A与B租赁合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

A与B租赁合同纠纷二审民事判决书 福建省漳州市中级人民法院 民事判决书 （2014）漳民终字第410号 上诉人（原审原告）A，男，1967年9月5日出生，住漳州市芗城区， 委托代理人A，福建XX律师事务所律师， 委托代理人A，福建XX律师事务所律师， 被上诉人（原审被告）A，男，汉族，1962年7月12日出生，住漳州市芗城区， 委托代理人A，福建XX律师事务所律师， 原审第三人漳州市XX（以下简称“新厝村委会”），住所地漳州市芗城区， 负责人A，村主任， 原审第三人漳州市XX公司（以下简称“建材公司”），住所地漳州市芗城区， 法定代表人A，总经理， 原审第三人A，男，汉族，1958年4月12日出生，澳门居民，现住芗城区， 上诉人A因与被上诉人B、原审第三人新厝村委会、建材公司、魏少河租赁合同纠纷一案，不服漳州市芗城区人民法院（2013）芗民初字第6556号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人A的委托代理人B，被上诉人A的委托代理人B，原审第三人建材公司的法定代表人A到庭参加诉讼，原审第三人新厝村委会、魏少河经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法按缺席审理，本案现已审理终结， 原审判决查明，1996年12月25日，石亭镇经联社和新厝村委会共同出资设立建材公司，由新厝村委会向村民租用庐厝场地，石亭镇经联社出资平整场地，用于建材公司兴办建材市场，平整后，该用地一直未能招租，2001年3月，建材公司将位于XX内的场地13.29亩、道路用地1.71亩出租给谢建立，另一块厂房用地12.8亩、道路1.86亩出租给A，后A又将其对承租土地的承租权转让给B建立，由A直接向建材公司交纳租金，2001年3月26日，建材公司与A签订一份《场地租用协议书》，约定（摘要）：（1）A向建材公司承租位于XX内的厂房场地12.8亩、道路1.86亩，合计14.66亩，租期15年，即从2001年5月1日至2016年4月30日止；（2）第一个五年年租金68650元，第二个五年年租金75050元，第三个五年年租金82090元，签订合同时一次性付清2001年租金，以后每年1月10日前付清上半年租金，7月10日前付清下半年租金；（3）逾期付款，在3个月内按应交租金款的日3‰加收滞纳金；逾期3个月以上，第三人建材公司有权终止本协议，该协议签订后，A向建材公司交纳2001年5月1日至2001年12月31日的租金45766元，2002年7月12日，谢建立向建材公司交纳其直接承租的场地和向A受让的场地2002年的租金142475元（包括滞纳金2788元），2003年以后的租金，A一直未再向建材公司交纳，2003年3月26日，A与B签订一份《租赁协议书》约定（摘要）：（1）A将其承租场地内的涉讼场地（面积3.74亩）出租给B，租期10年，从2003年4月1日起至2012年3月31日止，前五年租金按每月1.0元／m2计算，共计29903元／年，后五年租金按每月1.1元／m2计算，共计32894元／年；（2）黄锦龙应于协议签订之日支付第一年租金29903元，次年的租金应于前一年的租赁期限届满前一个月内付清，其余年度租金的支付方式逐年类推，A在协议签订并收取第一年租金后，依约将场地交付A经营使用，2003年9月，建材公司与A就涉讼场地签订一份《租赁协议书》，年租金仍为29903元，后建材公司将包括涉讼场地在内的庐厝场地全部返还给新厝村委会，由新厝村委会直接与实际租户包括A签订合同并收取租金，2004年10月22日，新厝村委会与A就涉讼场地签订一份《租赁协议书》，租戚自2004年4月1日至2016年4月30日，前四年租金为29903元，之后的年租金为32894元，A依约向新厝村委会交纳从2004年至2011年的租金，2003年5月，A因涉嫌保险诈骗被通缉，2006年6月16日，A因涉嫌保险诈骗向呼和浩特市公安局投案，2006年10月5日，A建立因保险诈骗罪被晋江市人民法院判处有期徒刑七年六个月，2009年7月15日，A因病保外就医，2008年3月6日建材公司被工商行政管理部门吊销营业执照， 原审判决认为，A在履行其与B签订的租赁合同中并未违约，即该租赁合同中途无法履行，责任不在A，理由如下：1、A将其与建材公司签订的《场地租赁协议书》的权利义务转让给B，并由A直接向建材公司交纳该协议书约定的承租场地2002年的租金，建材公司并没有提出异议，故谢建立与建材公司的租赁合同关系成立，根据协议书的约定，A建立应于2003年1月10日前付清2003年上半年的租金，逾期交纳租金满3个月的，建材公司享有合同解除权，A在2003年5月被通缉之前仍未向建材公司交纳租金，逾期交纳租金已超过3个月，且其因涉嫌犯罪逃匿，在建材公司主张讨回涉讼土地，并重新出租的情况下，A与第三人建材公司签订新的租赁合同，并通过占有改定的方式重新取得涉讼土地，确立了新的租赁合同关系，符合社会一般人通常的处事习惯，并未违反法律规定，2、本案涉讼土地系新厝村委会所有，在石亭镇政府及新厝村委会辖区内，若A拒不向建材公司（建材公司系石亭镇政府经联社及新厝村委会联合开办的）归还涉讼土地，其将不可能在该地生产经营，此属于不可归责于A的情形，符合《中华人民共和XX国合同法》第九十四条第五项“法律规定的其他情形”的规定，至此，A与B的租赁合同解除，3、A与建材公司、新厝村委会先后订立的租赁合同中约定的涉讼土地年租金与A与谢建立双方签订的租赁合同约定的年租金相同，A并未从重新签订合同中获利，主观上不存在恶意，综上，涉讼土地被建材公司收回，造成A与B所签订的租赁合同无法履行而解除，责任在于A建立，属于不可归责于A的事由，A并未违约，故A没有继续向谢建立支付租金的合同义务，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项的规定，判决如下：驳回原告A的诉讼请求，本案受理费5068元，由原告A负担， 宣判后，A不服一审判决，向本院提起上诉， 上诉人谢建立上诉称：一、原审认定被上诉人在履行与被上诉人签订的租赁合同中不存在违约属于认定事实不清，适用法律错误，原审第三人A将其与原审第三人建材公司签订的租赁合同的权利义务全部转让给上诉人，从原审第三人A与原审第三人建材公司签订的《场地租赁协议书》中第五条约定“经营场地内企业营业执照，应挂靠石亭经联社主管，甲方应协助乙方办证，其办证费用由乙方承担”，可证明上诉人并非擅自转租，上诉人与被上诉人的合同有效，上诉人与被上诉人签订的租赁合同，不存在《中华人民共和国合同法》第九十一条规定的解除或终止的情形，合同并未解除；涉讼的土地被未被第三人建材公司收回，被上诉人依约应向上诉人缴纳租金，而被上诉人并没有向上诉人缴纳租金，而另行与原审第三人建材公司、新厝村委会重新签订租赁合同，并向原审第三人新厝村委会交纳租金，故被上诉人存在违约，二、原审认定“本案涉讼土地系第三人新厝村委会所有，在石亭镇政府及第三人村委会辖区内，若被上诉人拒不向原审第三人建材公司归还涉讼土地，其将不可能在该地生产经营，此属于不可归责于被上诉人的情形，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项“可以解除合同”的规定，至此，上诉人与被上诉人签订的租赁合同解除”同样也是错误的，上诉人与被上诉人的租赁合同是合法有效的，原审第三人建材公司无权收回讼争的土地；上诉人与被上诉人的租赁合同尚未解除，而上诉人与原审第三人建材公司、新厝村委会重新签订租赁合同，且讼争的土地一直由被上诉人执掌与使用，不存在土地被收回的情形，而被上诉人直接与原审第三人新厝村委会重新签订租赁合同并缴纳租金，属于不适当履行，被上诉人主观上存在过错，其违约是明显的，请求法院撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求， 被上诉人A答辩称：一、上诉人无权向被上诉人收取租金，讼争的土地原系原审第三人A向原审第三人建材公司所租，期间，原审第三人A又转租给上诉人，上诉人又转租给被上诉人，本案的两次转租行为均未经过原审第三人建材公司同意，是无效的民事行为；因上诉人的非法转租及未缴纳租金导致讼争的土地被原所有权人即原审第三人新厝村委会收回，上诉人与被上诉人所签订的租赁合同的土地已不存在，其协议已无法履行，上诉人无权向被上诉人收取租金，二、上诉人之诉讼请求已超过诉讼时效，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定：延付或拒付租金的诉讼时效期间为1年，本案不存在不可抗力或其他障碍导致不能行使请求权，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判， 原审第三人建材公司答辩称：请法院依法判决， 原审第三人新厝村委会、A均未到庭参加诉讼，也均未提交书面答辩状， 经审理查明，上诉人A、被上诉人B、原审第三人建材公司对一审判决查明认定的事实均陈述对一审认定的事实没有异议，本院予以确认， 本院认为，2001年3月26日，原审第三人A与原审第三人建材公司就本案讼争的土地签订了租赁合同，而后，原审第三人A与原审第三人建材公司所签订的《场地租用协议书》中权利义务又转让给上诉人，上诉人直接向原审第三人建材公司交纳了2002年的租金，原审第三人建材公司对此无异议，应认定原审第三人A与上诉人之间的合同权利义务概括转移已完成，故上诉人替代了原审第三人A与原审第三人建材公司之间形成新的租赁合同关系，2003年3月26日，上诉人（承租人）又将本案讼争的场地转租给被上诉人（次承租人），双方签订了租赁合同，2003年因上诉人涉嫌犯罪逃匿，上诉人已超过三个月未向原审第三人建材公司（出租人）支付租金，于是原审第三人建材公司作为拥有讼争土地的原使用权人向被上诉人要求收回讼争的土地，对此，被上诉人认可讼争的土地已被原审第三人建材公司收回，且上诉人对原审查明“建材公司将包括涉讼场地在内的庐厝场地全部返还给新厝村委会，由新厝村委会直接与实际租户包括A签订合同并收取租金”也未提出异议，因此，可认定上诉人与被上诉人所签订的租赁合同所涉及的讼争土地已被原审第三人建材公司、新厝村委会收回，据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条关于“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，”的规定，在合同履行期间，因原审第三人建材公司主张权利而收回讼争的土地，致使被上诉人已无法依据与上诉人所签订的《租赁协议书》对所涉及的讼争土地行使使用、收益权利，且被上诉人在讼争的土地被收回前已缴足了租金，且被上诉人抗辩拒绝向上诉人继续支付租金，故上诉人提出讼争的场地未被收回、被上诉人应向其支付租金251188元及被上诉人在履行与其所签订的《租赁协议书》存在违约等上诉理由依据不足，不予支持，虽然本案讼争的土地被原审第三人建材公司、新厝村委会收回，被上诉人有权解除其与上诉人所签订的《租赁协议书》，但被上诉人并未行使解除合同的权利，故上诉人上诉提出其与被上诉人之间的租赁合同尚未解除的理由成立，原审法院认定双方之间的租赁合同已解除存在不当，应予以纠正，因上述合同是否解除并不影响本案的实体判决，故原审判决可予维持，原审第三人新厝村委会、魏少河经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决，综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百四十四条、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判， 本案二审案件受理费人民币5068元，由上诉人A负担， 本判决为终审判决， 审判长A 代理审判员陈天明 代理审判员杨国栋 二〇一四年五月七日 书记员B 附本判决适用的主要法律条文： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决， 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审， 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审， 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定