XX置业公司与林某商品房预售合同纠纷一案

律师观点分析

　　上诉人（原审原告）：佛山市高明区XX置业投资有限公司，住所地广东省佛山市高明区。

　　法定代表人：麦某，该公司经理。

　　委托诉讼代理人：严某，女，该公司员工。

　　委托诉讼代理人：钟某，男，该公司员工。

　　被上诉人（原审被告）：林某，男，汉族，住广东省大埔县。

　　委托诉讼代理人：王观涛，广东商达（佛山）律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：冯XX，广东商达（佛山）律师事务所实习律师。

　　上诉人佛山市高明区XX置业投资有限公司（以下简称置业公司）因与被上诉人林某商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2020）粤0608民初3446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　一审法院认定事实如下：2018年12月28日，置业公司、林某签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201××××××××204），合同约定由林某购买置业公司开发的位于佛山市高明区××，房屋价款为人民币658972元，合同约定的付款方式为商业贷款，自合同签订之日起7天内林某应支付首期款268972元，剩余房款人民币390000元林某应于2019年1月28日前办理银行按揭手续，若在合同签订之日起60天内按揭银行未将贷款划入置业公司账户或者划款不足的，林某应一次性向置业公司支付完毕所有房款，若未按约定的时间付款，逾期超过60天的，置业公司有权解除合同，林某应按累计应付款的20%向置业公司支付违约金。合同签订后，林某向置业公司支付了房屋首期款人民币268972元（含前期已支付定金），林某申请的银行按揭贷款390000元应于2019年2月28日前支付至置业公司的账户，但置业公司至今仍未能收到林某的按揭贷款，也没有收到林某一次性补足的房款。

　　另查明，林某因银行流水不足未能办理按揭贷款。

　　一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。置业公司、林某之间于2018年12月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，亦未违反法律的强制性规定，故该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定行使权利并履行相应义务。根据合同约定，林某应于2019年2月28日支付按揭贷款，但截至一审法庭辩论终结之日，林某仍未能办理按揭贷款手续，也没有能力一次性付款，故对于置业公司主张解除置业公司、林某于2018年12月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，一审法院予以支持，确认双方签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年9月3日（林某收到起诉状副本之日）解除。

　　关于逾期付款违约金问题。因林某没有按照合同约定履行付款义务，根据合同约定其应承担逾期付款违约金，但合同约定按房款总额的20%支付违约金，既不合理又明显过高，一审法院酌定按未付款总额（390000元）的10%支付违约金，为390000元×10%=39000元，对超过部分不予支持。因林某已经支付了首期款268972元，扣减掉应承担的违约金39000元后，置业公司应返还给林某的款项为268972元-39000元=229972元。

　　一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决：一、置业公司与林某于2018年12月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年9月3日解除；二、林某支付违约金39000元给置业公司，置业公司在扣减掉违约金39000元后于判决生效之日起十日内将购房款余款229972元返还给林某；三、驳回置业公司的其他诉讼请求。如当事人未按照判决指定之期限履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11708元，减半收取5854元，由置业公司负担1000元，由林某负担4854元。

　　本院二审期间，林某向本院提交了物业管理维修基金缴款通知书一份，拟证明林某在购房时支付了5000多元的物业维修基金，该笔款项在一审中未予处理。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。

　　对当事人提交的证据，本院认证如下：林某在一审中对物业维修基金的抵扣问题未提起反诉，且该笔款项并非由置业公司收取，故该证据与本案无关联性，本院不予采信。

　　经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。

　　本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。综合双方当事人在二审中的诉辩意见，本案主要的争议焦点为一审判决按累计应付款总额的10%计付违约金是否合法有据。

　　涉案合同约定，林某如未按合同约定的时间付款，逾期超过60天的，置业公司有权解除合同，林某应按累计应付款的20%向置业公司支付违约金。置业公司以前述合同约定为由，上诉主张林某应向其支付累计应付款（390000元）的20%即78000元违约金及利息。本院认为，虽然林某逾期付款构成根本违约，应当承担相应的违约责任，但合同约定按累计应付款的20%计付违约金明显过高，一审法院根据本案案情，酌情下调违约金计算标准，按累计应付款的10%计付违约金39000元，并无不当，本院予以维持。置业公司上诉主张林某应向其支付利息，该主张超出其一审诉讼请求范围，本院不予审理。

　　综上，置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费1770.73元，由上诉人佛山市高明区XX置业投资有限公司负担。

　　本判决为终审判决。