马某与陈某房屋买卖合同纠纷一案

律师观点分析

　　原告（反诉被告）：马某，住广东省汕头市潮阳区。

　　委托诉讼代理人：王观涛，广东商达（佛山）律师事务所律师。

　　被告（反诉原告）：陈某，住湖北省麻城市。

　　委托诉讼代理人：吴XX，广东XX律师事务所律师。

　　原告马某与被告陈某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，被告提起反诉，本院经审查予以受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼代理人王观涛、被告及其委托诉讼代理人吴XX到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人申请庭外和解，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。

　　本院经审理认定事实如下：2019年4月11日，原告与被告签订《房地产买卖合同》，约定原告向被告购买位于佛山市南海区，建筑面积86.12平方米，成交价1325000元；该物业抵押中，欠款额约34万元（以银行通知为准），卖方在签署本合同后30日内向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，提前还贷出资方式为卖方出资；买方须在签署本合同当天支付定金4万元给卖方，并应于2019年7月30日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭；卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后第2个工作日内到房管部门办理涂销抵押手续，在卖方完成涂销抵押手续后3日内办理交易递件手续；买方在银行通知提前还贷3个工作日内将首期房款345000元付至卖方还贷账户；尾期房款98万元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户；买卖双方交易税费由买方承担；买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，守约方有权解除合同，违约方需承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费等。

　　同日，原告依约支付了定金4万元及中介服务费12000元。

　　2019年7月12日，被告向银行申请提前还贷。

　　2019年8月30日，被告将通知原告解除合同的律师函交给房地产中介，内容如下：因原告无法提供首期房款，未在2019年7月30日前签订银行按揭贷款文件等，构成违约，被告于2019年8月30日解除双方签订的《房地产买卖合同》。原告确认其从房地产中介手中收到上述律师函。

　　2019年9月11日，被告向原告寄送律师函，要求于该日解除双方签订的《房地产买卖合同》。

　　2019年9月16日，银行审批通过被告的提前还贷申请，被告于2019年9月26日还清了相关按揭贷款。

　　被告确认其于2019年10月12日将涉案房屋出售予案外人黄永辉。根据原告的申请，本院于2019年10月18日查封了涉案房屋。2019年11月2日，被告与黄永辉签订《和解协议》，解除双方签订的《房地产买卖合同》。

　　2019年12月9日，原告在庭审中表示同意解除其与被告签订的《房地产买卖合同》。

　　本院认为，原、被告于2019年4月11日签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据上述合同的约定，原告应在银行通知提前还贷3个工作日内将首期款付至卖方还贷账户，虽然被告在2019年9月11日前一直通过房地产中介催促原告支付首期款，但银行在2019年9月16日才审批通过被告的提前还贷申请，因此，原告无需在2019年9月11日前向被告支付首期款。上述合同约定原告应于2019年7月30日前签订银行按揭贷款文件，但涉案房屋已由被告抵押给银行，被告于2019年9月26日才还清相关按揭贷款，原告称被告未提前还贷导致其不能申请按揭贷款合理，因此，原告不存在违约行为，被告无权提出解除合同。但原告在2019年12月9日庭审中表示同意解除合同，即双方达成了解除合同的合意，本院据此认定上述《房地产买卖合同》于2019年12月9日解除。

　　双方合同已解除，原告不存在违约行为，因此，被告收取的定金4万元应返还予原告。被告主张原告支付违约金92500元依据不足，本院不予支持。被告未按照约定在签订合同后30日内申请提前还贷，在与原告签订《房地产买卖合同》后，又将涉案房屋出售予案外人，构成违约，原告主张被告支付违约金132500元、中介费12000元，符合双方合同的约定，本院予以支持。

　　依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

　　一、确认原告（反诉被告）马某与被告（反诉原告）陈某于2019年4月11日签订的《房地产买卖合同》于2019年12月9日解除；

　　二、被告（反诉原告）陈某应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金4万元、支付违约金132500元及中介费12000元予原告（反诉被告）马某；

　　三、驳回被告（反诉原告）陈某的其他反诉请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本诉受理费减半收取8362.5元、财产保全费1542.5元，合共9905元（马某已预交10825.25元），由陈某负担9905元并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予马某，本院不另收退。反诉受理费8362.5元（陈某已预交），由陈某负担。对马某多预交的920.25元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院予以退还。