7，原告欲证明证人知晓装修的项目及金额，但庭审中证人表示并不清楚，故不予采信。证据8，被告对真实性没有异议，但认为原告逾期支付租金，构成违约。本院认为，该份证据与被告提供的银行单，均系证明原告存在逾期支付租金的违约行为，一并在下文进行认证。
被告（反诉原告）张XX提供的证据：1、用水情况查询清单及水费支付凭证；2、用电客户基本信息及历月电费明细及电费支付凭证；3、温州市房屋装修补偿表；4、房屋租赁合同；5、营业执照、企业公示信息。6、银行单。原告对证据的真实性没有异议。本院认为，对于证据的真实性均予认定。其中证据6，原告提供的银行单载明原告半年一付租金（2月份与8月份，因扣除免租期，原告实际开始支付租金为8月份），与合同约定2009年开始一年一付确实不一致。但从2009年开始原告即按此方式付款，同时张XX的收条也载明2月份收款的事实，被告在此后十来年的时间也一直未提异议。至2016年8月份双方续签合同，被告方也未提及租金支付方式的违约问题，应视为双方就租金支付的履行方式进行了变更。现因原告起诉被告提出异议，显然系被告缺失诚信，本院不予采纳。
经审理查明：原、被告就位于温州市蒲州街道XX的房屋达成房屋租赁合同，租期自2008年4月10日至2018年4月10日，租赁期限内租金半年一付。后因原告需要再次装修，为考虑成本支出，双方再次协商租期事宜，被告口头表示可以续租十年，故于2016年8月29日，原告与被告又达成一份房屋续租合同，双方约定续租10年，如违约赔偿原告一年租金。双方均认可2008年的房屋租赁合同中，除租金的支付方式予以参照外，其余条款均不适用。租期期间，2017年6月28日，被告与温州市龙湾区蒲州街道办事处达成房屋拆迁货币补偿协议，被告并已领取装修补偿价值292852元。被告提供的装修补偿表载明价格为268352元，双方认可其中铝合金卷闸门800元、夹板门142602+6400=149002元、化粪池3500元归被告所有，水塔2000元双方均有份额，被告认可从2-1至4-14项目均属原告享有，价值为201992元。水电费被告已支付18886.18元，扣减水电押金10000元，原告尚需支付被告水电费8886.18元。另查明：中国人民银行公布的法庭辩论终结前一年以内贷款基准利率为年利率4.35%。
本院认为，双方在2008年1月签订的房屋租赁合同未到期之前，又签订了一份续租合同，不论二份合同的条款是否独立或者相互适用，因实际上双方均已经按照2016年8月份的合同履行，则前一份合同在事实上已经解除，故仅需解除续签合同即可。争议的焦点在于被告需赔偿原告多少装修残值，以及合同履行过程中双方谁违约的问题。根据庭审陈述，双方认可属原告享有的补偿价值从补偿表来看为201992元。原告主张其余部分属其装修，应由其举证，举证不能的，应由其承担举证不能的法律后果。另从一般的租赁交易习惯来看，租赁合同到期或者解除后，可以拆除的装修物归承租方所有，其余不可拆除的固定装潢一般无偿归出租方所有，故就诉争的门窗部分等固定物的装修补偿款，在原告不能举证的情况下，由被告享有补偿款也未为不妥。因补偿表载明总金额为268352元，实际被告已领取的款项为292852元，后者金额明显大于前者，为公平起见，补偿原告的部分装修款也应按比例提高，以（201992×292852）÷268352=220433元认定。因原告主张权利后，被告至今未偿还，还应当赔偿原告利息损失。
双方在续租合同履行期间，因政府原因房屋拆迁，导致无法继续履行合同。在此过程中，被告并不存在过错。虽然在2008年的房屋租赁合同中有约定因房屋拆迁的违约条款，但其前提是被告在出租前应当知晓的情况。庭审中原告也陈述到被告并未居住在上江村，相反原告一直居住在此，故被告在签订续租合同当时并不知晓也无法预见房屋即将拆迁的事实，否则也不会在明知的情况下写明赔偿一年的租金损失，故该违约条款成就的前提并不存在。而且，双方均认可该合同条款已不再适用，故对该违约条款不予采纳。再回至续租合同本身原告主张的违约问题，合同文字仅载明“如违约，赔偿承租人……”，这里的违约，从一般社会民众的认知来做判断，系因被告原因在可以租赁的情况下不租的情形，如房屋被拍卖、转租给他人等行为，应当不包括政府拆迁行为，故被告并不存在违约行为，不应由其赔偿原告装修损失。另从原告方来看，其支付租金的方式系亦不构成违约，故对双方主张的违约金的诉请，均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）朱XX和被告（反诉原告）张XX于2016年8月份签订的续租合同；
二、被告（反诉原告）张XX支付原告（反诉被告）装修残值损失计220443元及利息；
三、原告（反诉被告）朱XX支付被告（反诉被告）张XX水电费8886.18元；
上述二、三项相抵后，被告（反诉原告）张XX于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）211556.82元，并赔偿其利息损失（从2017年11月23日起，按年利率4.35%计算至实际履行完毕之日）；
四、驳回原告（反诉被告）朱XX的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）张XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9531元，减半收取计4765.5元；反诉案件受理费3348元，减半收取计1674元，共计6439.5元，由原告（反诉被告）朱XX负担4203元，被告（反诉原告）张XX负担2236.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
罗国妹律师