以案说法 | 二手房买卖中容易犯的那些错儿（上）

2019年5月3日，经原告某房产中介公司居间介绍，被告王某与业主吴某签订了位于本市松江区某处房屋的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《佣金确认书》，协议及合同约定被告王某支付5万元定金，以人民币1100万的价格等条件购买该房屋，被告王某另需向原告某房产中介公司支付佣金15万元。

5月5日，被告王某向业主吴某及原告某房产中介公司表示“因自身原因不再购买该房屋”。涉案房屋交易遂终止。

原告某房产中介公司认为，其已居间介绍成交，要求被告王某按照《房地产买卖居间协议》和《佣金确认书》的约定支付佣金15万元。

被告王某辩称，本案所涉及的《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》具有缔约意向书的性质，用以在原告方的居间服务过程中，规范买卖双方签订正式的《上海市房地产买卖合同》（网签合同），即签订本约。而实际上《上海市房地产买卖合同》（网签合同）并未签订，不能视为原告已完成了全部居间义务。按照二手房买卖的一般操作流程，居间人的居间服务不但包含促成签约，而且包含协助办理贷款、协助过户、督促付款、房屋交接等后续流程的完成,这些环节均需要居间方承担成本。因此原告某房产中介公司要求被告支付全部佣金显然依据不足。结合原告某房产中介公司提供实际服务的情况，被告王某愿意支付原告某房产中介公司的合理必要费用5000元。

原被告双方协商未果，原告诉至法院。

案件分析

本案的争议焦点：原告某房产中介公司是否促成合同的成立，以及被告王某是否应当依照约定支付佣金15万元。

被告王某以《上海市房地产买卖合同》（网签合同）并未签订，不能视为原告已完成了全部居间义务的辩解能否成立，将直接关系到被告王某是否需要支付原告某房产中介公司佣金。

《合同法》第8条规定：合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：1.当事人的名称或者姓名和住所；2.标的；3.数量；4.质量；5.价款或者报酬；6.履行期限、地点和方式；6.违约责任；8.解决争议的方法。

本案中，被告王某与业主吴某虽然没有签订《上海市房地产买卖合同》（网签合同），但已签订的《房屋买卖合同》已就标的房产的位置、面积、价款、交付时间、违约责任和争议解决等具体条款作了明确详细的约定。《上海市房地产买卖合同》（网签合同）仅是用于向不动产登记部门备案的合同，是否签订并不影响《房屋买卖合同》的效力。故足以认定原告作为居间人已促成合同的成立。

《合同法》第424条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；第425条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；第427条规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

根据上述法律规定，居间人获取报酬的要件是促成合同成立，故只要合同依法成立，则获取报酬的条件即成就。显然，本案合同已成立，被告王某应当按照约定向原告支付报酬。

案件审理中，结合原告某房产中介公司实际提供居间服务的情况，经法院主持调解，原告某中介公司同意被告吴某支付佣金5万元了结此案。

律师说法

小陈状师在本案中代理被告王某，在向王某详细了解购房过程中发现，原告某房产中介公司实际上确实已经带王某多次实地看了涉案房屋，而王某起初也确实看中了涉案房屋才签的相关合同、协议。签约后当晚回家和父母商量后，王某才得知家中一时无法凑足购房款，更重要的是父母亦反对王某购买此房。不得已，王某只能毁约。

小陈状师认为，房屋买卖毕竟不是一件小事儿，王某错在没有能和家人商量并取得一致意见的情况下，就签署了《房屋买卖合同》，且误以为只要没有最终签订网签合同，居间就不算完成，房产中介就不该收取佣金。

小陈状师特别提醒：只要合同的内容符合法律规范，不存在欺诈等无效情形，那么一旦签订，就要守约，任意毁约是要付出代价的。好在本案最终还是帮助王某减轻了损失，经努力调解，佣金由15万元降低到了5万元。

如需转载请联系作者获取授权

来源于小陈状师 ，作者陈宏伟律师