陈雨律师
律师观点分析
原告：六盘某某物业服务有限公司，住所地：贵州省六盘水市水城县双水商贸区。
法定代表人：郑某。
特别授权委托代理人：胡某某，北京某某律师事务所律师，执业证号：**。
被告：王某江，男，汉族，1982年04月19日出生，住址贵州省水城县。
特别授权委托代理人：陈雨，贵州辅晟律师事务所律师，执业证号：**。
一般授权委托代理人：黄某某，贵州辅晟律师事务所实习律师，证号：**。
原告六盘某某物业服务有限公司诉被告王某江物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告代理人胡佳冀,被告及其代理人陈雨、黄某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告立即向原告支付六盘水市水城区双水XXX房的物业服务费11849.60元，违约金2369.92元，共计：14219.52元。二、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告是六盘水市水城区**号房的业主，2009年8月6日，六盘水某某物业服务有限公司（现名称变更为六盘某某物业服务有限公司，即原告）与六盘某某房地产开发有限公司签订《XXX物业服务合同》（以下简称“合同”），约定由原告为XXX小区提供物业服务，物业服务费每月每平方米1元。被告房屋面积为132.25平方米，每月应当交纳132.25元。根据合同第二十七条约定“业主或物业使用人违反本合同第六、七、八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按所欠金额每日1%的标准向乙方支付违约金。”签订合同后，原告积极履行合同约定的相关义务，依法依约为被告提供了完善的物业服务。但是被告自2014年07月01日起拒绝交纳物业服务费，截2021年12月18日，欠费月数共计89个月18天，据此，被告欠交物业服务费共计11849.60元。同时根据合同第二十七条约定被告应当交纳违约金，为减轻被告负担，违约金部分原告请求按照物业服务费本金的20%计算，即2369.92元，多余部分自愿放弃。两项合计：14219.52元。综上，经原告多次催交，被告仍拒绝交纳物业服务费。原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，诉至法院，望贵院判如所求。
被告辩称，原告方未按与被告签订的用户手册依约履行自身对被告房屋的巡视检查义务，2012年7月4日被告入住案涉房屋，在被告接房入住前已向原告缴纳了800元的智能防盗装置费用，但截至原告诉请的物业费缴纳期间，原告仍未向被告房屋安装智能防盗装置，导致被告房屋于2014年4月6日17:00被人盗窃，经济损失约24319元，系原告自身的重大过错，导致被告承担的经济损失远远高于被告应缴纳的物业费用，原告还应赔偿被告，而并非通过限制被告生活的方式催收物业费，具体表现为原告只允许被告每次充值5元的水费，这严重违反了居民的日常生活及社会公德，与《物业管理条例》、《贵州省物业管理条例》的规定相抵触，故被告欠缴物业费事出有因，不应当承担原告所诉请的物业费及违约金。另外，原告方也陈述了被告缴纳物业费的方式为分期支付，即在被告逾期之后，就形成了债权债务关系，原被告之间的多笔物业费应当构成多个债权债务关系，诉讼时效应当分别计算，原告方于2023年5月25日提起本案诉讼，故于2020年5月25日前的物业费已经超过诉讼时效，不应当得到支持。
经审理查明，被告王某江是六盘水市水城县**号房屋（建筑面积132.25平方米）业主。2009年8月6日，六盘水某某物业服务有限公司（现名称变更为六盘某某物业服务有限公司即原告）作为乙方与六盘某某房地产开发有限公司作为甲方签订《XXX物业服务合同》，合同约定：原告为朗明阁小区提供物业服务；在物业管理区域内，原告提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设备设施的运行、维修、养护和管理：3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通：4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳；物业综合服务费（高层）：1.00元／月／平方米；物业服务费按年交纳，业主或物业使用人在每年度结束一月内交纳；业主或物业使用人违反本合同第六、七、八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠金额每日1%的标准向乙方支付违约金。2012年7月4日，原告作为乙方与被告王某江作为甲方签订了《XXX前期物业服务协议》，该协议约定：“物业服务内容：1、房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、日常维护、巡视检查；2、园林绿地的管理养护；3、环境卫生的管理服务；4、公共秩序的维护；5、参与物业竣工交付使用时的验收交接；6、入住管理；7、物业装饰装修施工监督管理；8、车辆停放的秩序维护；9、物业档案资料的管理；10、组织社区文化活动。物业服务的标准：2、房屋管理（1）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。（2）根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围内的，及时组织修复……。（3）每日定时巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；物业综合服务费（高层）：1.00元／月／平方米；已有业主（物业买受人）的，从建设单位向业主发布交楼通知书（或交楼公告）之日起算，由物业服务企业向业主按年收取。业主或使用人未按照本规约和物业服务协议交纳物业服务费用的，物业服务企业按应付之日起至支付日的总额计算，以每日千分之三的比例加收违约金。”同日，被告入住了六盘水市水城县**号房屋，并签署依云水畔.郎明阁用户手册，该用户手册涉及业主临时管理公约。协议签订后，原告提供了物业服务。2015年5月4日水城县公安局滥坝派出所出具的《接处警》载明“2014年4月6日17时03分，我所接110指令称：法院后面有人被盗，请我所出警，接警后，我所民警立即赶到现场，经查：2014年4月6日17时，罗群珠位于水城县**镇**小区的家中被盗，被盗物品为现金15000元人民币，被盗金项链一条、金吊坠一枚、金戒指一枚，共计经济损失约为24319元人民币。”被告未向原告交纳自2014年7月1日起至2021年12月18日期间物业服务费。
上述事实，有原告营业执照、原告名称变更信息、法定代表人身份证、法定代表人身份证明、被告身份证复印件、物业服务合同、《朗明阁前期物业服务协议》、管理处存档页、朗明阁业主档案、入住手续书、入住通知书、服务照片、被告的身份证复印件、用户手册、接处警、户口本等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告与六盘某某房地产开发有限公司签订《某某某物业服务合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应为有效。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，原告与建筑单位签订的《XXX物业服务合同》，对小区业主具有法律约束力，且被告与原告也签订了《XXX前期物业服务协议》，鉴于原告向小区提供了物业服务，作为小区业主的被告应当按照约定向原告支付物业服务费。本案中，虽然被告提出其在接房入住前向房开交付了800元智能防盗装置费用，但该智能防盗装置费用并未安装，导致被告案涉房屋于2014年4月6日被盗，原告未能对被告的房屋进行安全巡视，保障被告住房安全，且每到雨季被告房屋漏水，卫生间与阳台交接处开裂，家中护栏生锈一直反映未得到处理，故被告欠缴原告物业费事出有因，被告不应当向原告支付原告诉请的物业服务费的辩称，但根据案涉《XXX物业服务合同》、《XXX前期物业服务协议》关于物业服务内容的约定，原告提供的物业服务系对小区公共区域,共有面积,公用设施、设备等进行管理、维护、修缮等,被告所主张的家中被盗、被告房屋漏水、卫生间与阳台交接处开裂，家中护栏生锈的问题,并不属于物业服务合同约定的服务范围，故对于被告的该项辩称，本院不予采纳。对于被告提出小区大门门锁损坏的辩称，因被告提供的小区门锁照片上显示安装了门禁系统，结合原告关于“被告提供的小区大门门锁的锈蚀的照片因为该小区已经更换了智能的门禁系统，所以把原来的锁拆下来了，从被告提供的照片就可以看到锈蚀印记的旁边就是新加装的门禁系统”的陈述，故对被告的该项主张，本院不予采纳。对于被告提出原告于2020年5月25日前的物业费已经超过诉讼时效，不应当得到支持的辩称。按照案涉《XXX物业服务合同》、《XXX前期物业服务协议》约定,物业费每年一交,故每次应交的物业服务费均属于独立债权,并非同一债务的持续履行,每期债务应单独适用诉讼时效期间的规定。由于原告提供的上门催费贴单照片上并未显示系被告房屋的门号，原告提供的催费短信中未显示短信发送的具体时间，故原告所提供的证据上门催费贴单照片、催费短信不足以证明其就2020年5月25日前的物业费在诉讼时效期间内向被告主张过权利，原告主张被告支付该时间前物业服务费的诉讼请求已超过三年的诉讼时效。因此，被告应当支付原告从2020年5月25日至2021年12月18日的物业服务费2486.30元（132.25元／月／平方米×18个月＋132.25元／月／平方米÷30天×24天）。关于原告主张的违约金，《XXX物业服务合同》中虽然有逾期支付物业服务费的违约责任约定，但结合六盘某某物业服务有限公司涉及郎明阁小区物业合同纠纷的其他系列案件到庭被告的当庭辩解，原告的物业管理服务水平和方式确有改进空间，物业服务存在一定瑕疵，故对原告主张的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款、第五百零二条、第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：
一、被告王某江于本判决生效后七日内支付原告六盘某某物业服务有限公司物业费2486.30元。
二、驳回原告六盘某某物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费155元，由原告六盘某某物业服务有限公司负担128元，被告王某江负担27元（原告已预交案件受理费，限被告于本判决生效后七日内支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。
逾期不上诉，本判决将发生法律效力，原告可在判决指定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。