广州市越秀区第二糖烟酒副食品公司与A、广州市XX公司、广州市越秀区第一土地房屋管理所企业租赁经营合同纠纷2016民终2267二审民事裁定书

律师观点分析

广州市越秀区第二糖烟酒副食品公司与罗润甜、广州市自洲餐饮管理有限公司、广州市越秀区第一土地房屋管理所企业租赁经营合同纠纷2016民终2267二审民事裁定书 广东省广州市中级人民法院 民事判决书 广东省广州市中级人民法院 民事判决书 （2016）粤01民终2267号 上诉人（原审原告）：广州市越秀区第二糖烟酒副食品公司，住所地：广东省广州市越秀区， 法定代表人：刘秀兵，经理， 委托代理人：陈小英，广东格林律师事务所律师， 上诉人（原审被告）：罗润甜，住广东省广州市越秀区， 委托代理人：马俊哲，广东天穗律师事务所律师， 委托代理人：罗润芳， 原审第三人：广州市自洲餐饮管理有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区， 法定代表人：刘绍洲， 原审第三人：广州市越秀区第一土地房屋管理所，住所地：广东省广州市越秀区， 法定代表人：曾健庆，该所所长， 委托代理人：徐虹，系该所工作人员， 上诉人广州市越秀区第二糖烟酒副食品公司(以下简称“副食品公司”)、罗润甜因与原审第三人广州市自洲餐饮管理有限公司（以下简称“自洲公司”）、广州市越秀区第一土地房屋管理所（以下简称“第一房管所”）企业租赁经营合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民二初字第1561号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结， 原审法院经审理查明，2004年3月17日，副食品公司（出租方、甲方）与罗润甜（承租方、乙方）缔结《租赁经营合同》，双方商定：甲方同意将位于中山六路72号面积为22.07平方米明某经营部的经营权及其附属设施（清单另附）租赁给乙方经营；租赁期自2004年4月1日至拆迁之日止；在租赁期间，乙方应在每月五号前向甲方缴交如下费用（每逾期一天，须向甲方缴交千分之三的违约金）：1.第一年每月租赁经营费634.8元，第二年递增10%；2.在租赁期内每月房租345.8元由乙方负责缴交，如产权人调升租金，乙方应按调升后的租金向甲方缴交，后经甲方交产权人；甲方负责协助乙方向工商部门申请办理营业执照，并将营业执照副本复印一份交回公司存档；企业实行自筹资金、自主经营、独立核算、自负盈亏直接向税务部门和劳动保险公司交纳国家规定的有关税费，依时每月向甲方上交报表；乙方自愿在本合同签约之日前向甲方缴交保证金3000元，本合同期满时甲方应于乙方结清一切应付费用、场地及设施移交手续后，并取得注销税务登记证书后，把保证金、担保金全数返还乙方；乙方未经甲方同意不得将商店和经营权全部或部分转让及变更经营范围；租赁期内出现的债权、债务及企业亏损由乙方负责；合同期满或经甲方同意提前解除合同时，乙方应按时腾空场地交还甲方；乙方退出时，必须保证商店的附属设施（一切嵌装在房屋结构或墙体内的设备和装修、水电设施，不得拆除，归甲方所有）完好无损地如数归还甲方，如有损坏甲方有权要求乙方恢复完好或赔偿损失；乙方擅自转让经营场地给第三者，视为单方违约，甲方有权提前解除合同收回场地；租赁期内，如因国家政策调整，城市建设规划或落实私、侨房政策房屋需归还业权人等不可抗力原因致使合同不能全部或部分履行时，双方应无条件解除合同，甲方退回乙方保证金和担保金，如有关部门补偿，全部归属甲方，与乙方无关等，缔约后，副食品公司、罗润甜均有实际履约，2015年6月10日，第一房管所向副食品公司发出《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》，通知副食品公司与第一房管所签订的租赁合同已于2014年6月30日到期，到期后双方无续签新的房屋租赁合同，属不定期租赁关系；要求副食品公司于2015年8月15日前将案涉房屋腾空交回；要求副食品公司补缴2014年12月至2015年8月期间的租金，按市国土房管局最新公布的房屋租金参考价（地下前按商业价333元/平方米、阁楼按办公价78元/平方米），合计6199.8元/月的租金标准，即每月补缴5237.5元；并要求副食品公司按6199.8元/月的租金标准缴交2015年8月15日至实际交回房屋期间的房屋使用费，随后，副食品公司于2015年8月4日送达《清退通知》给罗润甜，以第一房管所（房屋产权人）收回房屋为由，通知罗润甜10内缴清房租与腾空房屋交还，并在交还房屋之日起一个月内完成有关明某经营部营业执照的注销工作，另查明，2014年5月19日，罗润甜与自洲公司缔结《特许经营合同》，约定罗润甜加盟自洲公司知名品牌“自洲包点”连锁经营；罗润甜加盟形式为现制现售、成某；罗润甜获准特许经营权地址在广州市越秀区中山六路72号开设自洲包点，经营自洲品牌特许产品（自洲包点及相关点心、饮料）和提供服务的加盟店；罗润甜门店名称为自洲包点中六店；本合同有效期限为三年等，2014年5月30日，广州市工商行政管理局越秀分局向明昌经营部发出穗工商（越）内变字[2014]第04201405290270号《准予变更登记（接收变动申报）通知书》，准予明某经营部经营范围中的制售中式包点（持在有效期限内的许可证经营），变更为糕点、面包制造（不含现场制售），现明某经营部法定代表人系罗润甜，注册资金为3万元，类型为集体所有制， 副食品公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1.确认副食品公司、罗润甜之间的《租赁经营合同》已于2015年8月4日解除；2.罗润甜按6199.8元/月的租金标准向副食品公司补交自2014年12月至2015年8月间的租金差额，每月应补交租金差额5237.5元，合计41900元；3.罗润甜按现状立即向副食品公司返还广州市越秀区中山六路72号物业（面积22.07平方米）；4.罗润甜支付自2015年8月起至实际返还物业之日止的物业占用使用费（以6199.8元/月租金标准计算，扣除每月已交部分962.3元，暂计算至2015年10月的物业占用使用费10475元）；5.确认由罗润甜承担其租赁经营明某经营部期间即2004年3月17日至明某经营部营业执照注销期间的一切债权债务；6.罗润甜立即对明某经营部的债权债务进行清算，并办理明某经营部的注销登记手续， 原审法院认为，1.经审查，副食品公司、罗润甜缔结的《租赁经营合同》，内容意思表示真实、意志表达自由充分，该合同对合同双方当事人——本案副食品公司、罗润甜均有约束力，2.《租赁经营合同》载有“租赁期内，如因国家政策调整，城市建设规划或落实私、侨房政策房屋需归还业权人等不可抗力原因致使合同不能全部或部分履行时，双方应无条件解除合同”的条款约定，换言之，当出现上述约定事由以及其他原因时，副食品公司、罗润甜均同意无条件解除合同，现第一房管所向副食品公司发出《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》，要求终止其与副食品公司之间的房屋租赁关系并收回案涉房屋，属于《租赁经营合同》约定解除合同的其他原因，副食品公司已于2015年8月4日送达《清退通知》给罗润甜，依照我国合同法相关规定，副食品公司、罗润甜之间租赁经营合同关系于2015年8月4日解除，故原审法院支持副食品公司主张确认《租赁经营合同》已于2015年8月4日解除的诉讼请求，3.《租赁经营合同》载有“合同期满或经甲方同意提前解除合同时，乙方应按时腾空场地交还甲方”的条款约定，现副食品公司、罗润甜之间租赁经营合同关系于2015年8月4日解除，依约罗润甜应当腾空交还案涉租赁房屋给副食品公司，故原审法院支持副食品公司主张罗润甜将位于广州市越秀区中山六路72号租赁房屋（面积22.07平方米）腾空退还副食品公司的诉讼请求，4.第一房管所向副食品公司发出《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》，要求副食品公司补缴2014年12月至2015年8月期间的租金；结合副食品公司、罗润甜之间租赁经营合同关系已于2015年8月4日解除的事件，根据该通知标准计算，补缴租金应为37338.3元[（5237.5元/月×7个月）（5237.5元/月÷31）×4天]，根据《租赁经营合同》约定，该款应当由罗润甜负担，故罗润甜应当补缴租金37338.3元给副食品公司，5.根据上述已查明事实证实，自2015年8月4日解除租赁经营合同关系后至今，罗润甜仍然占用着案涉租赁房屋，依法罗润甜应当支付自2015年8月5日至腾空交还案涉租赁房屋之日止的逾期腾房占有使用费（按租金6199.8元/月标准计算）给副食品公司，6.至于副食品公司主张确认罗润甜承担其租赁经营明某经营部期间的债权债务、罗润甜对明某经营部债权债务进行清算、罗润甜办理明某经营部注销登记手续的诉讼请求，属于另一个法律关系，本案不作调处，原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，于2015年12月31日作出如下判决：一、确认副食品公司与罗润甜缔结的本案《租赁经营合同》于2015年8月4日解除；二、判决发生法律效力之日起30日内，罗润甜腾空退还广州市越秀区中山六路72号租赁房屋（面积22.07平方米）给副食品公司；三、判决发生法律效力之日起10日内，罗润甜给付租金37338.3元给副食品公司；四、判决发生法律效力之日起10日内，罗润甜给付逾期腾房占有使用费（自2015年8月5日至腾空退还案涉租赁房屋之日止按租金6199.8元/月标准计算）给副食品公司；五、驳回副食品公司其他诉讼请求，如果未按判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，案件诉讼受理费555元，由罗润甜负担， 判后，上诉人副食品公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、依据现行有效的《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》第三条、第九条、第十五条的规定，副食品公司与罗润甜之间实际为企业租赁经营法律关系（包含房屋租赁关系及经营权租赁关系），并不是单纯的房屋租赁关系，2004年3月17日，副食品公司将明某经营部的经营权及涉案场地一并租赁给罗润甜经营使用，双方签订了一份《租赁经营合同》，合同中明确约定副食品公司将涉案场地以及明某经营部的经营权连同附属设施租赁给罗润甜经营使用，经营期间的一切债权债务由罗润甜负责，2004年4月6日，罗润甜与明某经营部的原承租人即原法定代表人朱转和共同到广州市工商行政管理局越秀分局办理明某经营部的企业法人变更登记手续，将明某经营部的法定代表人变更为罗润甜，二、现因业权人第一房管所要求收回涉案场地且罗润甜在租赁经营明某经营部期间存在违约行为，副食品公司与罗润甜之间签订的的经营合同实际已于2015年8月4日解除，依据《合同法》第九十七条的规定以及根据经营合同第四条的约定，罗润甜应当在经营合同解除后立即对明某经营部的债权债务进行清算，并办理明某经营部营业执照注销登记手续，另外，根据经营合同第五条“乙方权利义务”第三项“租赁期内出现的债权、债务及企业亏损由乙方负责”的约定，罗润甜应自行承担其租赁经营明某经营部期间即2004年3月17日至明某经营部营业执照注销期间的一切债权债务，故上诉请求：1.撤销原审判决第五项，改判支持副食品公司原审第五项、第六项诉讼请求；2.本案一、二审的全部诉讼费用由罗润甜承担， 针对副食品公司的上诉请求和理由，罗润甜答辩称：副食品公司不是本案适格主体，请求驳回其全部诉讼请求， 针对副食品公司的上诉请求和理由，原审第三人第一房管所陈述称：同意原审判决， 判后，上诉人罗润甜不服上述判决，向本院提起上诉称：罗润甜已经如约每月足额交纳租金和经营费给副食品公司，且副食品公司所说的罗润甜变更经营范围并未对双方履行《租赁经营合同》产生影响，且变更经营范围是罗润甜行使经营自主权的行为，对副食品公司并未造成任何实际损失，且不构成根本性违约，罗润甜与自洲公司已经签订了加盟合同，而不是副食品公司所说的转租，根本不存在转租行为，副食品公司与第一房管所签订的租赁合同已于2014年6月30日到期，副食品公司已经不具有对该房屋的一切权利，因此，副食品公司要求解除合同，该诉请无法确认，同时，因副食品公司并非房屋产权人，其要求支付物业占用使用费及返还房屋的诉请无法得到支持，此外，根据合同相对性原则，第一房管所提出调高租金的要求，发生于第一房管所与副食品公司之间，与罗润甜无关，且没有证据显示第一房管所提高了租金，故上诉请求：1.撤销原审判决；2.驳回副食品公司全部诉讼请求；3.本案诉讼费由副食品公司承担， 针对罗润甜的上诉请求和理由，副食品公司答辩称：关于租金问题，我方二审提交已经缴纳租金的发票予以证明， 针对罗润甜的上诉请求和理由，第一房管所陈述称：同意原审判决， 原审第三人自洲公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，也未提交书面意见， 经审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认， 二审期间，副食品公司向本院补充提交如下证据：1.副食品公司向第一房管所缴纳租金发票，其中2014年12月-2015年12月68086.2元、2016年1-2月12399.4元、2016年3月6199.7元，拟证明副食品公司在未收取罗润甜补缴租金情况下，已先行向第一房管所补缴租金；2.2012年7月-2014年8月公房租差发票3263元（125.5元/月×26个月），2014年9月-2015年7月租金发票（962.3元/月），拟证明罗润甜在上诉中所称已经补缴的租金，其已在收取后上交第一房管所，与涉案补缴租金不同，具体构成为：副食品公司补交租金差额3263元（调整后的租金962.3元/月-调整前租金836.8/月）×11个月，副食品公司于二审庭后补交上述证据原件，罗润甜、第一房管所于庭上明确表示对上述发票原件不予质证，真实性由法院认定，本院经核对上述发票原件，对其真实性予以确认， 本院认为：本案为企业租赁经营合同纠纷，涉案《租赁经营合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认，明某经营部经营场地系副食品公司向第一房管所租赁取得，现第一房管所通知要求收回涉案场地，已满足《租赁经营合同》有关“需归还业权人等不可抗力原因致使合同目的不能履行，双方应无条件解除合同”之约定，因此，原审法院判决解除合同并无不当，副食品公司系《租赁经营合同》当事人，其虽不是涉案场地实际权属人，但有权基于《租赁经营合同》约定向罗润甜主张权利，副食品公司于本案诉请的租金及房屋使用费，系第一房管所在2015年6月10日《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》中要求副食品公司补缴的金额，并由副食品公司在2015年8月4日向罗润甜告知，副食品公司在二审提交租金发票，证明其已先行向第一房管所缴纳部分租金和房屋使用费，而按照《租赁经营合同》的约定，该部分费用应由罗润甜承担，因此，在罗润甜未有证据证明其在收到通知之后支付上述款项的情况下，应承担该部分补缴租金和房屋使用费，至于罗润甜称其之前已如约支付租金和补缴费用，副食品公司亦提交发票证明罗润甜之前补缴的租金已如数交付第一房管所，与涉案租金不属同一款项性质，因此，本院对于罗润甜的上诉请求依法不予支持， 至于副食品公司的上诉请求，第一，双方在《租赁经营合同》中明确约定租赁期内出现的债权、债务及企业亏损由罗润甜负责，因此，副食品公司请求确认罗润甜承担明某经营部经营期间的一切债权债务，于法有据，本院对此予以支持，第二，《租赁经营合同》并未就明某经营部债权债务清算及注销问题进行约定，副食品公司该项诉请与本案不属同一法律关系性质，本院对此不予处理，其可另循法律途径解决， 综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，但在判项部分稍有不当，本院予以更正，上诉人副食品公司的上诉请求和理由部分有理，对其有理部分本院予以支持，其他部分依法予以驳回；上诉人罗润甜的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民二初字第1561号民事判决第一、二、三、四项； 二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民二初字第1561号民事判决第五项； 三、确认上诉人罗润甜承担租赁经营广州市越秀区明昌电子经营部期间产生的一切债权债务； 四、驳回上诉人广州市越秀区第二糖烟酒副食品公司的其他诉讼请求， 如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决确定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金， 原审案件受理费555元，由上诉人罗润甜负担；二审案件受理费1310元，由上诉人广州市越秀区第二糖烟酒副食品公司负担100元，由上诉人罗润甜负担1210元， 本判决为终审判决， 审判长刘革花 审判员张朝晖 代理审判员汤瑞 二〇一六年四月十一日二O一六年四月十一日 书记员林燕贞 蔡静雯