回迁安置房买卖合同效力

房产买卖常见合同纠纷

——回迁安置房买卖合同效力

北京市一法律师事务所   韩洪律师

【案情简介】

2006年，徐甲居住的某市城中村改造，徐甲取得一套位于A小区某单元201两居室（以下简称201两居室）的回迁房指标后，和李女士签订了一份回迁房转让协议，协议的主要内容是：李女士以51万元的价格（包括指标钱和房款）购买徐甲的201两居室，51万元自协议签订之日起一个月内付清，开商交付201两居室后，徐甲把房屋直接交付给李女士居住，待201两居室房产证办到徐甲名下满五年后，再由徐甲协助过户登记到李女士名下。协议签订后，李女士依约向徐甲支付了51万元，2008年10月份涉案201两居室建成交付，李女士全家搬进201两居室居住，2010年2月份，徐甲取得了涉案201两居室的产权证，产权证上写明的房屋性质为按经济适用住房管理。

李女士从2016年5月份开始，多次要求徐甲协助办理201两居室的过户登记手续，但徐甲均以各种理由推托，李女士无奈，起诉到法院，要求徐甲协助办理涉案201两居室的过户登记手续，徐甲辩称涉案201两居室回迁房转让协议无效，主要理由之一是：涉案的201两居室的性质是按经济适用住房管理，其转让就必须符合经济适用房政策，李女士名下有多套房产，不符合购买经济适用房的条件，故双方签订的协议违反了经济适用住房管理规定，扰乱了社会经济秩序，损害了社会公共利益，应属无效。

【争议焦点】

按经济适用房管理的回迁安置房买卖协议是否有效。

【相关法律问题分析】

一、无论涉案房屋是否属于经济适用房，本案回迁安置房买协议均应认定为有效

目前，有关法规和政策并没有禁止回迁安置房的转让，至于经济适用房，在法律和国务院的行政法规层面没有规定，有关经济适用房的申报、购买和交易条件等规定主要有：《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《建设部、发展改革委、监察部等关于印发<经济适用住房管理办法>的通知》及《住房和城乡建设部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》等,上述意见和通知皆为规范性文件，不属于法律和行政法规。此外，各地还有很多有关经济适用房的地方性规定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第4条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此，即使涉案房屋属于经济适用房，不符合经济适用房转让的条件，或者说李女士不符合购买经济适用房的条件，徐甲和李女士签订的转让协议也不应当因为违背有关经济适用房的规范性文件和地方性规定而被认定为无效。再者，按照有关文件规定，经济适用房满五年后是可以上市交易的，即使涉案房屋属于经济适用房，徐甲和李女士签订的转让协议明确约定，待201两居室房产证办到徐甲名下满五年后，再由徐甲协助过户登记到李女士名下。这表明，在本案诉讼时涉案201两屋室已具备了上市交易条件。因此，徐甲和李女士的转让协议并不存在《中华人民共和国合同法》第52条规定的合同无效的任何法定情形。

二、 按经济适用房管理的房屋并非经济适用房，不属于法律、行政法规强制性禁止交易的房屋

从房地产交易政策方面讲，相关主管部门并不限制按经济适用房管理的房屋必须满五年后才可以上市交易，也就是说，按经济适用房管理的房屋，不是严格意义的经济适用房，不用满五年就可以交易，只是过户时得补交土地出让金。这表明，按经济适用房管理的房屋并非经济适用房，并非是法律法规强制性禁止交易的房屋。在司法实务中，多数地方司法文件亦认为，买卖已购按经济适用住房管理房屋的协议应当有效。例如：《北京市高级人民法院关于印发<北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）>的通知》第7条规定：出卖人转让已购按经济适用住房管理的房屋，当事人主张房屋买卖合同无效的，不予支持。

三、涉案房屋过户登记应当符合地方房地产调控政策的要求