上诉人A与被上诉人B房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

律师观点分析

上诉人范光明与被上诉人钮步殿房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书 江苏省南京市中级人民法院 民事判决书 （2015）宁民终字第3263号 上诉人（原审原告）范光明，男，1967年7月8日生，汉族，个体业主， 委托代理人王秀明，江苏东恒律师事务所律师， 被上诉人（原审被告）钮步殿，男，1943年11月13日生，汉族，退休工人， 委托代理人平青，江苏法德永衡律师事务所律师， 原审第三人南京市玄武区房屋征收管理办公室，住所地江苏省南京市玄武区佛心桥37号， 法定代表人章凯，该征收办主任， 委托代理人唐修来，男，1964年2月14日生，汉族，某办公室干部， 上诉人范光明因与被上诉人钮步殿、原审第三人南京市玄武区房屋征收管理办公室（以下简称征收办）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2014）玄孝民初字第600号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年6月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结， 范光明原审诉称，其于2006年3月1日起至2015年3月1日承租钮步殿所有的位于玄武区卫岗26-26号门面房，经营五金、水泥等销售业务，承租期间，每年续签承租协议，最后一年涉诉房屋大、小门面房各一间，租赁期为2013年6月1日至2014年5月31日，另一间门面房加旁边场地的租赁期为2014年3月1日至2015年3月1日，范光明在正常经营期间突然接到钮步殿的口头通知要求其尽快搬迁，事后钮步殿对范光明承租经营房屋进行围挡、拆掉范光明经营房屋的门头，范光明为此多次找钮步殿协商搬迁事宜，要求钮步殿给予搬迁宽限期，但钮步殿竟然带着一批人开着挖掘机强行对范光明的门市部进行拆除，造成范光明经营的物资散落、被雨水浸泡霉烂，致范光明数万元的经济损失，事后，经与钮步殿多次协商赔偿事宜均无果，故诉请法院，要求判令钮步殿：一、赔偿范光明损失20600元，二、范光明应取得的拆迁补偿款待调取钮步殿拆迁补偿协议后详作主张， 原审诉讼中，范光明变更诉称为：要求钮步殿支付其拆迁装修补助费105730元、搬家奖励费105730元、停业补偿费140121元、住改非补偿款235682.79元、住宅补偿款287821.52元，合计875085.31元，并要求钮步殿承担本案全部诉讼费用，另申请追加征收办为第三人，认为第三人与钮步殿串通，导致范光明应得的上述拆迁补偿费被钮步殿私自侵吞，故要求第三人承担钮步殿未支付范光明上述拆迁补偿费的给付责任，另撤去要求钮步殿赔偿其损失20600元的诉求，要求钮步殿承担全部诉讼费用， 钮步殿原审辩称，本案所涉出租房屋系其私有房屋，依据国有土地房屋征收补偿规定，房屋所有权人为被补偿人，私有房屋承租人非补偿对象，另范光明、钮步殿租赁协议约定，范光明承租期内如遇政府拆迁，范光明不享受任何权益和待遇，并应在政府规定的期限内搬迁，再且涉诉房屋被征收后，范光明、钮步殿进行了结算，钮步殿已给付范光明搬家费、退还相应房租和押金，并言明范光明所改门面、安装卷帘门，钮步殿不作赔付，钮步殿承租的大、小门面房未付的房租不再计收，一切按租赁协议办，现范光明上述请求既无法律依据，又违合同约定，故请求法院依法驳回范光明的诉讼请求， 第三人原审述称，依据房屋征收与补偿条例规定，被征收房屋的所有人是征收补偿的对象，范光明至今没有任何证据证明其有合法的房屋被征收，而未得到补偿的相应证据，故要求法院驳回范光明的诉讼请求，至于范光明认为征收办与钮步殿串通，将范光明应取得的补偿款支付给钮步殿，实为侵害其名誉，对此征收办保留诉权， 原审法院经审理查明，南京市玄武区卫岗26-26房屋，系钮步殿私有房屋，2006年3月1日起范光明以每年27600元承租了该房东北角门面房壹间，以及北边沿街门牌下沿场所，2011年6月起范光明以38200元的年租金承租该房屋北面西侧大小门面房两间以及南边住宅房，范光明自承租钮步殿上述房屋起，每年租期届满各续签一份房屋租赁协议，范光明、钮步殿对上述大、小门面房二间最后租期约定自2013年6月1日至2014年5月31日为止，对上述东北角门面房壹间以及北侧门牌场所的租期约定自2014年3月1日至2015年3月1日为止，范光明、钮步殿的租赁协议均约定：一、范光明租房后合法经营，不转租承租房屋，如被钮步殿发现范光明转租，后果由范光明自负，范光明承租期间的治安费由范光明自付，二、范光明在承租期间须爱护钮步殿房屋内地砖、墙壁、卷帘门等设施，三、钮步殿提供水、电设施，费用由范光明承担，四、范光明在租赁期间如遇政府拆迁，范光明不享受任何权益和待遇，并且须在政府规定的期限内搬迁，承租费按实际使用天数计退，五、钮步殿提供电视机、机顶盒各一台，使用费由范光明支付，六、如范光明不承租上述房屋，需对墙壁、地砖、卷帘门等设施进行粉刷，恢复原样后交付给钮步殿，范光明承租上述房屋后，向南京市工商行政管理局玄武分局申领南京市玄武区范光明五金店个体工商户营业执照，范光明于承租房屋内经营钢材、五金零售，并对门头进行了改造，增设了二个卷帘门，另依托承租房屋的外墙与邻居间的外墙空间上方约1.8米处加盖，简易坯房约五、六平方米，对承租小间进行改进，以及依据经营需要对其承租房屋进行零星装修，2014年南京市玄武区人民政府为改善中山门大街卫岗周边环境面貌，实施中山门大街卫岗段沿街环境综合工程，征收玄武区国有土地上童卫路3号、卫岗22号、卫岗26号-9、-13、-26号，涉诉房屋系该整治工程征收的范围，该征收实施单位为第三人征收办，2014年4月15日钮步殿通知范光明搬迁另租房屋经营，范光明要求钮步殿给予宽限时间，但在钮步殿的催促下范光明于2014年6月13日上午起至下午三时许腾空室内物品，钮步殿将此房屋交第三人拆除，2014年6月24日，范光明与钮步殿进行结算并载明为：一、范光明租赁房屋自2006年3月1日至2014年3月1日的租金已付清，二、钮步殿给付范光明搬家费2000元，三、钮步殿退还范光明房租18400元，押金500元，四、卷帘门计11.22平方米，门面改造等项目由范光明办理，不作任何赔付，一切按租房协议来办，2014年7月30日，征收办与钮步殿达成南京市国有土地上房屋征收与补偿协议：征收办补偿钮步殿补偿款为：一、搬迁补助费5287元，二、过渡补助费13124元，三、固定电话拆移补助费310元，有线电视拆移补助费400元，五、空调拆装补助费400元，六、宽带网拆除补助费500元，七、装修补助费105730元，八、搬家奖励费105730元，九、其他80000元，十、征收营业用房的停业补偿费用140121元，十一、30.43平方米以及22.7平方米、13.54平方米住宅改营业性房屋征收补偿款分别为261272元、189000元、119653元，十二、住宅房屋92.85平方米以及12.88平方米征收补偿款分别为1645581元、228272元，事后，范光明认为：钮步殿迫其搬迁并带人用推土机将其承租的房屋推倒，造成其损失，要求钮步殿赔偿其营业损失9600元，白铁皮损失4000元，店牌制作费2700元，卷帘门制作费2300元，零碎物的损失2000元，合计损失206000元；另要求钮步殿给付相应的拆迁补偿费，因双方协商无果，范光明诉来原审法院并于诉讼中申请征收办为第三人；要求钮步殿已从征收办取的装修补助费105730元，搬家奖励费105730元，停业补偿费140121元，住宅改营业性房补偿款235682.79元以及住宅征收补偿款287821.52元，合计875085.31元支付给范光明，并要求钮步殿承担全部诉讼费用；另要求征收办在支付给钮步殿875085.31元范围内对范光明承担支付义务，原审审理中范光明在庭审中自愿放弃要求钮步殿赔付拆房损失20600元的诉讼请求，诉讼中因范光明、钮步殿及第三人各持其见致无法达成调解协议， 本案的主要争议焦点为：范光明承租钮步殿私房期间涉案房屋被征收，范光明是否应取得装修补助费、搬家奖励费、停业补偿费、住宅改营业性房补偿费、住房补偿费，合计875085.31元， 范光明坚持认为：一、其于2006年起承租涉诉房屋后，对房进行了大量的装修包括安装货架、钢材架，对租赁房屋以外的部分实施，范光明为此进行的投资，故应当得到第三人认定的装修补偿费105730元，二、范光明长期承租涉诉房屋经营五金建材，为配合政府拆迁如期搬迁并产生相应的搬家费用，依据钮步殿与第三人的补偿协议中确定的搬家奖励费105730元，应为范光明所得，三、范光明承租的涉诉房屋处于经营期间，承租经营房被征收造成范光明直接效益损失，而钮步殿只是居住在涉案房的住宅部分，经营房屋均由范光明经营，钮步殿没有证据证明其停业损失，为此，第三人已支付给钮步殿140121元的停业补偿费应当由范光明取得，四、根据钮步殿与第三人征收补偿协议载明钮步殿营业房面积为66.67平方米，而钮步殿出租给范光明的经营房屋从房屋租赁登记备案反映为40平方米，租赁登记范围之外的26.67平方米，应由范光明承租期间出资扩建，故该部分房屋住改非的补偿费235682.79元，应有范光明取得，五、根据钮步殿与第三人征收补偿协议，范光明出资建造的16.24平方米纳入补偿范围，并且评估单价为每平方米17723元，第三人已认定该临时建筑合法，补偿的对象应当是出资建造者范光明，故该住房补偿费287821.52元应有范光明取得， 范光明为证明其在承租期间，利用钮步殿房屋左侧墙、邻居王某房屋右侧墙、邻居陈某房屋后墙，三墙相汇引成的小巷空间加盖屋顶改造成16.24平方米的房屋，范光明申请建筑工人昌正华当庭陈述为：范光明请自己与一名工人，于二、三年前到范光明承租的房屋小巷内做了一天屋顶，没有做完，邻居老头不让盖，用竹杆捣，大概做了5至6平方米的屋顶，范光明给了我人工和材料费约三千多元，另外给范光明焊了销售钢架和货架，做了门头广告牌和二个门， 范光明为了证明其租赁期间扩建40余平方米房屋，申请建筑工人陈士林当庭陈述为：二、三年前范光明请我带三四个人于范光明承租的不牢固房内，扩建门二处，另在原来的破墙上另开设一门，范光明给了我们2800元人工材料费，另申请建筑工人高美元当庭陈述为：2008年7月，至范光明承租的房屋内改造门面，做地坪，维修房屋，合计收取范光明工人费数千元，并提供了88年11月25日南京市国有土地使用申报表载明钮步殿于卫岗26-26房屋建筑面积为60平方米，院落面积为60平方米的申报材料，以及2012年2月14日卫岗26-26平房出租登记备案证明涉案房屋建筑面积为40平方米与2014年7月20日由征收办等单位认定卫岗26号-26建筑面积为105.73平方米进行剖析，拟证明范光明承租卫岗26-26房屋建筑面积增大系其承租期间投资建造， 钮步殿认为，本案是房屋租赁纠纷，范光明、钮步殿双方在租赁合同中明确约定，范光明承租涉案房屋期间如遇政府拆迁，范光明不享受任何权益和待遇并在规定的期限内搬迁，另外，涉案房屋的装修补偿标准：一是参照评估，二是依据征收房屋所有人与征收办签订意向性征收协议和主动搬迁的时间来确定装修补偿费标准，故房屋的装修补偿费与范光明无关，对搬家奖励费南京市房屋征收与补偿办法明确规定，对积极配合征收的被征收人，由政府给付奖励，确定搬家奖励费是给钮步殿的，该奖励费与范光明所述其搬家所需相应费用不能混为一谈，另对范光明实际搬家费，范光明、钮步殿已约定，钮步殿已给付范光明2000元搬家费，现范光明以房屋所有人的资格要求搬家奖励费实无法律依据，对于范光明主张的停业补偿费房屋征收与补偿办法明确规定，征收有租赁关系的非住宅，租赁协议对停产有约定的从约定，范光明、钮步殿之间在租赁协议明确约定，范光明承租涉案房屋期间如遇政府拆迁不享有任何利益和待遇，现范光明要求钮步殿支付其停业损失费与租赁合同相背，对于范光明要求取得涉案房屋住宅改营业性房补偿费以及住房补偿费的主张，在诉讼中，范光明及范光明申请出庭的证人、证言，我讲好听点是对房屋进行维护和改进，没有任何事实能证明，范光明出资建造房屋的行为，事实上是范光明为了经营牟利擅自在承租的房屋内对街破墙开门，对此钮步殿保留向范光明追究违约责任的权利，综上，范光明要求钮步殿给付上述款项是没有道理的，钮步殿从和谐化解纠纷出发，自愿补偿范光明搬家费改进房屋费合计人民币5000元，钮步殿为证明其主张向原审法院提供了2014年6月24日范光明、钮步殿以收据的形式租赁清算单据，拟证明范光明、钮步殿房屋租赁已清算， 第三人征收办认为，依据房屋征收的法律法规，房屋征收被补偿人应为被征收房屋的所有人，范光明没有任何证据能证明其合法房产被征收而未得到补偿，至于范光明、钮步殿之间的房屋租赁，应由租赁双方按租赁合同的约定进行清算，故范光明要求取得涉案房屋装修补助费、搬家奖励费、停业补偿费、住宅该营业性房补偿费、住房补偿费，合计875085.31元，没有法律依据， 第三人征收办为了证明其主张向原审法院提供南京市玄武区人民政府为改善中山门大街卫岗周边环境面貌对童卫路部分房屋征收的决定文件，南京市住房和城乡建设委员会征收房屋产权情况表，涉案房屋的房产分幅图，以及由南京市玄武区人民政府、南京市玄武区住房建设局、南京市玄武区房屋征收管理办公室、南京市玄武区人民政府孝陵卫办事处对涉案房屋未登记房屋调查认定表，拟证明征收办，征收涉案房屋合法有据， 原审法院认为，涉案卫岗26号-26房屋系钮步殿私人房产，范光明承租该房屋进行五金销售系正当的民事行为，范光明、钮步殿所签订的房屋租赁协议内容合法有效，依法应受法律保护，该合同明确约定，范光明在租赁期间如遇政府拆迁，范光明不享受任何权益和待遇，并应在政府规定的期限内搬迁，范光明承租的涉案房屋于2014年6月遇政府征收，范光明依据协议按期自行搬迁，范光明、钮步殿对此进行清算，钮步殿依据双方的约定，给付范光明相应的搬家费，退还范光明预交的未使用房屋期间的房租、押金，并约定范光明承租期间对房屋门面改造等不作任何赔付一切按租赁协议办，本案范光明、钮步殿之间的房屋租赁关系经清算而终止，钮步殿因系涉案房屋所有人在征收中得到补偿，范光明要求钮步殿支付其从征收补偿中取得装修补助费、搬家奖励费、停业补偿费、住宅该营业性房补偿费、住房补偿费，合计80万余元，另要求第三人征收办在钮步殿支付上述款项的范围内承担支付责任的主张，与事实相勃，又与协议相违，故范光明上述主张原审法院不予支持，范光明在承租期间，虽对承租房屋进行了一些改进和维护，但没有证据能证明其新建40余平方米房屋，另范光明对承租房屋进行改进也是从有利于其经营出发，范光明在经营中也取得了相应的便利，故范光明以建造40余平方米房屋为由，要求取得上述费用，既无证据证明，有无相应的法律依据，诉讼中钮步殿从和谐解决纠纷出发，自愿补偿范光明维修改进和搬家费5000元，原审法院予以准许，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、中华人民共和国国务院令《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，原审法院判决：一、钮步殿于判决生效后十五日内一次性补偿范光明搬家费、房屋保修费人民币5000元整，二、驳回范光明对钮步殿、南京市玄武区房屋征收管理办公室的其它诉讼请求，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，原审案件诉讼费12757元，范光明承担10000元，钮步殿承担2757元（该款范光明已预交，钮步殿在给付上述款项时加付此款给范光明）， 范光明不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误，范光明、钮步殿、征收办原审提供的材料足以证明范光明在承租的40㎡房屋之外扩建了16.24㎡的住宅和26.67㎡的营业用房，1、《房屋租赁登记备案证明》载明钮步殿向范光明出租的营业用房面积为40㎡，2、钮步殿原审提交的《南京市国有土地使用申报表》载明钮步殿在卫岗26-26号上加盖的建筑物面积仅为60㎡，而《房屋征收与补偿协议》确定的房屋建筑面积为105.73㎡，钮步殿没有提交任何证据证明其曾经在40㎡之外出资扩建过16.24㎡的住宅和26.67㎡的营业用房，范光明在原审中已经提供了大量证人证言，足以证明范光明出资扩建了16.24㎡的住宅和26.67㎡的营业用房，范光明在《租赁协议》中放弃拆迁权益的范围仅限于所租赁的40㎡，并不包括范光明自己扩建的房屋面积，二、原审法院适用法律错误，侵害范光明的合法权益，范光明作为承租人，依法有权享有拆迁补偿款，综上，请求二审法院：1、请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判支持我方原审诉请或者发回重审，2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担， 被上诉人钮步殿答辩称，被上诉人认为原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求， 原审第三人征收办述称：1、上诉人主张的房屋拆迁补偿，其无法提供土地证、房产证等，2、经征收办到南京市住房建设委员会档案馆查档，没有发现房产证，3、停产停业的补偿双方应按约定条款处理，上诉人上诉属于无理诉请，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求， 二审中，双方当事人对原审查明事实均无异议，本院依法予以确认， 本院认为，上诉人范光明与被上诉人钮步殿签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行，租赁协议约定，范光明在租赁期间如遇政府拆迁，范光明不享受任何权益和待遇，并应在政府规定的期限内搬迁，因此，上诉人称其作为承租人，依法有权享有拆迁补偿款的上诉意见，缺乏合同依据，本院不予支持，虽然上诉人范光明在原审中提供了证人证言称范光明在承租被上诉人的房屋之外扩建了房屋，但在没有其他证据佐证的情况下，仅凭证人证言尚不足以证明涉案扩建房屋面积系上诉人建造，二审中，上诉人亦未能提供充分证据证明扩建房屋是其建造，因此，上诉人认为在承租被上诉人的房屋之外扩建了房屋面积的上诉意见，本院不予采纳， 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判， 二审案件受理费12757元，由上诉人范光明负担， 本判决为终审判决， 审判长张晗庆 审判员夏海南 代理审判员吴勇 二〇一五年六月十八日 书记员郭婷婷