王晓芳律师代理确认合同无效纠纷，助老年夫妇夺回被恶意转让的唯一住房
关键词：确认合同无效；恶意串通；以房抵债；善意取得；交易习惯；举证责任；夫妻共同财产；无权处分；虚假公证；房屋过户撤销
一、案情概况：儿子擅自过户父母房产，旋即转售他人
张某某与王某某系年逾八旬的老年夫妇，共同拥有一套位于北京市某区的房屋，登记于张某某名下，系其二人的夫妻共同财产及唯一住房。其子刘某某以“办理廉租房”为由，骗取张某某的身份证和房产证原件。随后，刘某某通过虚假公证委托书，在父母完全不知情的情况下，将房屋过户至自己名下。更令人震惊的是，就在法院受理张某某夫妇起诉确认上述父子间买卖合同无效的案件审理期间，刘某某又于短期内将该房屋以85万元的价格“出售”给案外人赵某某，并迅速完成过户登记。张某某夫妇发现后，立即委托王晓芳律师提起本案诉讼，请求确认刘某某与赵某某之间的房屋买卖合同无效。
二、代理难点与法律挑战
王晓芳律师代理本案面临多项复杂难题：
1. 交易链条已两次过户：房屋从张某某名下转移至刘某某，再从刘某某转移至赵某某，赵某某主张其为善意第三人，应受物权登记公信力保护。
2. “以房抵债”的隐蔽性：刘某某与赵某某的合同明确约定以“偿还债务”方式折抵购房款，赵某某辩称系合法债务抵销，意图掩盖恶意串通。
3. 购房资金来源异常：赵某某声称支付85万元，但该笔款项系其同学凌某全额转账提供，赵某某分文未出自有资金，且当日即全部支取，资金流向不明。
4. 被告刘某某消极配合：刘某某虽口头同意原告请求，但其本人即为侵权行为人，其自认不足以证明合同无效，需代理律师从客观证据层面构建完整的恶意链条。
三、律师策略与核心突破点
王律师精准运用“恶意串通”认定规则，从多个维度构建证据体系，穿透形式上的买卖关系：
1.锚定“恶意”的时间节点：王律师向法庭强调，刘某某与赵某某签订买卖合同的时间，恰处于法院判决确认父子间买卖合同无效（刘某某无权取得房屋）的审理期间。刘某某明知其对房屋无合法权利，仍急于脱手，主观恶意明显。
2.揭露交易细节严重违背常理：王律师逐条剖析合同条款，指出合同对付款日期、交房时间、过户期限等核心要素均未作明确约定，极其粗略，不符合正常房屋买卖合同的严谨性。同时，赵某某作为“买受人”，从未实地看房，对房屋由张某某夫妇实际居住的现状漠不关心，在看房细节上陈述前后矛盾，完全背离普通购房人的行为习惯。
3.戳破“资金自付”谎言，揭示“以房抵债”实质：王律师申请法院调取赵某某及资金来源人凌某、代理人卫某的银行账户明细，清晰证明85万元购房款系凌某于过户当日临时转入赵某某账户，赵某某当天即全额取走，实际并未支付任何自有对价。结合刘某某自认的“向高利贷公司借款”背景，该交易实质系以房抵债，而非真实买卖。
4.论证价格明显偏离市场：王律师指出，彼时北京市同类房屋市场价值远超85万元，该价格显著低于正常市场价值，进一步佐证赵某某非善意取得。
四、裁判结果与典型意义
一审法院全面采纳王晓芳律师意见，认定赵某某购买房屋非出于善意，刘某某与赵某某签订的《房屋买卖合同》及网签合同因恶意串通，损害第三人利益而无效。赵某某不服上诉，二审法院经审理后，再次确认王律师提出的全部异常交易情节，明确指出“合同签订、款项交付、过户登记、实际交付等重要交易环节均背离房产交易常理”，赵某某“显然非善意”，最终判决：驳回上诉，维持原判。
本案典型价值在于：在连环过户且涉及“以房抵债”的复杂背景下，王晓芳律师通过细致梳理资金流向、交易时间线及当事人行为细节，成功击破了形式上“合法”的买卖外观，有力捍卫了“恶意串通”规则的实质适用。该判决亦警示：即便完成物权登记，若买受人未尽合理审查义务、交易价格过低、资金来源异常，仍无法构成善意取得，权利人有权通过确认合同无效之诉追回房产。
五、律师专业提示
王晓芳律师结合本案，向房屋权利人及潜在购房者提出以下忠告：
1.妥善保管产权证件：切勿将房产证、身份证原件轻易交付他人，尤其警惕以“代办业务”“申请补贴”等名义索要证件的请求。如需提供复印件，应注明用途和期限。
2.子女擅自过户的及时救济：父母发现房产被子女擅自转移后，应第一时间起诉确认无权处分合同无效，并在诉讼中密切关注房产是否再次流转，及时申请财产保全以防止善意第三人取得。
3.购房者务必核实房源现状：购买二手房时，不仅应查询不动产登记簿，更应实地查看房屋实际居住人，并要求出卖人出示配偶同意出售证明或离婚析产文件，避免购入权利瑕疵房产。
4.警惕“代持”“过桥”式交易：若发现购房款由他人代付、资金快进快出、合同条款极度简略等异常情形，购房者应主动远离，否则可能被认定为恶意串通，面临合同无效、钱房两空的风险。
