王晓芳律师代理房屋买卖合同无效纠纷，成功保住当事人唯一住房

王晓芳律师代理房屋买卖合同无效纠纷，成功保住当事人唯一住房

关键词：恶意串通；合同无效；精神疾病患者权益；无权处分；善意取得；债权人撤销权；房屋产权纠纷；清算责任
一、案情概况：精神残疾患者的房产遭恶意流转

本案当事人张某某系一名精神疾病患者，持有三级残疾证，其配偶为外地嫁入人员，无经济收入且文化程度较低。某年，张某某的亲属以欺骗手段将其及妻子带至公证处，在不明所以的情况下签署系列文件，致使素不相识的案外人李某某成为其代理人，并借此获取借款。此后，涉案房屋——位于北京市某区某街的房产，历经数次“过桥”式买卖，最终由李某某转售给北京某公司（下称“前手买家”），又在一个月内以完全相同的不合理低价转售给北京某另一公司（下称“后手买家”），并由后手买家股东赵某某实施强行腾退，将张某某一家驱逐出门。
二、代理难点与法律障碍

王晓芳律师接受张某某委托后，面临多重严峻挑战：

    权属流转链条复杂：涉案房屋已两次过户，且后手买家在诉讼期间恶意注销，企图规避法律责任。

    “善意取得”制度的适用风险：后手买家辩称其购买时房屋已登记于前手买家名下，主张自身为善意第三人。

    恶意串通举证责任艰巨：在司法实践中，恶意串通因具有隐蔽性，直接证据难以获取，法院对认定标准极为审慎。

三、律师策略与核心突破点

王律师深入研判交易全流程细节，构建了严密的证据链，直指后手买家与前手买家之间存在恶意串通：

    聚焦“不合理低价”与市场规律相悖：通过调取同期同地段房屋交易数据，王律师向法庭证实，后手买家以170万元购入的价格，不仅远低于市场价，更与前手买家购入价分毫不差。尤其该交易发生于房价普遍快速上涨的窗口期，以相同价格“平进平出”完全违背商业常理和交易惯例。

    揭露非正常交易程序：王律师强调，后手买家在购房前从未实地看房，且在交易完成后立即采取暴力换锁、强行驱赶居住人的方式收房。这一系列行为严重悖离正常房屋买卖的基本流程，足以使人对交易的合法性产生合理怀疑。

    锁定股东清算责任：面对后手买家公司被注销的情况，王律师及时申请追加其唯一股东赵某某为被告，主张依据公司法相关规定，股东应对公司注销前债务承担清算赔偿责任，确保了责任主体的落实。

四、裁判结果与典型意义

法院经审理全面采纳了王晓芳律师的代理意见，认定本案房屋买卖交易中“多个细节不合常理”，被告未能举证排除恶意串通的可能。最终判决：后手买家与前手买家就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效，全部诉讼费用及公告费由被告方承担。

本案的典型价值在于：在权利人行为能力受限、交易历史存在瑕疵的复杂背景下，王晓芳律师通过精准运用恶意串通规则，成功击破了两手买家之间看似“合法”的形式交易，保护了弱势群体张某某的居住权和重大财产权益。该判决也警示市场参与者，即便完成物权登记，若交易价格、程序存在重大反常且侵害他人权益，法院仍可通过穿透式审判认定合同自始无效，彰显了司法对实质公平正义的维护。
五、律师寄语

王晓芳律师提示：房屋买卖涉及重大财产权益，对于患有精神疾病或存在认知障碍的卖方，其法定代理人或近亲属应格外警惕“以房抵债”“全权委托”等法律风险。一旦发现房产被异常处置，应立即寻求专业法律救济，通过主张 “恶意串通” 或 “乘人之危导致显失公平” 等路径，依法撤销或确认合同无效，以最大限度挽回损失。同时，在诉讼中积极追踪公司法人状态，及时追加股东承担责任，是确保判决得以履行的关键一环。