以案说法 | 房屋征收拆迁补偿焦点问题解析

司法实践中已经明确，在私有房屋征收中，一般只有房屋产权人才是被安置人。对于房屋实际使用人，除非征收部门将其认定为被安置人，否则不属于征收补偿法律关系主体。

可见，私房征收补偿法律关系主体仅为房屋产权人，以及被征收部门认定的被安置人。需要说明的是，这里的“被安置人”即为国有土地上房屋征收补偿协议》第六条中所列的“居住困难人口”。如果，房屋产权人已经去世的，其继承人也属于征收补偿法律关系主体。

在司法实践中，为确保当事人的合法权益，法院通常要求房屋产权人、继承人、在册户籍人员、征补协议第六条的居困人口等一并参与诉讼，最终会根据案件事实依法作出裁决。

如果该户被认定为居住困难户，且居困人口中有非产权人的，此时则应当在保障居困人口得到补偿安置的前提下，对征收补偿利益进行分配。有关征收中居住困难户的相关焦点问题将在下一期中解析。

征收补偿中除了房屋价值补偿款，另有诸如签约奖励费、搬迁奖励费、特殊困难补贴等补偿项目。有的观点认为，所有的征收补偿利益在权利人之间分配；有的观点则认为，房屋价值补偿款在权利人之间分配，其他的与签约、搬迁、搭建等相关的奖励补贴应当归实际居住的权利人。

笔者认为，征收补偿房屋价值款之外的奖励补贴，若具有特定指向性质的，则应当归特定人所有，没有特定指向性质的，应当在权利人（继承人）之间分配。搬迁奖励费，若实际居住人是权利人（继承人）的，该部分奖励补贴可归其所有。搭建补贴，若有充分证据证明确系权利人（继承人）出资搭建的，但由于其并未取得产权，故不能全部归其所有，但考虑到实际出资，对搭建有所贡献，故在分配搭建补贴时可以适当多分。

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十四条规定，征收私有居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人。第五十一条规定，本细则中的被征收人，是指被征收房屋的所有权人。故私有住房的征收应以产权平移为基本原则，被安置人范围一般仅限于房屋产权人。

对于房屋实际使用人，除非征收部门将其认定为被安置人，否则不属于征收补偿法律关系主体。而房屋实际使用人基于何种法律关系居住使用被征收房屋，不因征收关系而发生改变，即原房屋居住使用关系平移至安置房屋。故私房征收过程中，所有权人以外的房屋使用人不能主张分割征收补偿利益，其居住问题可基于原来法律关系如扶养、赡养等另行主张。审判实践中应该严格依照法律和征收补偿政策认定被安置人范围，不能随意扩大。征收补偿利益原则上应在产权人之间按照产权份额分割。

笔者需要指出的是，实际居住的在册户籍人员未被认定为被安置人，亦不是产权人，此时不属于征收补偿法律关系主体，虽不能基于其系实际居住人主张分割征收补偿利益，但在其他处无福利住房，对被征收房屋依法享有居住权利的情况下，其居住问题仍应得到保障和解决，可基于原来法律关系如扶养、赡养等进行主张，与其具有抚养、赡养等法律关系的房屋权利人应当对其予以安置或者给予补偿。

根据规定，私有房屋因征收所得的货币补偿款、产权调换房屋归私有房屋产权人所有，非居住房屋用于经营的，对于因非居而增加的补偿部分，应归经营者所有。被征收房屋属于居住和非居住兼用的，如果拆迁人在给付拆迁补偿款时已经明确区分居住补偿和非居住补偿份额的，对非居住补偿部分应当归利用该房屋进行经营的人。

笔者需要指出的是，前述所称“利用该房屋进行经营的人”仅指营业执照上明确的经营者。如有案外人租借被征收房屋并利用该营业执照进行经营，虽然其系利用该房屋进行经营的人，但其不能基于征收补偿法律关系主张相关补偿，其可以依据房屋租赁合同的约定提出主张。

在具体分配经营相关的补偿补贴时，考虑到非居住部分面积源于私有房屋产权面积，而非居住部分的房屋补偿单价又往往远高于居住部分，故在分割时不宜将非居住部分的全部房屋补偿价格、相关奖励补贴均给予营业执照上明确的经营者。对因基于营业执照而获得的停产停业损失补偿、执照补贴等与经营相关的补偿补贴款项，则可由持照经营者获得，对于因非居部分而增加的房屋补偿以及其他的奖励补贴，则可酌情分配。

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