许小清律师
律师观点分析
当事人信息
原告：高某，男，1978年12月6日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。
委托代理人：许小清，浙江中禾律师事务所律师。
委托代理人：高某，系原告配偶。
被告：江某，男，1976年11月7日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。
审理经过
原告高某因与被告江某、嘉兴中亚房地产经纪有限公司海盐塘路分公司（以下简称中亚分公司）、嘉兴中亚房地产经纪有限公司（以下简称中亚公司）房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2017年12月14日受理后，因被告江某下落不明，依法转为普通程序并组成合议庭，于2018年4月23日公开开庭审理了本案，原告高某及其委托代理人许小清、高某，被告中亚公司委托代理人谷周东、赵会云到庭参加诉讼。后原告撤回对被告中亚分公司及中亚公司的起诉，本院另行裁定予以准许。本案现已审理终结。
原告诉称
原告高某起诉称，2017年8月20日，原、被告签订《房地产买卖居间合同》及《合同补充协议书》，原告向被告江某购买其名下的坐落于嘉兴市房屋，购房总价495000元。合同签订后，原告向被告支付了定金150000元（其中10000元按照合同约定支付给被告中亚分公司暂存）。付款后不久，被告中亚分公司告知原告出售的房屋已被法院查封，且房屋五年内不能交易。9月2日，原告与两被告交涉，被告江某向原告出具承诺书，承诺140000元于2017年9月13日前归还，若逾期未付的，将承担违约责任。原告认为被告告江某明知出售的房屋已被法院查封，房屋五年内不能交易，仍隐瞒事实与原告订立买卖合同，被告江某构成重大违约。被告中亚分公司作为专业的房产中介，理应审查清楚销售房源的真实性、房产是否被查封、能否交易，并将情况如实告知买受人。现两被告的违约行为致使买卖合同无法继续履行，原告的合同目的无法实现，侵害原告的合法权益，故原告诉请判令：一、解除原告与被告江某、中亚分公司于2017年8月20日签订的《房地产买卖居间合同》及《合同补充协议书》；二、被告江某双倍返还购房定金198000元；三、被告江某返还购房款41000元并支付违约金1783.5元（以41000元为基数，按日万分之五，自2017年9月13日暂计至2017年12月8日，实际计算至清偿之日止）；四、本案律师代理费9000元由被告江某承担；五、被告中亚分公司、中亚公司对被告江某的上述付款义务承担连带清偿责任；六、被告江某在付清上述款项前交付嘉兴市的房屋所有权证、国有土地使用证及契证原件给原告；七、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称
被告江某未作答辩。
针对自己的主张，原告高某提供了下列证据：
1.房地产买卖居间合同及合同补充协议书各1份，证明原告向被告江某购买其名下的坐落于嘉兴市房屋，合同对三方权利义务作了约定。
2.工商银行汇款凭证2份，证明原告向被告江某支付购房定金150000元，其中140000元直接支付给江某，10000元按照约定暂存于中亚分公司，支付至谷周东账户。
3.不动产产权情况表1份，证明被告江某出售的房产在合同签订前已被法院查封。
4.江某出具的承诺书1份，证明被告江某承诺在2017年9月13日前支付140000元，否则承担违约责任。
5.2017年9月2日原告、原告配偶及中亚分公司工作人员谈话的录音光盘及文字打印件，证明被告未在签订合同前对涉案房屋进行权属调查，对于房屋性质是房改房、在五年内不能交易的情况也未向原告进行说明。6.房地产经纪信用档案系统（系打印件）1份，证明经办涉案房产居间业务的工作人员不具备经纪人资格。
7.委托代理协议及律师费发票各1份，证明原告为实现债权支付律师费9000元。
被告江某未到庭质证，也未提供证据。
本院查明
本院认证如下：原告提供的证据经质证被告对真实性均无异议，能够证明本案相关事实，本院均予以认定。
本院经审理，认定案件事实如下：2017年8月20日原告高某（合同乙方）与被告江某（合同甲方）、中亚分公司（合同丙方）签订房地产买卖居间合同及合同补充协议书，约定甲方将其所有的坐落于本市冶金二村18幢206室房屋出卖于乙方，房屋成交总价为495000元。合同约定，合同签订当日乙方向甲方支付150000元作为购房定金，余款分两次支付。甲方在第二次付款过户即日将房屋及附属物正式交付乙方使用。为保证业务的履行，双方同意将房款10000元暂存于丙方。丙方的中介服务费为7425元，该费用由乙方承担。合同签订后，原告通过转账向被告江某支付140000元，并按照合同约定向中亚分公司负责人谷周东转账10000元交由其暂存。后原告发现涉案房屋于2017年2月7日被杭州市上城区人民法院采取查封强制措施，查封时间为2017年2月7日至2020年2月6日止，且涉案房屋为房改房在五年内不能上市交易。经协商，被告江某于2017年9月2日向原告出具承诺书一份，承诺因房屋无法正常交易，故在2017年9月13日前将房款140000元退还原告，若逾期未付，每逾期一日给付140000元万分之十的滞纳金，逾期2日原告有权终止交易，江某应承担责任并对造成的损失赔偿责任。庭审中原告确认已收到中亚分公司退还的10000元。被告江某未按承诺归还房款，原告遂起诉。
另查明原告因本案支出律师代理费9000元。
本院认为
本院认为，本案原告与被告江某及中亚分公司签订的房屋买卖居间合同系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务，原告与被告江某为房屋买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。涉案房屋在合同签订前已被法院查封，至今仍未解除查封，且房屋性质为房改房不具备上市交易的条件，无法办理房屋产权变更登记手续，合同目的无法实现，故对于原告要求解除涉案房屋转让合同的诉讼请求本院予以支持。
根据《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行预定的债务的，应当双倍返还定金。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。依据房屋买卖合同约定，原告已被告支付150000元定金，现原告要求以房屋价款的20%即99000元作为定金并要求双倍返还定金198000元符合法律规定，本院予以支持。原告向被告江某支付140000元，故被告江某还应返还原告购房款41000元。对于原告要求被告以41000元为基数、按日万分之五支付违约金的诉讼请求，该违约金实质为逾期付款违约金，有被告江某出具的承诺书为据，且原告主张的违约金低于被告江某承诺的标准，故本院予以支持。房屋转让合同第九条第六款约定，任何一方违约，除按约定承担违约责任外，还应承担守约方因此支出的诉讼费、律师费等所有费用，故对原告要求被告承担律师费9000元的诉讼请求本院予以支持。原告要求将涉案房屋的三证交于原告保管的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。被告江某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃一审抗辩权，本院依法缺席判决。原告与中亚分公司为居间合同关系，原告已撤回对中亚分公司及中亚公司的诉请，本院不再处理。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第四百二十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国公司法》第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
裁判结果
一、解除原告高某与被告江某于2017年8月20日签订的房地产买卖合同及补充协议书；
二、被告江某双倍返还原告高某定金198000元；
三、被告江某返还原告高某购房款41000元及违约金（以41000元为基数、按每日万分之五，自2017年9月13日计算至本判决确定的履行之日止）；
四、被告江某支付原告律师代理费9000元；
上述二、三、四项均于本判决生效后七日内履行完毕；
五、驳回原告高某其他诉讼请求。
如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5046元，由被告江某负担，于判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。