张XX与平顶山市XX公司、平顶山市XX公司商品房销售合同纠纷一审民事案

律师观点分析

原告：张XX。

委托诉讼代理人：赵X，河南XX律师。

委托诉讼代理人：肖XX，河南XX律师。

被告：平顶山市XX公司。

法定代表人：李XX，总经理。

被告：平顶山市XX公司。

法定代表人：陈XX，总经理。

二被告共同委托诉讼代理人：刘XX，河南XX行律师事务所律师。

原告张XX与被告平顶山市XX公司（以下简称XX公司）、平顶山市XX公司（以下简称XX公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张XX及其委托诉讼代理人赵X、肖XX，被告XX公司、XX公司的共同委托诉讼代理人刘XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张XX向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除张XX与平顶山市XX公司签订的《商铺使用权转让合同》（合同编号：201XXXX0008）；2、请求判令解除张XX与平顶山市XX公司、平顶山市XX公司签订的《商铺委托管理协议》（商铺委托管理协议编号：201XXXX0008）；3、请求判令平顶山市XX公司依约向张XX补足少支付的商铺托管收益共计114000元（2013年10月1日至2021年1月31日），平顶山市XX公司承担连带保证责任；4、请求判令平顶山市XX公司返还张XX投资款100000元及利息（利息从起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至投资款全部返还之日止），平顶山市XX公司承担连带保证责任；5、本案的诉讼费、保全费等全部诉讼费用由XX公司、XX公司承担。事实与理由：2013年10月11日，张XX与平顶山市XX公司（以下简称XX公司）签订《商铺使用权转让合同》（合同编号：201XXXX0008）（以下简称《使用权转让合同》），与平顶山市XX公司（以下简称XX公司）、XX公司共同签订《商铺委托管理协议》（商铺委托管理协议编号：201XXXX0008）（以下简称《委托管理协议》）。《使用权转让合同》约定XX公司将其拥有的位于平顶山市“汇金时代XX”二层2-96号商铺的10年使用权以10万元价格转让给张XX，期限为2013年10月1日起至2023年9月30日止。《委托管理协议》约定XX公司托管上述商铺，不论盈利或亏损，都按照如下约定向张XX支付该店铺经营收益：1．第一年至第三年（2013年10月1日至2016年9月30日）三个年度的年收益均为该店铺使用权转让总价的14%；2．第四年至第六年（2016年10月1日至2019年9月30日）三个年度的年收益均为该店铺使用权转让总价的16%；3．第七年至第十年（2019年10月1日至2023年9月30日）四个年度的年收益均为该店铺使用权转让总价的18%。XX公司作为担保方，如XX公司不能兑现对张XX的约定收益，XX公司同意用协议约定的商铺产权做担保，并承诺给予张XX使用权购买总价款2倍的赔偿，张XX也可以直接向XX公司索赔。合同签订当日，张XX以现金方式向XX公司支付了商铺使用权转让款10万元，XX公司向张XX出具收款收据。此后，三方对《使用权转让合同》和《委托管理协议》进行了公证。自2013年10月11日至2016年4月6日，XX公司和XX公司仅通过其员工田XX分11笔向张XX支付了38111元的商铺托管收益，剩余的商铺托管收益和使用权转让款经张XX多次催要，XX公司和XX公司至今未付。两者的行为违反了《使用权转让合同》和《委托管理协议》的约定，属于违约，按照合同约定XX公司和XX公司应向张XX返还商铺使用权转让款10万元、补足商铺托管收益11.4万元。综上所述，张XX认为，合同签订后，张XX依约履行了合同义务，合法权益理应受到保护。XX公司理应按约定向张XX给付收益款，XX公司作为担保方理应履行担保义务。现张XX为维护合法权益，故诉至法院。

被告XX公司辩称：1、XX公司认为合同不应解除，合同约定的委托代管期限为2013年10月1日至2023年9月30日，目前未到双方约定的履行期限。2016年7月之前XX公司都按时履行了合同义务，现因XX公司资金周转困难，暂时无法履行；2、即使法院判令双方解除合同，XX公司欠付的商铺托管收益应为75451元，XX公司已向张XX支付38111元，自2013年10月1日至2021年1月31日XX公司应向张XX支付商铺托管收益为113562元；3、双方在合同中约定：该商铺的使用权届满后，如张XX不再续签《商铺使用权转让合同》的，XX公司支付给张XX10万元的物业增值收益。现张XX想要解除合同，未满足合同约定的使用权期限届满的条件，XX公司支付物业增值收益的时间未成就。

被告XX公司辩称：1、双方签订的《商铺使用权转让合同》不应被解除。双方约定解除的时间未到，并且XX公司依约向张XX支付了商铺，XX公司不存在违约情形，张XX没有法定解除权；2、关于张XX要求XX公司与平顶山市XX公司共同承担物业增值收益10万元及利息，张XX与XX鹏商贸公司约定的条件未成就，XX鹏商贸不应当支付，XX公司不需承担连带责任。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月11日，XX公司作为甲方和乙方张XX签订了《商铺使用权转让合同》，合同第一条约定，甲方将自己权属的平顶山“汇金时代XX”二层2-96号商铺的十个年度使用权转让给乙方。商铺使用权期限自2013年10月1日起至2023年9月30日止。合同第二条约定，本商铺每年度使用费为10000元。乙方购买该商铺的十个年度使用权转让费共计10万元。合同第三条约定商铺的交付期限为：甲方应于2013年12月31日前，按照约定将上述商铺交付给乙方使用。合同第十条约定，乙方委托甲方指定的经营者管理单位代为经营商铺的，双方可根据自己的需要，在合同签订后的第三年度、第六年度、第十年度结束时选择解除合同，合同解除后，由甲方指定的经营管理单位将相当于商铺使用权转让总价款金额10万元的物业增值收益向乙方一次性支付，甲方承担连带担保责任。2013年10月11日，张XX作为甲方与乙方XX公司、丙方（担保方）XX公司签订《商铺委托管理协议》，协议第一条约定，甲方委托乙方管理的商铺为汇金时代XX二层2-96号商铺，建筑面积约为6平方米。协议第二条约定，甲方依照《商铺使用权转让合同》取得约定商铺的使用权，把所购商铺使用权委托给乙方代管经营，乙方向甲方支付双方约定的收益。协议第四条约定，委托代管期限自2013年10月1日至2023年9月30日，共计10年。协议第五条约定，1．甲方应获得的商铺收益。乙方采取包死基数方式向甲方支付每年的收益，即不管乙方经营盈利还是亏损，乙方都应当依照如下约定向甲方支付约定的商铺经营收益（该收益为营业税税后收益），具体执行标准如下：1）第一年至第三年（2013年10月1日至2016年9月30日）三个年度的年收益均为该店铺使用权转让总价的14%；2）第四年至第六年（2016年10月1日至2019年9月30日）三个年度的年收益均为该店铺使用权转让总价的16%；3）第七年至第十年（2019年10月1日至2023年9月30日）四个年度的年收益均为该店铺使用权转让总价的18%；4）在该商铺使用权届满后，如甲方不再续签《商铺使用权转让合同》的，乙方十日内一次性支付给甲方相当于商铺使用权转让总价款10万元的物业增值收益。2．乙方每年向甲方支付的年收益，均分为四次结算，即三个月结算一次，直至托管期满为止。协议第六条合同担保约定，乙方对甲方约定的代管收益，由XX公司担保实现。如乙方不能兑现对甲方的收益约定，由XX公司权属的本协议约定商铺的产权作为担保，并承诺给予甲方使用权购买总价款2倍的赔偿，甲方可以直接向XX公司索赔。协议第八条约定，对于甲乙双方依照甲方与XX公司签订的《商铺使用权转让合同》第九条和第十条的约定解除本商铺使用权转让合同的，本委托管理协议随之解除，按照约定期限到期的合同，协议各方不再续约的，由乙方在十日内一次性支付给甲方相当于该商铺使用权转让总价款的物业增值收益，丙方承担连带担保责任。此后，三方对《使用权转让合同》和《委托管理协议》进行了公证。2013年10月11日，XX公司向张XX开具收据，显示今收到张XX汇金时代XX1号楼2层2-96号商铺款10万元整。XX公司自2013年10月11日起至2016年4月6日，分11笔向张XX支付了38111元的商铺托管收益，现张XX要求XX公司和XX公司按照约定支付剩余商铺托管收益并返还投资款及利息，引起纠纷。

另查明：1.2018年6月19日，XX公司作为甲方与张XX签订补充协议书一份，约定若甲方不履行此补充协议，按原合同执行。2．张XX、XX公司及XX公司在庭审中一致同意截止2021年1月31日收益按113562元计算。

本院认为，张XX与平顶山市XX公司签订的《商铺使用权转让合同》，张XX与平顶山市XX公司、平顶山市XX公司签订的《商铺委托管理协议》均系双方的真实意思表示，并经河南省平顶山市恒信公证处公证，其效力合法有效。张XX按照合同约定向XX公司支付了十个年度的商铺使用权转让费10万元。后XX公司与张XX签订《补充协议书》，但并未按约履行，根据协议约定，若甲方不履行此补充协议，按原合同执行，故双方应按照原签订的《商铺使用权转让合同》继续履行。XX公司依照约定向张XX支付了自2013年10月11日至2016年4月6日的商铺收益38111元，自2016年4月6日后，因XX公司未按约向张XX继续支付商铺收益，致使张XX租赁商铺使用权获得收益的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”故对张XX请求解除其与XX公司、XX公司签订的《商铺使用权转让合同》、《商铺委托管理协议》的诉讼请求，本院予以支持。XX公司辩称现双方约定的解除商铺委托管理协议的时间未到，双方签订的商铺管理协议不应当解除，本院不予采纳。双方签订的合同中均约定合同解除后，由XX公司指定的经营管理单位将相当于商铺使用权转让总价款金额的物业增值收益向张XX一次性支付，XX公司承担连带担保责任。故XX公司作为经营管理单位，应按照合同约定向张XX支付相当于商铺使用权转让总价款金额的物业增值收益10万元，XX公司对该款项承担连带清偿责任。关于利息，张XX要求自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至投资款全部返还之日止，该请求符合法律规定，本院予以支持。因XX公司自2016年4月6日起未再继续向张XX支付商铺收益，故其应向张XX支付剩余商铺收益75451元（113562元-38111元）。根据张XX与XX公司签订的《商铺委托管理协议》第六条约定：“乙方对甲方约定的代管收益，由平顶山XX公司担保实现。如乙方不能兑现对甲方的收益约定，由平顶山XX公司权属的本协议约定商铺的产权作为担保，并承诺给予甲方使用权购买总价款2倍的赔偿，甲方可以直接向平顶山XX公司索赔。”故应认定XX公司对以上商铺收益承担连带清偿责任。综上，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

解除张XX与平顶山市XX公司于2013年10月11日签订的《商铺使用权转让合同》；

解除张XX、平顶山市XX公司、平顶山市XX公司于2013年10月11日签订的《商铺委托管理协议》；

平顶山市XX公司于本判决生效之日起十日内向张XX偿还商铺收益75451元及相当于商铺使用权转让总价款金额的物业增值收益10万元及利息（利息以10万元为基数，自2021年2月26日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；

平顶山市XX公司对以上款项承担连带清偿责任；

驳回张XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。