李某与茂名市某房地产公司商品房销售合同纠纷一案

律师观点分析

　　诉人（原审被告）：李某，住广东省茂名市电白区。

　　委托诉讼代理人：王观涛，广东商达（佛山）律师事务所律师。

　　被上诉人（原审原告）：茂名市某房地产公司，地址：广东省茂名市油城七路。

　　法定代表人：周某，总经理。

　　委托诉讼代理人：卢某，住广西壮族自治区贺州市八步区，系茂名市碧桂园粤华房地产开发有限公司员工。

　　上诉人李某因与被上诉人茂名市某房地产公司（(以下简称“碧桂园房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初2934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　二审中，当事人无提交新证据。

　　一审判决查明的事实，经本院审查，予以确认。

　　本院认为，双方当事人对一审判决解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件及上诉人协助办理购房合同备案解除手续两判项无异议，本院依法予以维持。根据本院查明的事实，上诉人的上诉请求以及被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是：1.上诉人是否违约，若违约，违约金如何计算；2.一审程序是否合法。

　　一、关于上诉人是否违约，若违约，违约金如何计算的问题。

　　上诉人上诉称，被上诉人已承诺可以延迟付款，上诉人没有违约。本院认为，上诉人和被上诉人约定，上诉人必须在2019年2月28日前支付涉案房屋总价款的19.97%即448000元；2019年5月28日前支付房屋总价款的66.99%即1570000元给被上诉人。上诉人只按约支付前期房款，没有按约支付余款给被上诉人，已逾期超过90日，构成违约，应承担违约责任。对于逾期付款违约金的问题，双方在合同中约定上诉人按总房价款的20%计算逾期付款违约金给被上诉人。上诉人上诉称违约金过高，请求减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，违约金按总房价2243264元的20%计算为448652.80元，显属过高，应适当减少。商品房买卖合同中的付款义务作为一种金钱给付义务，与中国人民银行规定的金融机构收取贷款有相似之处，可参照中国人民银行的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。本案中，上诉人已经支付了部分购房款，应按未付房款为基数，自逾期付款之日起计至解除合同之日，按照中国人民银行公布的同期逾期贷款利息标准上浮50%确定相应的利息。综上，一审判决认定上诉人违约恰当，但对逾期付款违约金的计算有误，本院依法予以纠正。

　　二、关于一审判决程序是否合法的问题。上诉人上诉称一审法院没有就调整违约金向上诉人释明，程序违法。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。”的规定，本案一审中，上诉人提出因已与被上诉人达成协议延期付款而不构成违约的抗辩。原审对该免责抗辩不予支持，应当向当事人就是否需要主张调整违约金进行释明而未释明，本院依法予以直接释明并改判。

　　综上所述，上诉人关于调整违约金的上诉有理，本院予以支持，其他上诉请求理由不成立，本院不予支持。一审判决对逾期付款违约金计算有误，本院予以纠正；合同解除时，被上诉人应退还上诉人已付的首期房款。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：

　　一、维持广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初2934号民事判决第一、三项。

　　二、变更广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初2934号民事判决第二项为李某在本判决发生法律效力之日起十五日内向茂名市某房地产公司支付如下逾期付款违约金：1.以448000元为基数，自2019年3月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日至按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2.以1570000元为基数，自2019年5月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日至按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。

　　三、茂名市某房地产公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向李某退还房款225264元。

　　四、驳回茂名市某房地产公司的其他诉讼请求。