买房后还未过户就被法院查封可以提出执行异议，证明其对未办理过户无过错的可以排除强制执行

律师观点分析

简要案情：2014年1月23日，欧某通过某房产中介所与被告李某1、李某2签订了一份房屋买卖契约，约定由李某1、李某2将房屋出售给欧某。双方约定：欧某应于合同签订生效之日支付定金10万元，于2014年1月25日支付第二期购房款841060元，在房屋产权变更登记到欧某名下当日支付剩余款项15万元。合同签订后，欧某于签约当日向李某1、李某2支付购房定金10万元、购房款15万元，于次日（2014.1.24）向李某1、李某2支付购房款59万元（转账支付57万元，现金支付2万元）。合同签订后，欧某按照约定每月代李某1、李某2偿还房贷至今。另，合同签订当日，李某1、李某2将房屋交付欧某。欧某于2014年2月7日委托装修工人进场装修。2014年6月4日，梁某因与李某1、李某2民间借贷纠纷一案，申请福州市仓山区法院查封了上述房屋。欧某遂委托本律师代理本案并向福州市仓山区法院提出执行异议。后该案移送长乐区法院审理。长乐区法院一审判决认定欧某购买无产权证的二手房存在过错，驳回我方的诉讼请求，此则意味着法院准许对案涉房屋进行强制拍卖、执行。我方提出上诉，福州市中级人民法院经审理后以事实不清为由撤销一审判决，发回重审。长乐区法院经重审支持我方的诉讼请求，判决不得拍卖执行欧某购买的案涉房屋。梁某不服提出上诉，福州市中级人民法院经审理后驳回梁某上诉请求。梁某不服，向福建省高级人民法院提出再审申请，福建省高级人民法院经审理后驳回梁某的再审申请。本案历经三年五审，终获全胜。

律师办案小结：本案争议的问题是欧某向李某1、李某2购买未取得产权证的房屋是否存在过错的问题。长乐区法院原一审认定欧某存在过错，所以不支持欧某关于排除其他债权人强制执行的诉求。对此问题，我方在检索了若干个典型的判例后向福州市中级人民依法提交了一份类案检索报告指出，经检索福州市中级人民法院近期在中国裁判文书网公开的判例5件，其中（2020）闽01民终3935号判例与本案高度雷同，上述裁判观点均认为，在房屋买受人与被执行人签订二手房转让合同时，由于商品房不具备办证条件即开发商未办理总登记（开发商办理总登记或首次登记是办理房屋产权过户的前提条件），且嗣后法院又对该房屋进行查封，导致买受人客观上无法办理过户登记的，应当认定买受人对该房屋未办理过户登记无过错。本案欧某购买的房屋即属于该情况。其次，从九民纪要规定来看，该纪要第127条规定：【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。从该纪要内容可以推导出，在争议房屋具备办证条件后，而房屋买受人却怠于办理过户登记的，则可以认定存在过错。但若该房屋尚不具备办证条件，则可以认定为“其未办理过户登记有合理的客观理由”，不应认定买受人对未办理过户存在过错。结合本案事实，欧某因客观原因未能在仓山区法院查封案涉房屋之前取得产权证，不具有过错，故应当解除对案涉房屋的查封，维护欧某作为房屋买受人的合法权益。可喜的是，福州市中级人民法院、福建省高级人民法院最终均采纳了我方的意见。