拆迁安置房买卖纠纷律师亲办案例

律师观点分析

律师点评：

一、原被告双方订立的房屋买卖合同合法有效，原告已支付全部价款，履行了合同中约定的义务。但被告未办理房产证过户，违反了合同约定，构成违约，因此原告有权要求被告继续履行合同中法定和约定的义务并承担违约责任。

二、房屋买卖合同中具体条款中明确是按整套房产来计价的，为65万元整，并不存在按面积来计算价款的约定。因此被告认为要另行支付多余面积的价款并无依据。

三、被告抗辩说并没有收到全部价款，无证据支持。通过中介买卖二手房，是正常的市场行为习惯，因此中介收取中介费是被告自愿支付的，从房屋买卖合同中也有文字约定双方各自承担中介费。

四、房屋买卖合同中第三条，乙方一次性付给甲方房款65万元整，也就是说房款是一次性全部支付完毕的。从原告提供的证据中，证明已支付了房款，由此被告才交付了案涉房屋的钥匙，且原告已正常居住了两年。

案例分析：

双方的争议焦点是：案涉房款是否全部付清？是否需要补差价？

一、原告提供的证据是对方的收条。根据合同中价格条款是整套房产是一次性支付所购房款65万元，即一套65万元，不是按面积计价。

二、被告认为没有付清全部房款的意思是，当时是按120平方出售的，现在多出了面积，就当补差价，但如果按被告理解：那么合同中并没有写明补差价的方式，单价多少，什么时候付等等内容。合同中也提示了：房屋面积以政府回迁房屋面积为准，即，合同中注明120平方只作参考，因当时并不清楚实际面积多少，双方也无法测量确定，只能按套计价，但并不影响到后续的合同履行。否则，就应当在合同中写明按面积计价，多退少补；或者也可以在合同中写当前购买的房屋单价是多少钱一平方，现按120平方计算，总价65万。但案涉合同中并没有这样的文字，只能理解为按套出售。

三、在二手房买卖中，一般惯例就是按套卖。这套房买卖多少钱，双方以总价进行讨价还价。由于看到了现房，原告买的就是这套房子，被告也知道就是这一套，至于多少平方，其实已经不重要。

法律规定：

《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《民法典》第五百八十条，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。

《民法典》第五百一十条，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。

《民法典》第一百四十二条，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。

《民法典》第六百零一条，出卖人应当按照约定的时间交付标的物。约定交付期限的，出卖人可以在该交付期限内的任何时间交付。

民事判决书

原告：胡X，女，XXXX年X月 X日生，汉族，住X省 X县

委托诉讼代理人：阎军，安徽金的律师事务所律师。

被告：陈X，女，XXXX年X月X日生，汉族，住X省 X县 X镇

委托诉讼代理人：XX，

原告胡X诉被告陈X房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡X及其委托诉讼代理人阎军，被告陈X委托诉讼代理人XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告胡X诉称：被告陈X通过X县X镇社区拆迁安置获得X镇X苑X栋 X室房产一套，在房产中介公司介绍下与原告胡X商议，愿将此套房屋出售给原告胡X，原、被告作为此套房屋买卖双方，在平等自愿的基础上协商一致，于 XXXX年X月 X日，双方签订《房屋买卖协议书》，原告如约支付了房款并于当日从被告处拿到了房屋钥匙，现已居住近两年。但被告近日从X镇办下房产证后，不配合原告办理产权过户登记手续。综上，为维护自身合法权益， 特诉请判令：一、被告陈X立即协助原告胡X将X县X镇X苑X室的产权转移登记到原告胡X名下；二、被告陈X承担本案的原告律师费、诉讼费。

被告陈X辩称：原告还有XXXX 元尾款未付。另外，房屋产证面积比合同面积多X平方，按每平方XXXX 元折算为 XXXX 元差价款。原告支付完这两项费用后，被告配合原告办理房屋产权过户手续。

经审理查明：XXXX年 X月X 日，房屋出售人陈X（甲方）与购房人胡X（乙方）签订《房屋买卖协议书》，双方约定：1．甲方陈X自愿将其属下X县X镇X苑X栋 X 室，面积 120 平方米房屋卖给乙方（房屋面积以政府回迁房屋面积为主）。2．该套房屋在今后政府部门同意办理房产证时，甲方必须在接到乙方通知后七个工作日内无条件积极配合乙方胡X办理手续及提供有效材料。3．双方在签订本协议时， 乙方胡X一次性付给甲方房屋款 650000 元，甲方同时交付给胡X房屋。4．如因甲方原因导致该房屋无法办理过户至乙方名下，属甲方违约，乙方有权不购买该房屋。甲方除了一次性退还乙方交纳的所有购房款 650000 元。额外还需交纳违约金 100%。【购房款和相应的利息；房屋增值利息；乙方行使权利时所支出的律师费、诉讼费等】。备注：此套房屋尾款人民币五千元整，在甲方办理房产证交付给乙方时，乙方付清。

上述合同签订后，原告向被告支付房款XXXX 元，向房屋中介人员支付 XXXX 元，总计支付XXXX 元。XXXX 年X 月X 日，陈X向原告出具《收条》，载明“今收到胡X购买X苑X 室房屋款 650000 元”。

本院认为，原、被告之间签订《房屋买卖协议书》，为双方真实意思表示，不违反法律规定，均应依约履行。双方签订合同时约定以 650000 元的价格将案涉房屋出售给原告，尾款 5000 元待办理房产证交付给乙方时付清，合同签订后，原告总计支付 645000 元，被告出具了 650000 元房屋款的收条，应当视为被告认可原告已依照合同约定支付了相应房款，其应当协助原告将房产过户至原告名下，在协助义务履行完成后可依约收取剩余尾款 5000 元。

至于被告提出原告支付房屋面积差价的抗辩。考量政府回迁房的性质，出卖人在出售房屋时应当知晓将来实测房屋面积可能与约定不一致，但其仍在签订协议时约定房屋面积以政府回迁房屋面积为准，故应当认定案涉房屋系按套出售，买方无需另行向出卖方补差。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告陈X于本判决生效之日起三十日内协助原告胡X将X县X镇X苑X 室房屋过户至原告胡X名下；

二、驳回原告胡X其他诉讼请求。

案件受理费 X 元，由被告陈X承担 X元，由原告胡X承担 X元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。

如本判决生效后，义务人拒不履行给付义务的，权利人可在本判决书规定履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。