律师观点分析
原告（案外人）：邢某1、邢某2、邢某3
代理律师：安徽深蓝律师事务所 谢X律师
被告（申请执行人）：张某某
被告（被执行人）：XX县XX房地产开发有限公司
审理法院：安徽省XX市人民法院
判决日期：2025年11月12日
一、案件过程
购房与交付
2021年12月22-23日，三原告与XX公司陆续签订17份《商品房买卖合同》，购买XXZZ·ZZ商业101-117室，总价1200万元。合同签订后，三原告累计支付839.8999万元，XX公司2021年12月31日交付房屋，三原告随后占有、使用，并于2024年将其中12套出租。
查封与异议
2025年1月，张某某依据生效判决向法院申请强制执行XX公司1400余万元工程款。2025年6月25日，XX市法院查封了仍登记在XX公司名下的上述17套商铺。三原告提出书面执行异议，主张其已网签备案、支付大部分房款并实际占有，应排除执行。2025年7月28日，法院作出（2025）皖XX执异59号裁定，驳回异议。
提起诉讼
三原告不服，2025年8月13日提起案外人执行异议之诉，请求：
① 不得执行并解除查封；
② 确认17套房屋归其所有；
③ 准许将剩余360.1001万元交付法院执行；
④ 判令XX公司协助办理转移登记；
⑤ 诉讼费由被告承担。
诉讼关键动作
2025年9月18日，邢某1将剩余全部房款360.1001万元一次性汇入法院账户，备注“交付剩余价款”。庭审中，张某某与XX公司共同抗辩：原告逾期付款、未支付违约金、未积极申请过户，不符合《执行异议复议规定》第14条四项要件，应驳回诉请。
二、判决结果（2025年11月12日）
XX市法院经审理认为：
查封前已签订合法有效的书面买卖合同并办理网签备案；
查封前已合法占有房屋；
一审辩论终结前已将剩余全部价款交付执行；
未办理转移登记非因原告自身原因（已网签备案即可认定）。
遂判决：
一、不得执行并解除对17套商铺的查封；
二、确认上述不动产归三原告所有；
三、XX公司于2026年4月16日前向三原告交付办理转移登记所需资料；
四、案件受理费91,406元由三原告承担。
（2025）皖XX执异59号执行异议裁定同时失效。
三、谢X律师办案心得
“先收款、再确权”——把剩余价款提前打入法院账户，是扭转不利局面的关键一步。
“执行异议之诉的核心是‘要件对标’。第14条第二项要求‘全部价款’或‘剩余价款交付执行’，原告逾期付款已成既成事实，只有把360万元一次性交到法院，才能把‘瑕疵’变‘符合’，让法官放心下判。”
网签备案的“豁免”价值。
“被告反复指责原告未主动申请过户。我们抓住《执行异议解释》第十六条第四项——‘已办理买卖合同网签备案’可直接认定为‘非因自身原因’，无需再举证曾向登记机构递交材料。这条但书是本案的‘捷径’，也是判决书里被重点援引的条文。”
违约金≠房款，切割处理。
“对方想用30万元逾期付款违约金‘绑架’过户义务。我们坚持违约金系独立债权，不属于‘全部价款’范畴；且违约金争议应另案解决，不能成为拒绝履行主合同义务的抗辩。法院最终采纳了这一观点，为当事人保住了物权确认。”
诉讼费自担的“公平警示”。
“虽然诉请几乎全部支持，但法院把91,406元诉讼费判给原告，理由是逾期付款导致未能及时过户。它提醒律师：即便胜诉，也要评估客户自身过错可能带来的成本，提前向当事人释明风险，避免‘赢了案子、输了情绪’。”
执行异议之诉的“时间窗口”意识。
“从2025年6月25日查封到9月18日补款，我们只有不到3个月。第一时间固定占有证据（租赁合同、物业缴费单）、第一时间把尾款打进法院、第一时间把网签页面做公证，所有动作必须抢在‘一审法庭辩论终结前’完成。律师团队内部把这段时间称为‘黄金90天’——错过一步，案件结果可能完全相反。”
结语
本案是一起典型的“要件对标”式执行异议之诉：以“补款+网签”锁定排除执行要件，以“确权+协助履行”彻底化解后续登记风险。判决既最大限度保障了购房者物权期待权，也为律师办理同类案件提供了可复制的“时间表+路线图”。
