律师观点分析
一、案件过程
贷款发放
2023年5月16日，徐某为购买芜湖市XX区XXX2-1#楼1-601室，与ZZ银行芜湖分行签订《房地产买卖抵押贷款合同》，约定：
贷款金额136万元，期限360个月，年利率3.2%（LPR4.3%-20BP）；
等额本息，每月25日扣款（后双方协议改为每月11日）；
以所购房屋设立抵押，担保范围含本息、罚息、复利及实现债权费用；
逾期90天以内，还款顺序为“费用-利息-本金”；逾期90天以上，顺序为“费用-本金-利息”。
违约发生
2025年4月起，徐某连续两期未足额还款。银行系统显示：
剩余本金1,312,459.16元；
拖欠利息（含罚息）7,851.50元、复利33.39元。
银行多次电话、短信催收无果，且徐某拒收催收函。
诉讼启动
2025年8月13日，ZZ银行芜湖分行向镜湖区法院提起诉讼，请求：
① 提前收贷，判令徐某一次性偿还全部剩余本息；
② 确认对抵押房产的优先受偿权；
③ 诉讼费用由徐某承担。
谢霆、奚嘉两位律师受银行委托全程代理。
庭审焦点
被告未到庭，未答辩、未举证。
原告举证：合同、借据、对账单、他项权证、还款流水、催收记录。
法院重点审查：
（1）是否构成“提前到期”违约；
（2）利息、罚息、复利计算是否违反民间借贷司法保护上限；
（3）抵押登记是否合法有效。
判决结果（2025年12月，皖0202民初XXXX号）
一、徐某于判决生效之日起十日内偿还ZZ银行芜湖分行：
本金1,312,459.16元；
截至2025年6月27日的利息（含罚息）7,851.50元、复利33.39元；
并支付自2025年6月28日起至实际清偿之日止，按合同约定计算的利息、罚息、复利。
二、ZZ银行芜湖分行对徐某名下XXX2-1#楼1-601室房产折价或拍卖、变卖价款在上述债权范围内享有优先受偿权。
三、案件受理费8,341.50元由徐某承担，于判决生效后十日内直接缴至芜湖市财政局指定账户。
二、谢霆律师办案心得
证据“三性”一次到位
房贷案件看似标准化，但法官对“复利是否过高”“罚息是否双重惩罚”审查趋严。我们提前把LPR定价依据、银行系统计息公式、还款流水刻录成光盘，庭审时一次性提交，避免事后补证导致延期。
送达瑕疵提前堵
徐某户籍地与实际住址不一致，若公告送达将拉长三个月。立案前我们即向抵押物地址、合同约定的电子送达手机号同时邮寄并同步拍照存卷，确保“视为送达”无瑕疵，最终法院直接缺席判决，节省两个月时间。
抵押登记“细节战”
他项权证附记栏仅写“债权数额136万元”，未列明利息、费用。我们当庭提交《抵押合同》普遍性条款，证明担保范围包含利息、罚息、复利及实现债权费用，防止将来执行阶段被异议人“掐头去尾”。
客户沟通“可视化”
银行内部审批需看“回收概率”。我们把诉讼节点、房产查封、拍卖流程做成甘特图，每周向风险部推送，赢得“不核销、不转让”支持，确保案件执行阶段银行仍享有原始债权，避免低价转让损失。
对“断供潮”的再思考
本案并非恶意逃废债，而是购房者对未来收入过度乐观。判决后我们促成银行与徐某进行“执行和解预沟通”：若徐某能在拍卖前自筹资金结清，银行同意免除部分罚息；既保障银行现金回收，也给年轻人留一条信用重建的缝隙。法律是冰冷的，但律师可以给它一个“体温”。
